איסור על שימוש במחסן בחדר מדרגות ובאיסורים אחרים

בפסיקתא הוגדר הממכר הרלוואנטי לדיוננו, אותם שטחי האחסנה, בתור "שטחי האחסנה ויחידות השרות בקומת איחסנה במפלס גג קניון (מפלס 22.00+) בבניין נורדאו 13, למעט שטחים/יחדות (כך במקור) המהוים רכוש משותף וכן כל שטח אחר אשר על פי כל דין משמש לצרכי ציבור ו/או חל איסור להצמידו ליחידה כלשהיא על פי כל דין ו/או יש מניעה חוקית או אחרת מלהעבירו לטובת צד שלישי מסוים, ובכלל זה חדרי מכונות, מתקנים ומערכות טכניות, חדר מדרגות וכו'". פסק הדין, המאשר ביצוע המכר למבקשת, הוא חלוט כיום.

גילוי קיומו של חומר זה, ללא ספק, היה מביא לטפול עינייני וממוקד בבעיית המחסן, טרם ההיתקשרות עם המבקשת שהתייחסה לכלל שטחי האיחסון וללא הצפת בעייתיות כלשהיא לגבי פרט זה או אחר, כדוגמת מחסן המריבה הנידון.

...

שוכנעתי, לאחר שמיעת הראיות, ובכלל זה - חקירתה הנגדית הממושכת של המבקשת, שהיא פעלה בתום לב ובסבירות, והסתמכה, בצדק, על מעין "חזקת תקינות" של פעולות הכינוס ומימוש המשכון, שנעשו תוך עיגון בהחלטות שיפוטיות ובנוהל סדור.

מכל המקובץ - מסקנתי היא, שהדין עם המבקשת ויש לקבוע ולהצהיר שהמחסן הנדון כלול בשטחי האחסנה, בבניין שברחוב נורדאו 13, אשדוד, אלה אשר נרכשו על ידה על פי ההסכם מיום 9.11.11, במסגרת הליכי הכינוס.

כאמור, המרצת הפתיחה נעתרת במובן הנקוב לעיל, והמשיבים 1-3 מחויבים בהוצאות ושכ"ט של המבקשת בסכום כולל של 25,000 ₪.

הנתבעים הגדילו לעשות כאשר גם בהמשכה של הגינה המשותפת, שמו הנתבעים מחסן פלסטיק גדול וכן טרמפולינה גדולת מימדים, באופן שלא הותיר שטח לשימוש אחר של יתר בעלי הדירות: "ש. מה השמוש שאתה עושה בחצר הבית כפי שרואים בתמונות, החצר שצמודה למשטח הבטון, יש לך שם מחסן, זה נכון?

בסיכומיהם עותרים התובעים למתן צו לסילוק יד שיורה לנתבעים לפנות לחלוטין כל מטלטלין או ציוד או תשתית משטחי הרכוש המשותף לרבות המחסן, לאפשר שימוש בשטח האיחסון המשותף בחדר המדריגות ולסלק את האשפה הפרטית מהשטח המשותף.

עוד מבוקש ליתן צו האוסר על הנתבעים למנוע משאר דיירי הבניין לעשות שימוש ברכוש המשותף וכן צו המורה לנתבעים להמנע מכל פלישה נופת לרכוש המשותף.

...

נוכח כלל האמור הנני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין עוגמת הנפש והעדר ההנאה מדירתם.

סוף דבר אשר על כן, הנני מורה כי על הנתבעים לשלם לתובע את הסכומים הבאים: דמי שימוש בסך 11,810 ₪ בגין השימוש בגג הצמוד לדירת התובע.

כמו כן, הנני מורה כי על הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: דמי שימוש בסך של 10,365 ₪ בגין השימוש הבלעדי בגינה המשותפת.

