איחור במסירת דירה פיצוי על לשכירות דירות חלופיות דיני חוזים

התובעים טענו כי יש לחייב את הנתבעים 2-3 באופן אישי בסכום התביעה שכן לשיטתם האחרונים פעלו במזיד ובמכוון בנגוד לדיני החוזים ודיני החברות תוך שהם מנסים לעשוק את התובעים ביחס לזכויותיהם עפ"י הסכם המכר, בשים לב כי כל החלטה שהתקבלה אצל הנתבעת 1 התקבלה ע"י הנתבעים 2-3 באופן אישי.

הפסיקה מייחסת חשיבות רבה למועד המסירה של הדירה שהוא אחד מהתנאים הבסיסיים והקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש דירה שכן כל איחור בקבלת הדירה עלול ליגרור הפסדים ונזקים לרוכש הכרוכים בעלויות של דיור חלופי ועוד.

ב להסכם המכר קובע כדלקמן: "מוסכם בין הצדדים כי איחור של עד 60 ימים במועד המסירה לקונה לא יהווה הפרת הסכם זה מצד הקבלן ולא יזכה את הקונה בפצוי כלשהוא בגינו... כל איחור מעבר ל-60 הימים הנ"ל, יזכה את (הקונה) בדמי שכירות על פי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות)...". כאמור, אין חולק כי הדירה נימסרה לתובעים ביום 12.1.17.

...

ככל והצדדים היו מבקשים לקבוע כי במקרה של איחור במסירה (אירוע אותו צפו מבעוד מועד) ומעבר לפיצוי אותו תשלם הנתבעת בגין איחור במסירה, הנתבעת גם לא תהא זכאית להפרשי ההצמדה, היה עליהם לקבוע הוראה כאמור בחוזה.

לאור האמור, לא הונח כל בסיס לבצע הרמת מסך והתביעה כנגד נתבעים 2-3 דינה להידחות.

סוף דבר התביעה כנגד נתבעים 2-3 נדחית.

בהתייחס לשאלת הפצוי טענו המערערים לאחת משלוש החלופות, הפצוי המוסכם בגין הפרה יסודית, הנזק שניגרם בפועל בגין אובדן דמי שכירות חודשיים, וכחלופה אחרונה פיצוי ספציפי לאיחור במסירת הדירות הקבוע בסעיף 11.8 להסכמים.

