אי תשלום ועד בית ללא תביעת מפקח על רישום מקרקעין

לפי הנטען בתביעה הנתבע הפיץ דברי לשון הרע כלפי המבקשת במספר אירועים שאלו העקריים שבהם: (1) הנתבע הפיץ שעובדים ששיפצו את הבניין מסרו שהתובעת שוטפת את צדם החצוני של תריסיה בצנור ומלכלכת את תריסי השכנים האחרים; (2) הנתבע חייב עובד שעסק בשפוץ הבניין להגיש תלונה למישטרה נגד התובעת; (3) הנתבע אמר לפועלים בבניין שעסקו בעבודות השפוץ שהתובעת אמרה שהם עושים "עבודה גרועה"; (4) הנתבע הפיץ שהתובעת "פינצ'רה ושרטה" את רכבו של אחד השכנים (שגם נגדו התובעת הגישה תביעת לשון הרע בהליך אחר); (5) הנתבע הניח פתק על דלתה של התובעת לעיני כל השכנים ובו הזהיר את התובעת שלא לשרוט את הרכב אחרת יאלץ להזמין מישטרה; (6) הנתבע הציג את התובעת כמי שאינה דוברת אמת בקשר לחזרתה בתשובה בישיבת דיירים בבניין שבה ביקשה שיתחשבו בה וינתקו את החשמל בדלת הכניסה של הבניין ביום שבת.

באותו הליך תבעה נציגות הבית המשותף את המבקשת ואת אחיה.

תביעה זו התקבלה וביום 18.9.2014 ניתן פסק דין בו חויבו המבקשת ואחיה לשלם בגין שפוץ הבית המשותף סך של כ-36 אלפי ₪ (נספח 3 לבקשת הסילוק).

ההליך השלישי נדון גם הוא לפני המפקחת על רישום המקרקעין (ת/488/19).

זאת, בגין אי תשלום הוצאות שוטפות, תיקונים ופעולות תיחזוקה שנדרשו בבית המשותף.

בבקשה טען המשיב שביום 27.1.2022 הוא שלח למבקשת בדואר רשום רשימת בקשות שבכוונתו להגיש שכללה גם היתייחסות לבקשה לסילוק התביעה על הסף עקב מעשה בית דין (נספח 1 לבקשה למתן החלטה).

המבקשת התייחסה בבקשת הביטול גם לטענות בבקשת הסילוק, ובכלל זה טענה כי המפקחת על המקרקעין לא הייתה מוסמכת לידון בטענות שעניינן לשון הרע וכן שבתביעה הקטנה (ת"ק 58523-05-21) אשר נדחתה היא ביקשה בדיון שהתקיים שלא יידונו טענותיה בנושא לשון הרע.

ההוצאות ישולמו תוך 30 ימים שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

...

בנסיבות המתוארות לעיל שבהן המבקשת סירבה לקבל דברי דואר ונמנעה מקיום החלטות בית המשפט, ובהתחשב בכלל השיקולים שפורטו, אני סבור שמחיקת התביעה הייתה אמצעי מידתי ההולם את התנהלותה של המבקשת.

כפי שניתן להתרשם מן המקובץ לעיל, התנהלותה של המבקשת ומחדליה גרמו לכך שבית המשפט נאלץ להשקיע משאבי זמן משמעותיים בטיפול בהם.

סוף דבר בקשת התובעת לביטול פסק הדין נדחית.

התלונה והתביעה למפקח על רישום המקרקעין הוגשו בשיהוי של שנתיים ללא הסבר, ובאופן המעיד על חוסר תום לב. הנתבע טען כך: התביעה הוגשה כצעד נגד להליכים המוצדקים שהנתבע נקט נגד התובעים בלית ברירה.

עם זאת, יש סתירה לוגית בטענת הנתבע בסעיף 14 לתלונה, שחזרה גם בסעיף 42 לתצהירו: אם ההוצאה הכספית לא שולמה באמת, הרי שלא מעורב בכך משרד עורכי הדין; אם ההוצאה כן שולמה למשרד עו"ד גלר, כפי שהניח הנתבע, הרי שמדובר בהוצאה אמיתית ולא שקרית.

לדבריו, כאשר התובעים לא סיפקו הסברים בנוגע להוצאות ולהכנסות ועד הבית ולא הציגו חשבוניות ותעוד במסמכים, הוא נאלץ לפנות למשטרת ישראל ולמפקח על המקרקעין (ס' 2, 9 ו- 10 לתצהירו).

