אישור זכויות בעלות במינהל האזרחי

בשנת 2005 הגישו המשיבים תביעה נגד המבקשות, במסגרתה ביקשו, בין היתר, להורות כי הזכויות במגרשים ירשמו על שמם.

כמו כן טוענות המבקשות, כי ההחלטה מגלמת פגיעה ממשית בזכויות בעלי המגרשים ביישוב, שקולם לא נשמע ביחס להחלטה, כמו גם במבקשות עצמן, אשר פעלו ופועלות לרישום זכויות בעלי המגרשים במינהל האזרחי.

...

בבקשתם טענו כי חרף חלוף השנים, לא קוימה ההסכמה שעניינה העברת רישומי החברה המשכנת לצד שלישי, "ככל הנראה עקב אי הגשת בקשה מתאימה". לפיכך ביקשו, כי בית המשפט יאפשר "להמליץ בפניו על משרד עו"ד בעלי נסיון, הכרות עם בעיות המקום ויכולת לבצע את העבודה נאמנה". בתגובתם לבקשה טענו המבקשות, כי המשיבים 2-1 כלל לא היו צד להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ומשכך יש לדחות את בקשתם.

בית המשפט דחה את טענת המבקשות, לפיה המשיבים 2-1 אינם צד להסכם הפשרה, והורה כדלקמן: "בחלוף למעלה מ-9 שנים מפסק הדין ובהיעדר התנגדות המשיבים, הריני מורה כמבוקש. משרד ללום ממונה בהתאם להוראות המפורטות בפסק הדין מיום 11.3.2010 וסמכויותיו יהיו כמפורט שם. כמו כן, ובהתאם לאמור בפסק הדין, אני מורה כי המשיבות 2-1 [המבקשות – נ' ס'] יעבירו את רישומי החברה המשכנת המנוהלים על ידן לידי משרד ללום עד ליום 15.12.2019". מכאן הבקשה לרשות ערעור שלפנַי, במסגרתה טוענות המבקשות כי שגה בית המשפט המחוזי, כשהורה לכאורה – מבלי שנתבקש, ומבלי שנתבע סעד כזה על-ידי המשיבים – על העברת כלל הרישומים הנוגעים לבעלי הזכויות במגרשים ביישוב גני מודיעין, למשרדו של עו"ד יואב ללום.

כפי שציין המינהל האזרחי בתשובתו, ישנה עדיפות לכך שגורם אחד ינהל את כלל הרישומים; פיצול האחריות בהקשר זה בין שני גורמים, "עלול ליצור קושי בניהול המרשם אצל הממונה". אין זה מתקבל אפוא על הדעת, כי הסכם הפשרה התייחס להעברת הרישומים של המשיבים בלבד, כפי טענת המבקשות.

טענת המבקשות ביחס למינויו של עו"ד ללום – שלא נטענה בבית המשפט המחוזי, ונטענה כאן בשפה רפה – נדחית גם היא.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית; הצו הארעי מבוטל; המבקשות יעבירו לאלתר את כלל רישומי הזכויות, בהתאם להחלטות בית המשפט המחוזי.

זאת, על מנת שלא לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של הנפקדים הרבים ושל אזרחי ירדן ששהו מחוץ לאיזור (ראו: אייל זמיר אדמות המדינה ביהודה ושומרון – סקירה משפטית 27 (1985) (להלן: זמיר)).