בית המשפט קמא גם צדק בכך שקבע כי אין לפצות את המערערים לפי הפצוי המוסכם הכללי בגין הפרה יסודית כאשר קיים סעיף פיצוי מוסכם ספציפי בגין איחור במסירת הדירות, סעיף 11.8, שם סוכם מהו הדין במקרה של איחור במסירת הדירות: "איחר הקבלן במסירת החזקה מעבר לאמור בסעיף 11.3, ישלם הקבלן לכל אחד מיחידי המוכר בגין כל חודש איחור סך בשקלים השווה ל-700$ לחודש וחלק יחסי בגין כל חלק מן החודש בגין כל דירה מדירות המוכר. איחור במועד המסירה העולה על 60 יום מעבר לאיחור האמור בסעיף 11.3 יזכה את כל אחד מיחידי המוכר בפצוי מוסכם בסך בשקלים השווה ל-1,000$ לחודש וחלק יחסי בגין כל חלק מן החודש, בגין כל דירה מדירות המוכר." הלכה פסוקה היא כי כאשר קיימים שני מסלולים של פיצוי מוסכם, אחד כללי ואחד ספציפי לסוג הפרה מסויים, וההפרה נופלת אל תוך התניה הספציפית, הרי שבהיעדר ראיה לסתור, יוכל הניזוק להשתמש אך ורק בתניה זו. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בפשר (ת"א) 1361/02‏ ‏תבל תשדורת בינלאומית לישראל בע"מ נ' רו"ח צבי יוכמן, נאמן ומנהל מיוחד (10.12.03): "... אם מקים החוזה שני מסלולים של פיצוי מוסכם, אחד כללי ואחד ספציפי לסוג הפרה מסויים, הרי לא ניתן לבחור את שניהם במקביל בגין הפרה אחת. זאת ועוד, אם עסקינן בהפרה אשר נופלת אל תוך התניה הספציפית, הרי שבהיעדר ראיה לסתור, יוכל הניזוק להשתמש אך ורק בתניה זו, ולא יוכל להפעיל את התניה הכללית. הטעם לכך הנו ברור מאליו: הן האיסור על כפל-פיצוי, והן העובדה, כי אם נקבעה חזקה ספציפית כי ניזקו של אירוע פלוני מסתכם בסכום א', ולצדה חזקה כי ניזקם של כל אירוע נזק פרי הפרה מסתכם בסכום ב', הרי שבקרות האירוע המכוסה על-ידי התניה הראשונה, גוברת החזקה הספציפית על החזקה הכללית..." יחד עם זאת, אין זה נכון להגביל את המערערים בתיקרה או בגבול עליון בהיתחשב בפיצויי המוסכם הספציפי לאור נוסחו של סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) הקובע כי אין בהסכם על פיצויים מוסכמים כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק התרופות או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה: "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה." עומדת על כך פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" (דין, תש"ן), 599: "בנגוד למצב המשפטי שקדם לחוק התרופות, ואשר על-פיו היוו פיצויים מוסכמים תיקרה או גבול עליון לפצויי הנפגע, מקנה סעיף 15(ב) לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק. המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מיצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את ניזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שניגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתיקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם." כב' השופט יצחק עמית במאמריו "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 38 (2018) מסביר את הראציונלים של כל אחד מהפיצויים המוסכמים – הן הכללי והן הספציפי כאשר, על פי רוב, הפצוי המוסכם בגין כל יום איחור צופה פני איחור של כמה ימים ונועד להרתיע את הצד המתקשר מפני איחור במסירה, ולעומתו הפצוי המוסכם הכללי נועד למקרה של הפרה יסודית, שיכולה לבוא לידי ביטוי גם באיחור ניכר במסירת הנכס או באי-מסירת הנכס כלל.

...

לאור האמור לעיל, נחה דעתי כי יש ליחס למשיבה את האיחור במסירת הדירות, איחור של שמונה חודשים מהמועד החוזי, יולי 2009, ועד למועד המוקדם ביותר בו בניית הבניין יכלה הייתה להסתיים, מרץ 2010.

מנגד, יש לקבל את ערעור המערערים בכל הקשור לאופן חישוב הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות, כאשר במקום הפיצוי אשר נקבע בסעיף 89 לפסק הדין יבוא פיצוי בסך של 43,200 ₪ לכל דירה בגין שמונת חודשי האיחור, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.11.2009.

כמובן, שאם הדברים אינם כן, תשלם המשיבה את ההפרש הנדרש, ככל שקיים.

בכפוף לכך שהקונים יעמדו בכל התחייבויותיהם על פי הסכם זה, הרי אם המסירה תידחה מעבר למועדים שבס' 7.3 ו-7.4 לעיל, כי אז יהיו הקונים זכאים לפצוי בהתאם להוראות חוק המכר דירות החל במועד חתימת הסכם זה ולפצוי זה בלבד ללא כל תביעה חלופית.

אומנם, אין הכרח בהגשת חוות דעת שמאית דוקא, אולם לכל הפחות היה על התובעים להציג הסכמי שכירות של דירות דומות או תצהיר של מתווך באשר לגובה דמי שכירות של דירות דומות או פרסומים של דירות דומות להשכרה ו/או כל מיסמך אחר שיתמוך בטענתם זו. משלא עשו כן ולא הציגו ולו תשתית ראייתית מינימאלית, לא ניתן לקבוע פיצוי כלשהוא בגין איחור במסירה.

