איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים: הפרת זכויות קניין

נטען כי עיון בנספח ג' של טבלת האיזון מראה כי קביעתו של השמאי הנה שגויה ופגומה בבסיס ועומדת בנגוד לקוים המנחים של השמאי הממשלתי שקובע כי שווי קרקע בייעוד דרך לא יפחת משווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לפי 180 ₪ למ"ר. נטען כי קביעתו השגויה של השמאי בריל פוגעת בשווי היחסי של המתנגדים ומקטינה את זכויותיהם במגרשי התמורה, ולכן מבוקש כי השמאי בריל יתקן את קביעותיו בעיניין זה. עוד טענו העותרים כי הפגמים והמחדלים שנפלו בתכנית מצביעים כל אחד בפני עצמו קל וחומר בהצטברותם על הפרת האיזון המתבקש בין הפגיעה בזכות הקניין לאנטרס הצבורי.

בעיניין בן משה היתייחס כב' השופט מזוז למכשיר האיחוד וחלוקה, והבהיר כי הגישה העקרונית הנקוטה בידי מוסדות התיכנון שוללת שימוש במכשיר האיחוד וחלוקה לצרכי פיצוי בעלי הזכויות בקרקע גובלת שאינה דרושה לתיכנון חטיבת הקרקע מושא התכנית, ובלשונו: "מכשיר האיחוד וחלוקה, בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם... הוא אמצעי תיכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תיכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו, ואין לעשות שימוש באמצעי זה למטרות פיצוי גרידא שאינן נובעות מצרכי התיכנון של אותו מיתחם קרקע. בהתאם לכך, ההחלטה בדבר הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התיכנון של חטיבת הקרקע בה מדובר ולא בשיקולים חצוניים הזרים לענין....". מן האמור עולה כי עקרון "ההפרדה בין תיכנון לפצוי" כפי שהובהר בפסיקת בית המשפט העליון, אוסר על שימוש במכשירים תיכנוניים למטרות פיצוי גרידא.

יצוין כי גם במקרה זה כמו גם בעתירה של עמירה - עת"מ 17308-01-21 - קבלת בקשת העותרת לשיחזור זכויות עשויה להפר את עיקרון השויון היחסי, שכן במצב דברים זה נטל הפצוי בגין החלקה שסומנה להפקעה בתכנית הקודמת (תכנית הפרסה) בייעוד דרך יוטל על בעלי הזכויות בתכנית נשוא העתירה ולא על מי שאמור לשאת בנטל ההפקעה – כלל הציבור.

...

בנסיבות המקרה, סבורני כי אין בסיס לטענת אפרת כי התכנית נוגדת את הוראת סעיף 6.1.2 לתמ"א 35.

לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.

מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

בנוגע לטענת ההפליה שבפי העותרים, טוענת הועדה כי הכללים שנקבעו בסעיף 122 לחוק נועדו לשמור על שויון יחסי בין בעלי הזכויות במקרקעין וכי תכנית איחוד וחלוקה, ללא הסכמת הבעלים, מהוה, במקרים המתאימים, כלי תיכנוני, מרכזי וחשוב לשם כך. הועדה דוחה את טענת העותרים לפיה מטרת התכנית היא הכשרת בנייה בלתי חוקית וטוענת כי מטרת התכנית היא הגדרת המסגרת התכנונית המיטבית ליישוב ולסביבה וכי העובדה שנוצרת בתכנית פלאטפורמה סטאטוטורית להכשרה תכנונית עתידית של בנייה בלתי חוקית בחלקה 9, לא רק שלא פגעה בעותרים, אלא גרמה להשבחת זכויותיהם (במושאע) בחלקה.

נטען, כי אף אין כל ממש בטענה להבטחה מינהלית שניתנה כביכול על ידי גב' רינת שוורץ מנהלת מינהל התיכנון דאז, או בטענה לפיה הופר הסכם מחייב בין מינהל התיכנון לבין עריית אום אל פחם לפיו חלקה 9, במלואה, תיכלל בתכנית.

לטענת העותר, קביעת הרצועה דוקא לאורך הדופן הצפוני של הדרך נעשה משיקולים זרים תוך פגיעה בקניינו הפרטי ובקניינם של בעלי זכויות נוספים, מבלי שנבחנה חלופה למקם את הרצועה בצד הדרומי של הדרך, המצוי, רובו ככולו, בבעלות המדינה.

...

  מוסיף בית המשפט בעניין עין כרם ומצטט דברים שנאמרו על ידי כב' השו' א' לוי בע"א 6365/00 בר אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניייה, מחוז צפון (26.03.2002) (להלן: "עניין בר אור") אשר קבע, כי "נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי-ראש הוועדות המחוזיות הן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב-ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה" (ההדגשות אינן במקור).

לפיכך, אני דוחה את העתירה על החלטת יו"ר הוועדה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את שתי העתירות אך, בנסיבות העניין, נוכח פרק הזמן הארוך של התכנון והבעיות הרבות שהתעוררו, אגב התכנון, לא אחייב את העותרים בהוצאות.