ג'1 - השוואת מצב ועד הבית היום ובעבר מר יוני שיפר טען בתצהירו, כי נוכח יתרת החשבון בסיום תפקידם של התובעים בסך של כ- 3,000 ₪ והעדר ניירת חשבונאית מסודרת, אין אסמכתה לכך שהתובעים שילמו את דמי ועד הבית בתקופת כהונתם בו. לפי דבריו, בשנים שבהן הוא חבר בועד נעשו פעולות משמעותיות יותר לטובת הבניין, שמצבו להגדרתו "פורח", ועדיין יתרת הכספים בקופה היא כ- 14,000 ₪.

ג'2 - הוראות פסק הדין של המפקח על רישום המקרקעין פסק הדין של כב' המפקח על רישום המקרקעין ניתן בדיון מיום 12/7/21 ונתן תוקף להסכמות הצדדים כדלקמן (הנתבע בפסק הדין הוא התובע בהליך זה): "1. הנתבע מצהיר כי אין ברשותו חומר כלשהוא הקשור לועד הבית ולתקופת כהונתו בועד הבית, בין השנים 2018-2008. עם זאת, בתוך 14 ימים מהיום יעשה הנתבע סדר במסמכיו, וכל מיסמך שימצא על ידו הקשור במישרין או בעקיפין לועד הבית הוא יעבירו בתוך 21 ימים מהיום לידי ועד הבית המכהן כיום.

...

התביעה שכנגד בהקשר זה נדחית.

הנתבע לא הוכיח לפניי את החשדות בתלונה, אשר ייחסו לתובעים מעילה בכספי ועד הבית, ומכאן שטענתו להגנת "אמת הפרסום" מכוח סעיף 14 לחוק נדחית.

התביעה שכנגד הוגשה ללא בסיס של ממש והיא נדחית.

בית משפט השלום בנתניה ת"א 9058-12-22 צ'ורני נ' לשכת רישום מקרקעין נתניה ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת מרי יפעתי תובעת אולגה צ'ורני נתבעים 1. לשכת רישום מקרקעין נתניה 2. הפניקס חב' לביטוח בע"מ 3. אריה רגב משרד עו"ד 4. רשות האכיפה והגביה לישכת הוצל"פ כ"ס החלטה

להלן החלטתי בבקשות התלויות ועומדות לסילוק התביעה על הסף בתביעה שבפני עותרת התובעת לביטול שני פסקי דין חלוטים, שניתנו על ידי כב' המפקחת על המקרקעין אסתי שחל (להלן המפקחת) מחמת מירמה, וכן להורות על סגירת תיק ההוצל"פ שניפתח לבצוע פסק הדין.

בפסק דין שניתן ביום 26.1.22 (מס' תיק 7/208/2021) חויבה התובעת לשלם חוב וועד הבית בסך של 5,830 ₪ בצרוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. בפסק הדין מיום 29.12.2021 (מס' תיק 7/207/2021) נתן תוקף להסכם פשרה לפיו התחייבה התובעת להסיר מצלמות שהתקינה מעל מחסן שבנתה ולהעביר את המחסן לשטח החניה הצמודה לדירתה.

במסגרת העירעור טענה התובעת, בין היתר, כי המפקחת שינתה את מספרי התיקים ואת סדר הדיונים, ביצעה כלפי פעולות לא חוקיות שהתובעת לא ידעה עליהן באותה העת, ניהלה הליך לא הוגן, וכי נציגות הבית המשותף לא היתה נציגות חוקית.

העתירה נדחתה מפאת קיומו של סעד חלופי, שכן התובעת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז, העירעור נמחק מחמת אי תשלום אגרה ואי הפקדת ערובה והתובעת לא השיגה על החלטה זו של בית המשפט המחוזי.

למעשה, התובעת ממחזרת בכתב התביעה טענות שכבר נטענו על ידה בערכאות הקודמות, הן בפני המפקחת והן במסגרת העירעור שהוגש על פסקי הדין של המפקחת, הן בפני רשמת ההוצל"פ והן במסגרת העירעור על החלטות רשמת ההוצל"פ. כך, טענות התובעת כנגד המפקחת, לרבות הטענות כי שינתה את סדר הדיונים ואת מספרי התיקים, דרך נהולה את ההליך ואי חוקיות נציגות הבית המשותף, אינם בגדר "ראיות חדשות" שהתגלו לתובעת, וזאת מבלי להדרש כלל לטענה האם שינוי מספרי התיקים או סדר הדיונים יש בהם כדי להוות "מירמה" כטענת התובעת.