הגם שעסקינן בהסדר פיצוי בלא הוכחת נזק, שבא לחזק את מעמדו של רוכש הדירה ולהרתיע קבלנים מפני איחורים במסירת דירות, עדיין מדובר ברכיב שיש להוכיח על פי דיני הראיות הנוהגים במשפט האזרחי.

חוק המכר (דירות) צועד כברת דרך לקראת רוכשי דירות, תוך היתרחקות מהכללים הרגילים של פיצוי חוזי או נזיקי, שמבוססים על פיצוי כפי גובה הנזק שניגרם בפועל לתובע.

...

אשר לשמאי מטעם התובעים, אלי סידאווי, ולחלקם בשכר טרחת המודד מטעם בית המשפט, מר קעואר, הנני קובעת כי אין לחייב את הנתבעת בהוצאות אלו.

סוף דבר הנני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 63,298 ₪ לפי הפירוט הבא: 41,100 ₪ בגין ליקויי בנייה ואי התאמות.

כמו כן, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. ככל הסכומים ישולמו תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, שאם לא כן הם יישאו תוספת הפרשי ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.

נפסק כי מקום בו הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה - לצורך קביעת הפצוי על-פי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים (שם, פסקה 35 לפסה"ד).

הגם שעסקינן בהסדר פיצוי בלא הוכחת נזק, שבא לחזק את מעמדו של רוכש הדירה ולהרתיע קבלנים מפני איחורים במסירת דירות, עדיין מדובר ברכיב שיש להוכיח על פי דיני הראיות הנוהגים במשפט האזרחי.

הסעיף החוזי - סעיף 23.4 להסכם בין הצדדים קבע כדלקמן: "... מוסכם כי במקרה ותתאחר מסירת הדירה לרוכש על ידי החברה, באופן שיהווה הפרת התחייבויותיה על פי חוזה זה, הרי בגין איחור כאמור של עד 12 חודשים, לא יהיה הרוכש זכאי לסעד של ביטול החוזה, למעט פיצוי כספי בגין נזקיו הממשיים, שיוכחו במסמכים בכתב בלבד, ובילבד שסכום זה לא יעלה בכל מקרה, על סף שווה ערך ב ₪ ל- 2,500 לחודש, בגין התקופה שבה מהוה איחור כאמור, הפרה של החוזה מצד החברה...". ניתן לראות כי מדובר בהסכמה לגבי גובה פיצוי מירבי בגין איחור, שאין די בו כדי לקבוע כי הסכום שנקבע, 2,500 ₪ לחודש, מהוה אומדן לדמי שכירות ראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה.

האם זכאים התובעים לפצוי החוזי? כזכור, סעיף 5א' לחוק קבע כי בעת איחור במסירת הדירה, "...זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן ... או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה...". המחוקק קבע איפוא, כי בגין איחור יהיה הרוכש זכאי לפיצויים באופן חלופי: לפי מה שהוסכם בין הצדדים, או לפי הנוסחה הקבועה בחוק – הגבוה ביניהם.

...

ואולם, בעניין נתנאל (רת"ק (מחוזי ת"א) 45790-08-18 נתנאל גרופ בע"מ נ' אלון מנצור (10.10.2018)), אובחנה הלכת שמש הנ"ל, כאשר הצדדים מסכימים על מועד נדחה קונקרטי:‏‏ "...בענייננו יש בסעיף הסכמה עדכנית על מועד מסירה חדש. מדובר על משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי, עד 3 חודשים. מלשון הסעיף עצמו לא עולה המסקנה כי מדובר בתנית פטור מובהקת. עם זאת, אין מקום להתערב במסקנה העובדתית של בימ"ש קמא לפיה אין לקבל את טענות הנתבעת כי השינויים המוסכמים הביאו לדחייה של ממש במועד המסירה, שכן מדובר בשינויים מינוריים יחסית, שביצועם אינו אורך תקופה ארוכה..." (שם, פסקה 9 (ג) לפסה"ד).

נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי בהעדר הוכחה של החלופה הגבוהה הקבועה בחוק, זכאים התובעים לפיצוי החוזי, שהוכח כדין.