יש לזכור כי דוקא נוכח זכות הקניין של העותרים התקבלה ההיתנגדות הראשונה שלהם, וכך – הם נכללים בתוכנית החלוקה והאיחוד והוקצו להם מגרשים.

העותרים טוענים כי במסגרת התכנית נפגעו כל שלושת העקרונות, ונתחיל בטענה כי הופר עיקרון השויון היחסי, בהשוואה לרמ"י. לטענת העותרים, אם משווים בין מצבם לבין מצבה של רמ"י, המסקנה הנה כי יש אי שויון וקפוח קצוני של העותרים יחסית לרמ"י היות ורמ"י תקבל לזכותה מגרשים שלמים ללא שותפות עם אחרים, המגרשים של רמ"י נמצאים ברצף ובמקומות "מובחרים", וכל המגרשים שיוקצו לרמ"י הם בייעוד מגורים ולא בייעוד מעורב.

עוד מפנה השמאי לסעיף 127(א) לחוק התיכנון והבניה הקובע כי אם אוחדו מגרשים על פי תכנית שלא בהסכמת הבעלים, ולא חולקו שנית למגרשים נפרדים בן בעליהם "... זכאי בעל מיגרש שלא הסכים לאיחוד לתבוע מהוועדה המקומית שתרכוש את חלקו במגרשים המאוחדים או המשותפים" – כאשר ההפניה לסעיף זה נועדה אף היא להדגיש את חשיבותו של עקרון הפרדת הבעלות.

...

אפנה כאן לבג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992), בסעיף 9: "... בא-כוח העותרים טען, כי לא כל המגרשים שהוקצו לאיראני, במסגרת החלוקה החדשה, מצויים בתחומי חלקותיהם המקוריות, שנכללו באיחוד. בכך, לדעתו, פעלו רשויות התכנון בניגוד למצוותו של סעיף 122(1) לחוק ..., סעיף זה - טען הפרקליט המלומד נועד להעניק הגנה מרבית לזכויותיהם הקנייניות של בעלי המגרשים הנכללים בתכנית החלוקה החדשה; ומטרה זו לא תוגשם אלא אם יפורש הסעיף כך, שהמגרש החדש צריך להיות בתחום המגרש המקורי, ורק אם הדבר אינו אפשרי - ניתן ויש להקצותו במקום קרוב ככל האפשר למקום המגרש המקורי. דין הטענה להידחות. מטרת סעיף 122 (בכל שלושת סעיפיו המשניים הראשונים) הייתה, אמנם, להגן, במידה המרבית האפשרית, על זכותו הקניינית של בעל מגרש, שנכפה עליו הליך של איחוד וחלוקה חדשה (ראה לעניין זה את דברי השופט ברנזון בבג"צ 26/70 [5], בעמ' 646 מול אות השוליים ד). אך הפירוש המוצע על-ידי בא-כוח העותרים איננו עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף, ממנה ברור שהחוק איננו מחייב הקצאה בתחום החלקות המקוריות עצמן. יתר על כן: קבלת הפירוש הנטען הייתה מסכלת את תכליתה של החלוקה החדשה, שעיקרה כרוך בתכנון חדש וכולל של התשתית הקרקעית." וראו אף את דנה וזינגר, כרך 2, בעמ' 1158, שם נכתב כי: "עצמתו של עיקרון הקרבה פחותה בהרבה מעוצמתו של עקרון השוויון היחסי. בעוד שהאחרון חייב להישמר בכל מקרה, בין בדרך של הקצאת זכויות במקרקעין ובין בדרך של תשלומי איזון, החיוב המוטל על מוסד התכנון בנוגע לעקרון הקרבה הוא רק "ככל האפשר"".

סיכום – נוכח כל האמור במצטבר, מצאתי לדחות את העתירה.

לא שוכנעתי כי ההחלטות של מוסדות התכנון חורגות ממתחם הסבירות, הגם שאינן לשביעות רצונם של העותרים.

ביום 15.11.2021 ניתן צו זמני בעירעור לפיו: "המשיבים יימנעו מהריסה או פגיעה במבני התחנה המרכזית של העיר חברון הקיימים במיתחם רובע חזקיה, או חלק מהם, וזאת עד להכרעה בעירעור". הטענות בערעורים עירית חברון טוענת כי בית המשפט המחוזי שגה בתוצאה אליה הגיע שעה שלא קיבל את טענות העיריה לפיהן: החלטת מוסדות התיכנון מושא הערעורים, ניתנה בחוסר סמכות; ההיתר שאושר אינו מתאים לתכנית המתאר המנדטורית שחלה על המקרקעין; החלטת רשויות התיכנון היתעלמה מזכויות הקניין של העיריה; המשיבים הפרו את זכות השימוע שעומדת לעירייה ולתושבי העיר ולא גילו מסמכים מהותיים; מדובר בהחלטה שרירותית אשר נעדרת תשתית עובדתית ומבוססת על שיקולים זרים ופסולים.