סעיף 78 מאפשר לפרט לידרוש רישום הזכויות על שמו אם החזיק ועיבד את הקרקע במשך עשר שנים לפחות, ולמעשה מאפשר טענת "היתיישנות רוכשת" בידי הפרט המחזיק בקרקע של המדינה ומעבדה (בעיניין עבדאלקאדר נקבע כי בשים לב לסיפא של סעיף 78, על הפרט להוכיח בנוסף לתנאי ההחזקה והעיבוד גם כי קיבל את החזקה בקרקע ממקור חוקי, ואולם נראה כי השאלה אם הכרעה זו חלה גם ביחס לעבר, היינו גם על זכויות שנרכשו מכוח סעיף 78 לפני מתן פסק הדין בעיניין עבדאלקאדר, טרם הוכרעה, בעיניין זה ראו: ערר (איו"ש) 54/11 יורשי המנוח סלום נ' הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש, פסקות 12-10 לחוות דעתו של כב' השופט סא"ל א' נון, והאסמכתאות שם (15.5.2016); וראו גם: חיים זנדברג "ההצדקות למוסד ההתיישנות – ביהודה ושומרון" סוגיות בדיני המקרקעין והמשפט הבנלאומי ביהודה ושומרון 211, 242-241 (הראל ארנון וחגי ויניצקי עורכים, 2013) (להלן: ההצדקות למוסד ההתיישנות); לעניין הפרשנות שניתנה בפסיקה לטיב העיבוד הנידרש במסגרת סעיף 78, ראו גם: ע"א 8117/14 חוסין נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 32 (16.6.2016)).

הסברה הרווחת היא כי תכליתו ההיסטורית של סעיף זה הייתה ליצור תמריץ לעיבוד קרקעות על-ידי הענקת זכויות קנייניות בהן, ובכך להביא, בין היתר, להגברת גביית מסים ממקרקעין מעובדים (ראו: ישראל גלעד "היתיישנות במקרקעין – קווים לריפורמה" משפטים יח 177, 232-231 (תשמ"ח) (להלן: גלעד); זנדברג, בעמוד 112; רונית לוין-שנור דיני רישום מקרקעין: הרישום, ההסדר ותוצאותיהם בישראל ובגדה המערבית 310 (2012) (להלן: לוין-שנור)).

כפי שהובהר, במשטר כזה, החזקה במקרקעין ועיבודם שמשו ראייה לכולי עלמא לכך שהמקרקעין מוחזקים על-ידי בעל הזכות החוקי: "בשיטות כאלה ההחזקה היא למעשה הנתון האובייקטיבי המרכזי שאפשר לסמוך עליו לשם הסקת מסקנות בדבר זהות הבעלים, ועל כן הוודאות מחייבת התאמה בין המצב הנחזה בשטח ובין המצב המשפטי לאמתו" (ראו: ההצדקות למוסד ההתיישנות, 221; וראו גם בהמשך בעמ' 236).

...

סוף דבר: אציע לחבריי לבטל את הצו על תנאי ולדחות את העתירות, זאת ללא צו להוצאות.

ת ]השופט נ' סולברג: כדברי חברתי, השופטת י' וילנר, דינן של העתירות – לדחייה.

לפיכך, ומשהריבון נותר כל העת בעל ה"ראקבה" (הבעלות), לבטח, באין הוראת-דין מפורשת ולא מסקנה משתמעת לסתור – נותר דין המַחְלוּל בתוקפו.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 5293/21 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' אלרון כבוד השופט ע' גרוסקופף העותרים: פייסל יעקוב חסן סלום ו-26 אחרים נ ג ד המשיבים: 1. ראש המינהל האזרחי 2. לישכת התיכנון המרכזית 3. ועדת המשנה לפיקוח 4. מועצת התיכנון עליונה עתירה למתן צו על תנאי וצו ביניים בשם העותרים: עו"ד סלימאן שאהין בשם המשיבים: עו"ד יצחק ברט ][]פסק-דין

יצוין כבר עתה כי בקשות ההיתר כולן נדחו מכוח תקנה 10(ב) שמאפשרת לא לקלוט בקשות "אלא לאחר שצורפו כל המסמכים שחייבים לצרפם לפי תקנה 7". אציין בתמצית כי תקנה 7 קובעת שורת תנאים שעל הבקשה לעמוד בה ובכלל זאת חתימת כלל בעלי הזכויות בנכס על בקשת ההיתר; וצרוף טפסים שונים.