כמו כן גילה, כי בסמוך ל-3 התאים שניבנו לאיחסון בלוני הגז, ניבנה תא נוסף אשר על דלתו הושם מנעול שהמפתח אליו מצוי בידי נבות, כך שלתובעים ולדיירים האחרים אין כל גישה או יכולת שימוש בו. בנוסף גילה כי לדירה 6 התווספה מרפסת זיזית בשטח של 2 מ"ר. משכך, פנה רג'ואן בכתב לעריית חיפה (ביום 23.03.14 וביום 15.08.14) לאגף לרשוי ופקוח על הבניה בדרישה להורות על ביטול ופרוק כל חריגות הבניה (נספחים י"ב וי"ג לכתב התביעה).

הנתבעים מדגישים כי לא מדובר בשינויים זניחים, אלא למעשה המנוחה הרסה ובנתה את דירתה מחדש- הוסיפה חדר נוסף (ממ"ד), מרפסת חדשה, מבואה, מחסן חדש ותא לבלוני גז, וזאת מעבר לשדרוגים בבניין- מעלית, לובי חדש, שביל כניסה ועוד.

עצם שרטוט השמוש על גבי התוכנית המוסכמת מהוה גילום של אותה הסכמה בעל פה ומבטיח ודאות לשני הצדדים (ראה גם ע"א (ת"א) 2917/01 נחשון נ' שלו ם (מאגר נבו), עמ' 5).

אלא שבהיעדר זימונה לעדות של הגב' ישראל לא ניתן לדעת מה באמת היו המניעים לחתימתה ויתכן כי בהנתן מצב הבניה הקיים, לאחר שכבר נדחתה היתנגדותה הראשונית, לא הייתה לה סיבה אמיתית שלא לחתום, שכן מדובר היה בפרויקט שכבר יצא לדרכו וכמעט הושלם.גם את טענת התובעים בסיכומיהם כי מדובר בהחתמה חפוזה בחדר המדריגות אין לקבל, שכן שומני לא טענה כי החתימה אותה בחדר המדריגות, אלא רק כי פגשה אותה שם וביקשה ממנה לחתום.

...

מכאן- שהפגיעה לא הוכחה ודין התביעה לדחיה אף בעניין זה. באשר לתא בלוני הגז- מאחר וקבעתי כי התובעים חתמו על תכנית ב' תוך הסכמה לה ומחויבות לפרטים המופיעים בה, הרי שממילא הסכימו גם לקיומו של התא החדש.

מכל מקום כאמור- אני מקבל שתא זה אינו אמור לשמש ייחודית דירה ספיציפית בלבד, ואמור לעמוד לרשות כלל הדיירים.

לאור האמור לעיל: התביעה נדחית.

והוא ניבנה לפי היתר בנייה כחוק, היתר מספר 1081 מיום 11.06.87 לבניית 6 מחסנים ומקלט למסחר.

המבקש מפנה לסעיפים 229, 228, 217 לחוק התיכנון והבניה וטוען כי צו הפסקת העבודות מתייחס ליציקת קורות ממ"ד וחדרי מדרגות וטפסנות בקומה "ד" כך שלא ניתן לייחס למבקש ביצוע עבודה אסורה כלשהיא בקומת הקרקע.

המשיבה דחתה את יתר טענותיו של המבקש ביחס לפגיעה ביציבות המבנה וציינה כי ניתן להשתמש בשיטת עבודה ובכלים שלא יפגעו ביציבות המבנה ודחתה את יתר טענותיו של המבקש בעיניין קיום חובותיה כרשות מנהלית ופגיעה בזכות הטיעון ועומדת לה החזקה כי היא פעלה מכוח הדין ועל סמך תשתית עובדתית מספקת וצרפה לתגובתה תצהיר מטעם המפקח מר יוסף חסן המפרט את העבודות האסורות, לרבות פירוט של העבודות אשר בוצעו לאחר מסירת צו ההפסקה המינהלי וכן פירוט ממצאיו עת ביקורו בבניין ביום 14.06.2021 בצרוף תצלומים.

        תכלית זו של צוי הריסה אף קיבלה משנה תוקף במסגרת תיקון 116 לחוק התיכנון והבנייה, אשם תוחם ומגביל במסגרת החוק את הארכות לביצועו של צו הריסה מינהלי, וצוים שיפוטים אחרים, וזאת על מנת שלא לרוקן את תכלית צו הריסה מתוכנו.

...