בבג"ץ 419/14 עירית סלואד נ' שר הביטחון, פסקה 4 (6.1.2020) (להלן: עניין סלואד) נקבע, כי: "על פי הדין החל במדינת ישראל, הזהות המדויקת של בעלי זכויות הקניין הפרטי במקרקעין אינה עומדת בלב הליך התיכנון, שכן הליך התיכנון לא נועד לשנות זכויות קניין אלא לקבוע את השמוש במקרקעין. כמובן שזהות בעלי הזכויות במקרקעין היא בעלת משמעות גם מבחינה תכנונית, למשל בדמות הזכות להיתנגד לתכנית או במסגרת הליכי איחוד וחלוקה; אך ככלל תוקף התכנית אינו תלוי באופן בלעדי בהסכמת בעלי זכויות הקניין במקרקעין שעליהם היא חלה, או בבירור הזהות המדויקת של כולם". בהתאם להלכה זו, רשויות התיכנון, בעניינינו, לא ראו לנכון, ובצדק, להדרש לטענות הקנייניות של העיריה.

...

החלטה זו עברה ביקורת במסגרת הליך הערר לפני ועדת המשנה להתנגדויות אשר הגיעה למסקנה לפיה בקשת ההיתר אושרה תוך שימוש מושכל בסעיפי הגמישות לא לפני שהיא עצמה ערכה סיור במקום, התרשמה מגובה הבנייה באזור (לעניין מספר הקומות וגובה הבניין) ומצפיפות המבנים (לעניין קווי הבניין) והביאה בחשבון את ההשפעה של השינויים שהתירה מכוח סעיפי הגמישות על הנכסים הסמוכים.

הוועדות בחנו את השפעת החריגות על הנכסים הסמוכים, לרבות לאחר שערכו סיור במקום והתרשמו מאופי הבניה באזור, ועל רקע מכלול הנתונים הגיעו למסקנה כי יש לאשר את בקשת ההיתר.

שאלה אחרת אם התוצאה היא ביטול ההחלטות של מוסדות התכנון.

האחת, מה תוכן היחסים החוזיים, אם בכלל, בין הצדדים דנא, והאם מכוח הסכמות שונות בין הצדדים לאורך השנים, רכשו התובעים זכויות במקרקעין שבמחלוקת? השאלה השנייה היא האם למרות התמורות שחלו במישור המשפטי בקשר לזכויות הקניין במיתחם סומייל יש מקום לקבל את התביעה ההצהרתית ובהתאם להצהיר על זכות הבעלות של התובעים במיגרש שאינו קיים כיחידה רישומית בספרי המקרקעין? הצדדים לתביעה ולתביעות שכנגד התביעה העיקרית הוגשה על ידי התובעים, הם גם הנתבעים שכנגד, בני הזוג ה"ה איצקוביץ, מר שמואל איצקוביץ (להלן: "איצקוביץ") ש"מתפרנס מעסקי נדל"ן" (כתב התביעה המתוקן, סעיף 2) ורעייתו הגב' יפה דבורה איצקוביץ (להלן ביחד: "התובעים").

אין מקום להעתר לבקשת התובעים למתן סעד הצהרתי בדבר הזכויות במיגרש או צו עשה לרישום זכויותיהם שכן המיגרש נושא התובענה אינו קיים כיחידה רישומית ובמסגרת הליכי פירוק השתוף שמתנהלים בבית משפט השלום נמכרו לצדדי ג' המגרשים שנוצרו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים.

אילמלא הגיעו הצדדים להסכמה על ויתור הדדי על טענות שקדמו להסכם 2005 הרי שאי אפשר היה להיתעלם מכך כי לרישום משכנתא על מקרקעין שחלקם הוחזק בנאמנות עבור התובעים יש לתת משמעות כי מדובר בהפרה של חובת הנאמנות של בוני סומייל כלפי הנהנים – התובעים, שהרי כנאמנה אסור היה לבוני סומייל, שהיא הבעלים של חלק מהמקרקעין בעצמה, לפעול בנגוד עניינים כמתחייב מהוראות סעיף 13(א) לחוק הנאמנות: "נאמן לא ירכוש לעצמו או לקרובו נכס מנכסי הנאמנות או כל זכות בו, לא יפיק לעצמו או לקרובו טובת הנאה אחרת מנכסי הנאמנות או מפעולותיה, ולא יעשה דבר שיש בו סתירה בין טובת הנאמנות לבין טובתו שלו או של קרובו"; קרי, חובת הנאמנות הראשונה שחלה על הנאמן היא אינטרס הנהנה.

...

סוף דבר תביעת בני הזוג איצקוביץ למתן סעד הצהרתי בדבר זכות הבעלות ב-103/1211 חלקים מתוך המקרקעין שהיו רשומים כגוש 6213 חלקה 13 בתל-אביב יפו מתקבלת.

התביעות שכנגד שהוגשו על ידי בוני סומייל ועל ידי החברה לנאמנות נדחות.

בנוסף לאמור, מקובלת עלי טענת שוב והחברה לנאמנות "כי במסגרת הסיכומים כמו גם לאורך ניהולו של ההליך משתמשים התובעים בלשון בוטה ומשתלחת כנגד הנתבעים בצורה שראויה לכל גנאי" (סעיף 20 לסיכומי שוב והחברה לנאמנות).