כלל זה מגלם את התכלית שלשמה נחקק חוק בתי משפט לעניינים מנהליים, להעניק לערכאות אלו סמכות מקבילה לערוך ביקורת שיפוטית על מעשי המינהל, וליצור ערכאה דיונית ראשונה לדיון בעניינים מנהליים (בכפוף, כמובן, לסייגים שנקבעו), תוך שזכות העירעור לבית משפט זה – נשמרת (בג"ץ 7141/20 מועצה אזורית חוף כרמל נ' שר הפנים, פסקה 3 (10.3.2021) (עניין חוף הכרמל); עניין המוקד לפליטים ולמהגרים, פסקה 13)).

...

לטענת העותרים מסקנה זו מתחייבת גם מכך שתקנה 7 לתקנות דורשת, בין היתר, עמידה בתקני בניה ישראליים שאינם תואמים את מאפייני "הבניה הפלסטינית הכפרית". עוד משיגים העותרים על כך שחלק מבקשותיהם לא נקלטו מחמת אי-עמידה בתנאיה של תקנה 9 לתקנות, על אף שמלשון התקנה עולה – לשיטתם – כי היא אינה מופעלת בשלב קליטת הבקשות, אלא רק בשלב ההחלטה האם לקבלן; ועל כך שההחלטות לא לקלוט את הבקשות נעדרות "כל הנמקה" ופירוט בדבר המסמכים החסרים.

המשיבים מוסיפים כי בעתירה דנן – שמכוונת לפרשנות תקנה 7 – לא חל הסייג בסעיף 5א שמותיר את הסמכות בבית המשפט הגבוה לצדק מקום שבו הסעד העיקרי שמבוקש בעתירה "עניינו התקנת תחיקת הביטחון לרבות ביטולה, הכרזה על בטלותה או מתן צו להתקנתה". לצד האמור, טוענים המשיבים כי בכל הנוגע לקבועה השנייה, יש לדחות את העתירה בהיעדר עילה שכן הבקשות באותה קבוצה נדחו גם מחמת הימצאותם של המבנים בתחומי צו איסור בנייה והכרזה על שטח צבאי סגור.

כך או אחרת, העתירה דנן לא מגלה עילה להתערב בהחלטת המשיבים לדחות את בקשות עותרי הקבוצה השנייה על בסיס תקנה 10(א) ומשאלה הם פני הדברים דינה להידחות מטעם זה. בשולי הדברים בהקשר זה אוסיף שהעתירה כורכת את טענותיהם של עותרים שונים, שבעניינו של כל אחד מהם תשתית עובדתית שונה, והחלטה מינהלית שונה.

הגם שכך, איני סבור כי התנהלות זו מוליכה – בנקודת הזמן הנוכחית – למסקנה כי על בית משפט זה להידרש לעתירה חרף קיומו של סעד חלופי.

סוף דבר: העתירה נדחית על הסף, ומאליה נדחית גם הבקשה לצו ביניים.

המשיבים מצדם טענו כי אותו אישור של המינהל האזרחי נעדר כל תוקף ביחס להוכחת זכויות בעלות במקרקעין, וכן העלו טענות ביחס לצוי ירושה ולזכויות הנלמדות מהם, ובין היתר העלו טענות לעניין התוקף והאותנטיות של אותם צוים.

...

בסופו של יום, ולאחר איזון בין כלל השיקולים הצריכים לעניין, החלטתי שלא לדחות את הבקשה בשל אי צירוף מפה הולמת ובשל אי צירוף תשריט מאושר, ולאפשר למבקשים להשלים את הנדרש בתוך פרק זמן מדוד.

אדגיש את המובן מאליו, כי כל הקביעות וההערות במסגרת החלטתי זו הן קביעות לכאוריות בלבד, היפות לשלב זה, ומלוא טענות הצדדים, ובכללן הטענות ביחס לעילת התביעה וביחס לזיהוי המקרקעין, שמורות להם והם יוכלו להעלותן בהליך העיקרי.