כמו כן, אני דוחה את טענת המבקש בדבר ההבטחה מהעירייה כתחליף להיתר וכן דוחה את טענתו שלפיה הוגשה בקשה בדיעבד להכשרת הבנייה בקומה שלמה.

וכן אני דוחה את טענותיו של המבקש בדבר חוסר הפירוט לעבודות אשר בוצעו שכן הצו עצמו מתייחס הן לקומה העליונה והן לעבודות והחלקה בכלל המבוצעות בניגוד להיתר.

אשר על כן, דין הבקשה להידחות על הסף.

בפועל גם התברר כי הדירה של התובעת מפוצלת והיא משכירה שלוש יחידות דיור, אחת מהן בכלל נועדה לשמש כמחסן ולא נועדה למגורים, ואילו יחידת אחרת על פי דוח השמאי חורגת מעבר לקו הבניין.

הנתבעת טוענת שבכל פעם שהייתה רטיבות או תקלה אחרת בדירת התובעת, הקבלן והתובעת היו בדירת התובעת להקטנת או תיקון הנזק אף שרוב הדברים לא היו באשמת הבנייה אלא בגלל חריץ שבין דירת התובעת וקיר המדריגות, וכן בגלל חורים שקדחה התובעת בתקרתה ובתקרת בנה, כדי להעביר צנורות שונים עקב הבנייה החדשה שעשתה התובעת.

לחלופין, לחלק את החצר המשותפת באופן שווה בין שני הצדדים בו יכולה כל אחת להשתמש בחלקה כרצונה וכחוק; לפרק כל ציוד בחצר הבניין וביחידה שנבנתה מתחת לבניין ומשמש את בנה של הנתבעת; לסגור את כל הפתחים שפתחה הנתבעת בגדר המקיפה את הבניין ללא הסכמת התובעת וללא היתר מהרשויות; פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין עיכוב תחילת בנייה הרחבת דירת התובעת שלא לצורך ובחוסר תום לב; חיוב הנתבעת בתשלום דמי השכירות ו/או שווי טובות ההנאה שקבלה הנתבעת ובנה בגין השכרה ושימוש בשתי היחידות הבלתי חוקיות שהנתבעת בנתה ברכוש המשותף שמוערך בסך 36,000 ₪ (סעיף 15 לכתב התביעה); חיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השמוש הייחודי שעושה הנתבעת בחצר המשותפת  בסך 6,000 ₪ (ס' 16 לכתב התביעה השניה ); לצוות על הנתבעת לאפשר לתובעת להשתמש בחצר המשותפת עד שתיערך חלוקה בין הצדדים; צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת ובניה להכנס לדירת התובעת, ולהפריע בכל צורה לעבודות הבנייה ולחבל ברכוש התובעת ובכלל זה פגיעה ברכוש הבנייה השייך לתובעת ו/או לקבלן מטעמה.

לא ברור מתי התמונות צולמו שכן אין הצהרה על כך, אך ברור שאם צולמו לפני השפוץ הרי שאלו סימני רטיבות ישנים שלא פיתחו כלל עובש ושאם צולמו מיד לאחר שהגשם חדר לדירת התובעת עדיין לא נוצר עובש.

...

כך או כך, כאמור זו דרישה שנולדה בשלב מאוחר של ההליך והיא בגדר הרחבת חזית אסורה ועל כן נדחית.

יתר השכנים לא היו צד להליך ולא ניתנה להם הזדמנות להביא טענותיהם, ולכן הדרישות של הנתבעת בדבר שימוש בשטחים ציבוריים ותוספת הנאה משימוש ייחודי בחצר נדחות בגדרו של הליך זה. יוער כי ממילא צריך יהיה לברר גם את העלויות של התובעת במסגרת הבניה וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכסים, ובאופן שבו הגישה הנתבעת את התביעה שלה לא היה מקום לבירור כאמור.

סיכום דין התביעה הראשונה להתקבל באופן חלקי כמפורט לעיל ודין התביעה השניה להדחות במלואה, ובנסיבות אלו הנתבעת תישא בשכר טרחת התובעת בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ ובהוצאות התובעת באופן חלקי בלבד בסך 5,000 ₪.