סיכומו של דבר התובעים רכשו דירה מהנתבעת, אשר הפרה את התחייבויותיה ואחרה במסירת הדירה לתקופה של שנה ושמונה ימים.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, סכום כולל של 25,600 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה ועד התשלום המלא בפועל, ובצירוף הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

א לחוק המכר ביחס לגובה דמי השכירות אני מפנה לדברי כבוד השופטת ג' לוין בע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' שמלוב (16.12.2019) כי: "נמצא כי הנתון היחיד שיש להביא בפני בית המשפט לשם קביעת הפצוי, הוא 'דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה'. נתון זה הוא חלק מרכיבי התביעה, והתובע הדרש להוכיח אותו כדי לבסס את תביעתו. הגם שעסקינן בהסדר פיצוי בלא הוכחת נזק, שבא לחזק את מעמדו של רוכש הדירה ולהרתיע קבלנים מפני איחורים במסירת דירות, עדיין מדובר ברכיב שיש להוכיח על פי דיני הראיות הנוהגים במשפט האזרחי. ... לטעמי, העדר תשתית מינימאלית לגבי גובה דמי שכירות של דירה דומה חייב את דחיית תביעתם של המשיבים. הגם שהיה איחור במסירת הדירה, בהיעדר תשתית ראייתית מינימאלית, לא ניתן היה לפסוק פיצוי למשיבים. בית משפט אינו רשאי לפסוק פיצוי לפי מאווי לבם של תובעים... חוק המכר (דירות) צועד כברת דרך לקראת רוכשי דירות, תוך היתרחקות מהכללים הרגילים של פיצוי חוזי או נזיקי, שמבוססים על פיצוי כפי גובה הנזק שניגרם בפועל לתובע. לא ניתן לטעמי ללכת כברת דרך נוספת ולהסתפק בהצהרה סתמית של התובע על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". התובעים מודים כי עד למסירה הם שכרו דירה זהה לדירה אותה רכשו בסכום של 2,850 ₪.

עומדת על כך פרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים (דין, תש"ן) 599: "בנגוד למצב המשפטי שקדם לחוק התרופות, ואשר על-פיו היוו פיצויים מוסכמים תיקרה או גבול עליון לפצויי הנפגע, מקנה סעיף 15(ב) לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10עד 14 לחוק. המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מיצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את ניזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שניגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתיקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם". וביחס לאפשרות לתבוע נזק לא ממוני נוסף על הפצוי המוסכם, פסק כבוד השופט שמגר כי הדבר אפשרי כאשר לא מדובר באותו ראש נזק: "שאלה היא, אם פיצוי מוסכם יכול להצטבר לפצוי לפי סעיף 10לחוק (ראה: מאמרה הנ"ל של ד"ר סנילביץ', בעמ' 162-163; וראה לעניין היצטברות התביעה לפיצויים מוסכמים והתביעה לפצוי בגין נזק שאינו ממוני: ע"א 498/88 [6], בעמ' 257-258). אם מדובר בפצוי בגין ראשי נזק שונים, אין כל מניעה להצטברות כזו, שהרי לא נוצרת חפיפה בין הפצוי המוסכם לבין הפצוי האחר (ראה חיבורו הנ"ל של פרופ' ידין, בעמ' 134, וכן, למשל, ע"א 2489/90 [7])." הפצוי המוסכם בחוזה המכר בגין איחור במסירה כלל בחובו גם את הנזק הלא ממוני בגין האיחור ולא מדובר במקרה זה על ראש נזק נפרד שניתן לתבוע נוסף על הפצוי המוסכם.

...

ראשית, אני סבורה שניתן לראות בראש נזק זה כנכלל בפיצוי המוסכם, כפי שציינתי לעיל ביחס לתביעה לנזק לא ממוני בגין תקופת האיחור.

התביעה בראש נזק זה נדחית.

סיכום: התביעה נדחית על כל רכיביה.