איחור במסירת דירה יד שנייה על ידי המוכר

עיון בטבלאות ההשוואה שערך השמאי, מצביע כי בחן פרוייקטים חדשים ברחובות: ירמיהו, שמגר, דברי חיים (קריית בעלזא) וכן דירות יד שנייה ברחובות: אורנשטיין, זיכרון יעקב, דברי חיים (קריית בעלזא), חשמונאים, שטראוס, יפו, רש''י, ירמיהו, אוהל יהושע, שערי צדק, האור.

בחקירה הנגדית, נראה היה כי גב' אייכלר מתקשה להסביר כיצד חישבה בתצהירה כי דירה שכזו הנמסרת לאחר שמונה שנים צריכה הייתה לעלות 1,375,000 ₪ ומדוע בחרה לחשב דוקא איחור של שמונה שנים במסירה ואישרה שהצדק עם הנתבעות "בנקודה הזאת". הגב' אייכלר מסרה כי בהסכם המכירה הם היו מיוצגים על ידי עו"ד, אך בהסכם הקניה בחרו שלא להיות מיוצגים כי סברו שעו"ד אמסטר המייצג את המוכר, ידאג גם להם, כי לכך שילמו לו סכום נכבד ואישרה שאחרי שנודע לה עניין המרפסת הציעה להם הנתבעת ב.יאיר דירת ארבעה חדרים (במקום השלושה שקנתה) בתוספת של 100,000 ₪ כפצוי אך לא היה לה כסף לממן שידרוג זה. היתרשמות בית המשפט מעדותה של גב' אייכלר לא הייתה היתרשמות חיובית.

צד המוכר הסתכן בירידת ערך השוק אשר הייתה מותירה אותו עם דירות ללא קונים וכספים להשבה, עם ירידת ערך המקרקעין שבידיו עקב שינויים תיכנוניים שאין לו שליטה עליהם, ועם עלויות מימון ועליית תקורת הבניה – ככל שחלף הזמן ולא אושרו התב"ע וההיתר כפי שרצה וכפי שאולץ.

...

בית המשפט מצא, כי הפרשי הצמדה שולמו במלואן ואף ביתר על ידי התובעים במהלך השלמת החובות החוזיות במסגרת החלטת ביניים בתיק זה, כמתואר בטבלת חישוב ההצמדה.

באיזון בין השיקולים מצא בית המשפט לנכון, כי יש לפסוק את הוצאות המשפט ולהעמידן על 0.25 מהשיעור הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין בעניין התעריף המינימלי כשסכום הבסיס הוא סכום הזכיה המעודכן.

חישוב שכה"ט על פי התעריף המינימלי : X 0.25מקדם ערעור Xמקדם מע"מ X [ שכר 9 ישיבות +הסכום לפי הכללים X 10% + 4% X(סכום הזכיה – הסכום לפי הכללים הנתבעות תשלמנה לתובעים סך של 13,075 סכום זה כולל מע"מ. בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

ובהמשך (סעיף 12): " הנתבע מחזיק בידו שלא כדין את שתי הבטוחות: האחת – לאחר שפלש לדירה הוא מחזיק בה שלא כדין והשנייה – מחזיק בידו ערבויות בנקאיות שערכן כיום הנו בסך של כ-1,086,564 ₪ דבר אשר גורם לנזקים כספיים מהותיים הן לתובעת והן כלפי יתר בעלי הדירות שכן לא ניתן לרשום את הבית כבית משותף, ו/או לבצע העברת זכויות בדירות שכן התיק מופקד בלישכת רישום המקרקעין". כאן יצוין, כי בישיבת קדם המשפט מיום 6.3.2019 הודיע ב"כ הנתבע כי הוא הביא עמו את הערבויות הבנקאיות הנזכרות בתצהירו של העד, ב"כ התובעת הסכים לקבלן והערבויות נימסרו לו באותו מעמד (עמ' 5-6 לפרוטוקול).

הנתבע (כאן) תבע באותה תביעה (נספח 1 לכתב ההגנה) פיצויים בגין "איחור במסירה", כשלטענתו מועד המסירה צריך להחשב רק לאחר השלמת כל התיקונים הנדרשים (סעיפים 21-22 לכתב התביעה), בעוד שהתובעת (כאן) טענה בכתב התביעה שכנגד (העתק שלו צורף לסיכומי הנתבע) שהוגש ביום 7.9.2019, כי הנתבע "מתגורר בדירה כבר 4 שנים" (הכותרת שלפני סעיף 58 לכתב התביעה), תקופה המביאה אותנו לחודש אוגוסט 2015.

המסקנה הנובעת מכך היא שביטול חוזה מכר על ידי מוכר דירה, בשל כך שהקונה מסרב לקבל את החזקה דירה, ולמרות שהקונה שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הנו סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעיתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העקרי של המוכר בעסקת המכר – קבלת התמורה – היתקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סרובו של הקונה לקבל את החזקה בנכס , הוא ניתן להיתבע כפצוי כספי בלא להזקק לצעד מרחיק הילכת של ביטול החוזה.

...

התוצאה היא דחיית התביעה.

התביעה נדחית, אפוא.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪.

תביעה כספית על סך 170,750 ₪ בגין הפרות הסכם מכר דירה על ידי המוכרים, אשר הובילו לאיחור במסירת הדירה.

התובעים גילו זאת בחודש אוקטובר 2015, כאשר נדרשו להעביר ללישכת ההוצאה לפועל את תגובתם לבקשת הכנוס השנייה, מיום 5.7.15.

לטענת הנתבעים, הם פעלו באמצעות עו"ד הלוי בשקידה ראויה ועשו כל שלאל ידם כדי לרשום את הזכויות בדירה על שמם ולקדם את הליך המכירה.