...

להלן החלטתי בבקשות התלויות ועומדות לסילוק התביעה על הסף בתביעה שבפני עותרת התובעת לביטול שני פסקי דין חלוטים, שניתנו על ידי כב' המפקחת על המקרקעין אסתי שחל (להלן המפקחת) מחמת מרמה, וכן להורות על סגירת תיק ההוצל"פ שנפתח לביצוע פסק הדין.

לאור כל האמור לעיל, התביעה כנגד כל הנתבעים, נדחית.

הבקשה לצירוף נתבעת נוספת, נציגות הבית המשותף, נדחית.

לפיכך, התביעה נדחית.

לפניי ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (כב' המפקחת הבכירה אביטל שרייבר) (להלן: "המפקחת") מיום 9.1.2020 בתיק 1/452/2017, לפיו קיבלה המפקחת את טענות התובעת, נציגות הבית המשותף ברחוב גבעת שאול 27 (המשיבה בהליך זה, להלן "הנציגות"), וקבעה כי על הנתבעת (המערערת בהליך זה), לשלם לנציגות דמי ניהול והחזקת הרכוש המשותף, לתקופה שמפברואר 2016 עד סוף שנת 2017, בסך של 11,037 ₪, ועל חיוב המערערת בהוצאות בסך של 6,000 ₪.

דירתה נימצאת בקומות ה-10 וה-11 בבניין וצמודות לה שתי חניות מקורות בשטח של כ-23.5 מ"ר. בכתב התביעה, המתייחס לתקופה שמפברואר 2016 עד סוף שנת 2017, נטען כי המערערת לא שילמה לנציגות את חלקה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף והשירותים המסופקים לבית המשותף כבר מאז 2012, על אף פניות רבות שקבלה.

כן טענה כי התביעה לא הוגשה על דעת דיירי הבניין אלא מטעמו של אחד הדיירים, מר אייזנבך, וכי הוגשה ללא ייפוי כח מטעם הנציגות, שכן ייפוי הכח עליו מסתמך ב"כ הנציגות, מבוסס על פרוטוקול מזויף של אספת הנציגות מיום 29.12.2015.

היא בחרה שלא לשלם את מיסי וועד הבית הנוספים שנצברו, תוך הסתמכות על פסק הדין בהליך הראשון, אשר לטענתה תומך בטענותיה, על אף שהן נדחו.

...

בסיכומו של דבר, מדובר בתביעה לתשלום שהמערערת מאשרת שלא שילמה, בטענה לפטור מתשלום שנדחתה, ולפיכך בחוב שהיה על המערערת לשלם ולא שולם.

אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות הערעור ושכ"ט עורך דין בסך 2,500 ₪.

סעיף 72 לחוק קובע כי הסמכות להכריע בסכסוכים שמקורם בסעיף 58 לחוק מסורה למפקחת על רישום המקרקעין גם אם התובע הנו המתחזק, דהיינו, חברת הניהול.

עוד יצוין, כי ישנו טעם של ממש בעמדת הנתבעת שלפיה שעה שעל פי הסכם ההיתקשרות הוקנו לתובע הסמכויות המסורות לנציגות, כגון הסמכות לגבות את דמי וועד הבית או לידרוש גבייה מיוחדת מקום שבו מצוי החשבון בחריגה (סעיף 7) וכן הסמכות להגיש תביעות משפטיות ובקשות בפני כל גוף שפוטי, לרבות המפקח ואף לפעול ולהתקשר עם נותני שירותים, הרי שהתובע הנו מתחזק, במהותם של הדברים.

סמכות המפקח לידון בתביעה גם כאשר ההיתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16)(פורסם במאגרים)): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין/ אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך." אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט.

...

המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק: האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.

בחינה מהותית של הסכסוך, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון זה שלפניי יש להביא לפתחו של המפקח על המקרקעין, ולא לפתחו של בית המשפט האזרחי.

לאור האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק לבין בעלי הדירות והסמכות לדון בה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה לבית משפט זה. סוף דבר התביעה תועבר לבירור בפני המפקח על המקרקעין המוסמך לדון בה. הדיון שנקבע לפניי מבוטל.