סיכומם של דברים - מכל הטעמים המפורטים לעיל, הגעתי כאמור למסקנה כי הכף נוטה לקבלת הבקשה, וזו מתקבלת אפוא, כך שהצו הארעי אשר ניתן בהחלטה מיום 3.12.2019, יוסיף לעמוד בעינו עד להכרעה בתובענה.

בכלל זה טען העותר כי אין מניעה להקמת המבנה בהתאם לתכנית RJ5 ואף בשטח שייעודו חקלאי; כי אין איסור לבנייה באתר ארכיאולוגי וכי קיימים מקרים בהם אושרו מגורים בשטח אתר ארכיאולוגי; כי הוכיח במידה מספקת את בעלותו בקרקע וכי מכל מקום מדובר בעיניין קינייני החורג מסמכות הועדה; כי בהתאם לתכנית החלה אין דרישה למדידת החלקה כולה כתנאי להגשת בקשה להיתר בנייה ומכל מקום יוכל לספק מדידה עדכנית; כי התכנית החלה אינה מציבה תנאי מקדמי של הגשת תכנית מפורטת או תכנית חלוקה מאושרת; כי הנימוק לפיו שטח החלקה המדוד פחות מדונם אינו נכון ואינו מתחשב בכך שהשטח המדוד מהוה חלק מחלקה גדולה יותר של 2 דונם; כי הנימוק של ריחוק מריכוזי בינוי מוסדרים אינו רלבאנטי כשמדובר בהיתר לבנייה חקלאית; וכי בפועל קיימת דרך גישה לחלקה מזה עשורים.

זאת, אף מבלי להדרש גם לכך שהעותר בנה לכתחילה בלא היתר תוך עשיית דין עצמית באופן שיכול היה להצדיק כשלעצמו את דחיית העתירה על הסף (למשל, בג"ץ 206/22 אלח'ואג'ה נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית בפיסקה 5 לפסק דינו של כבוד השופט י' עמית (15.3.22); בג"ץ 7013/21 אבו זיתון נ' ראש המינהל האזרחי בפיסקה 7 לפסק דינו של כבוד השופט נ' סולברג והאסמכתאות שם (18.11.21); בג"ץ 4425/22 דראגמה נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית בפיסקה 8 לפסק דינה של כבוד השופטת ג' כנפי שטייניץ (7.8.22); בג"ץ 5116/22 עמור נ' מנהל יחידת הפיקוח במינהל האזרחי בפיסקה 7 לפסק דינו של כבוד השופט ד' מינץ (22.9.22)).

כפי שנפסק לא אחת "אין משמעה של הזכות לקניין כי לפרט עומדת הזכות לבנות בנגוד לדין ובנגוד לדיני התיכנון והבניה החלים עליו. כמו כל זכות יסוד, גם הזכות לקניין מוגבלת ומולה ניצבים, בין היתר, דיני התיכנון והבניה המחייבים כי בניה תיעשה אך ורק על פי היתר" (בג"ץ 4588/18 אגודת 'סנט-איב' המרכז הקתולי לזכויות אדם נ' המפקד הצבאי בגדה המערבית בפיסקה 31 לפסק דינו של כבוד השופט ד' מינץ (30.4.2019)).

...

בהחלטה, שנשלחה לעותר ביום 8.5.23, קבעה הוועדה כך: "... לאחר בחינה מעמיקה ויסודית של כלל טענותיו של העורר, סבורה ועדה זו כי אין כל הצדקה תכנונית להיעתר לבקשת העורר ויש להורות על דחיית הערר מהטעמים הבאים:

דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

אין בידי לקבל טענה זו. הן משום שלטענת העותר עצמו מדובר בבינוי למגורים (ס' 2 לעתירה) הן משום שכך או כך מדובר בשיקול תכנוני המסור למוסדות התכנון ובלא שהונחה תשתית להתערב.

סיכום ותוצאה נוכח כלל האמור – העתירה נדחית.