...

עיון במסמכים שהוגשו (נספח 11 לתצהיר הנתבעת; מוצג ט"ז למוצגי התובעת) מעלה, כי הגם שמסמכי המשכנתא היו מוכנים כבר ביום 17.1.16, ומכתב הכוונות הראשון הועמד לרשות התובעים כבר ביום 21.1.16 (ותוקפו עד ליום 10.2.16) הרי שרק ביום 28.1.16 הגיע עו"ד צדוק לסיכום מול הבנק למשכנתאות בנוגע ללוח התשלומים שצריך להופיע באישור מצד הנתבעים.

זאת, לאחר שמהמסמכים עולה כי הבנק הממשכן של התובעים העלה תהיות (ביום 21.1.16) מדוע התשלום האחרון משולם לחשבון נאמנות, כאשר בסופו של דבר נמצא כי אכן התשלום האחרון אמור להיות מועבר לחשבון הנאמנות.

סוף דבר על הנתבעים לשלם לתובעים פיצויים בסך 34,520 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

התובעים הגישו את התביעה ברכיבים כדלקמן: עלות התיקונים על ידי קבלן בהתאם לחוות הדעת מטעמם – 233,513 ₪; פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – 94,500 ₪; דיור חלופי-14,000 ₪; תשלום בגין הכנת חוות דעת – 5,558 ₪; תשלום בגין הכנת חוות דעת חברת "הרטק" – 1,600 ₪; טירחה ועגמת נפש – 15,000 ₪; תשלום עבור שער לחנייה – 8,000 ₪; תשלום בגין אי ביצוע שפכטל במרתף – 3,000 ₪.

סע' 4ב(א) ל חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") (חוק המסדיר את מערכת היחסים החוזית בין מוכר לקונה), קובע כלהלן: "התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על קונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". הדרישה לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה היא נטל המוטל על הקונה בטרם יזקק לכל תרופה אחרת נגד המוכר והיא חובה חוקית וחוזית.

מכאן, שלא ניתן לקבל את טענת התובעים לאיחור הנתבעת במסירת הדירה בשבעה וחצי חודשים (ממועד המסירה הנקוב בהסכם ועד קבלת טופס 4) זאת בזמן שהם עצמם מפרים את ההסכם ולא עומדים במועדי התשלום הנקובים בו. בהערת אגב אציין, כי התובעים לא הביאו כל ראיה בדבר גובה הפצוי בגין איחור במסירה מלבד פירסום בלוח יד שנייה לפיו עלות שכירות של בית מגורים דומה לבית התובעים היא בסך של 7,000 ₪ לחודש.

...

הנתבעת תשלם סכום זה לתובעים בתוך 30 ימים.

השני - הנתבעת תפעל לחיבור חימום הריצוף התת רצפתי בתוך 30 ימים, שאם לא כן – תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגין רכיב זה בסך של 11,000 ₪.

דיון יתר טענות התביעה העיקרית, להידחות.

המחלוקת הראשונה, מהו מועד האיחור המדויק בגין כל דירה ודירה, והמחלוקת השנייה, מהו הפצוי הראוי בגין כל חודש של איחור במסירה ביחס לכל דירה.

איני סבור שיש בהודעה זו להוות הוכחה כי מבצע 'צוק איתן' גרם לעיכוב בפרויקט נשוא תיק זה. ואבאר: ראשית, מדובר במסמך שאינו רלוואנטי לאיחור במסירת דירות לפרטיים על ידי קבלנים, אלא עוסק בעיכוב בבצוע עבודות בינוי ותשתיות שנמסרו לקבלני ביצוע על ידי המדינה.

לעניין זה ר' תא"מ (שלום ת"א) 35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ [פורסם בנבו] (22.12.2018): "הקבלן הוא בעל הניסיון והידע לצפות מראש עיכובים אפשריים במסירת החזקה, הוא שבוחר את קבלני המשנה עימם הוא מתקשר, הוא מפקח על עבודתם ובידו לבחון את מצבם הכלכלי ולחשב מראש את הסיכון שלא יצליחו לעמ' בהתחייבויותיהם כלפיו. ככזה הוא האחראי לסיכון הנובע מהתקשרותו עם קבלן הבצוע ובסכון שמסירת החזקה תתעכב בשל כך. בידו אף לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר הלוקח אפשרות זו בחשבון. בנסיבות אלו אין המדובר ב"איחור במסירה שניגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". וכן ת"א (ת"א) 22593-02-19‏ **** סימון סטרון נ' יפת - השמש חברה לנכסים ולהשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (19.02.2022): "ועוד נקבע כי הקבלן המבצע הוא ספק "פרטי" שנבחר ומנוהל על ידי המוכר, בעוד שלקונה אין כל מעורבות או השפעה על זהותו (ראה עניין ת.א. 46743-05-17 כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ-פורסם בנבו, בעמ' 14)"

...

כמו כן, העירייה תשלם הוצאות משפט (עבור השתתפות באגרות, שכר מומחים, נסיעות וכיוצ"ב) בסכום כולל של 25,000 ש"ח. אשר להודעות לצדדים שלישיים כנגד המהנדסים והאדריכלים, אני סבור כי אין לפסוק הוצאות למי הצדדים.

מכאן, אני סבור כי העתירה לשיפוי כנגדם הייתה מוגזמת.

עם זאת, אני קובע כי אין מקום גם לפסוק הוצאות לטובתם, שכן התברר כי יש להם אחריות מסוימת לאיחור במסירה, כך שההודעות לצד שלישי כנגדם לא היו הודעות סרק.