אי תחולת חוק המכר על דירות אשר נמכרו על ידי מוכרים פרטיים

זאת בנוסף לכך, שהוראות חוק זה אינן חלות עליו בקשר להסכם המכר.

בסעיף 1 לחוק המכר דירות נאמר: "'מוכר' - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". הוראות חוק המכר דירות תחולנה על מי שמכר דירה, אותה בנה או עתיד לבנותה לשם מכירתה.

בעיניין זה נקבע בסעיף 9 לחוק המכר דירות: "לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח הפוכו של דבר". באשר לחזקה זו, נקבע בע"א 4050/15, גוברין נ' לבנשטיין ואח', ניתן ביום 28.12.2017, (להלן – עניין גוברין), פסקה 10: "משמעות תחולת החזקה הנה כי על המוכר מוטל הנטל להוכיח שבנה את הבית שלא על מנת למכרו ... דהיינו, בררת המחדל הנה כי הבית ניבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה במטרה למכור". יש לציין כי תחולת חוק מכר דירות אינה מוגבלת לעיסקת מכר דירה בין חברות קבלניות לבין רוכש.

החוק עשוי לחול גם על מכר דירה על ידי אדם פרטי, ככל שזו ניבנתה על ידו על מנת למכרה.

...

בעניין זה ראה האמור בע"א 6884/09, הראל חברה לביטוח בע"מ נ' ירדני (ניתן ביום 17.8.10): "לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה. אינני נדרש כאן לשאלה העקרונית של הגישה הראויה לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני ..., אך כאמור לא כל עגמת נפש באשר היא תזכה בפיצוי, אף שעגמת נפש של ממש בודאי ראויה לכך. גם נדרשת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק ... ובסופו של דבר, מסור הנושא לשיקול דעת". בנסיבות ענייננו, ובהתחשב בפיצויים, שנפסקו לניב בגין ליקויי הבניה – כפי שפורט לעיל – אינני מוצא מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין עגמת הנפש.

לפיכך, דין טענות הפיצוי בגין עגמת נפש להידחות.

סוף דבר 5.1 נוכח כל האמור לעיל, בתא"ק 20193-11-15 ישלם ניב לשמעון את הסכומים הבאים: · פיצוי מוסכם וריבית פיגורים בגין אי ביצוע התשלומים במועד : סך של 280,792 ₪; · בגין מס השבח בניכוי הסך של 560 ₪, כאמור בסעיף 4.5 לעיל: סך של 15,160 ₪.

ליקויי הבניה והליקויים הנטענים בתחום האקוסטיקה: בכל הקשור לשאלת קיומם של ליקויי הבניה הנטענים ועלות תקונם, הרי שעוד טרם בחינה והכרעה של הטענות בעיניין זה, יש תחילה להדרש לשאלה מקדמית ועקרונית בעיניין טענת הנתבעים 1 ו-2 לעניין אי תחולת חוק המכר (דירות) עליהם ובתוך כך להעדר כל אחריות מצדם לתיקון הליקויים הנטענים.

הסעיף מרחיב את ההגדרה גם לבנייה באמצעות אחר ולמוכר-משנה: "מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

כך, הובהר בין היתר, כי יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להכנס לגדר תחולתו של חוק המכר (דירות), כשאף אם ניתן להרהר עיונית במצב משפטי זה, הבהיר בית המשפט כי החוק אינו עורך הבחנה כזו בין חברות בנייה ליזמים פרטיים.

...

סוף-דבר: לאור כל האמור, הנני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 בפיצוי התובעים בסך של 67,631 ₪.

חרף קבלתה החלקית של התביעה כנגד הנתבעים 1 ו-2, הרי לאור הפער שבין הסכום שנתבע מהם לעומת הסכום שנפסק כאמור בסופו של יום, הנני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

התביעה כנגד הנתבעים 3 ו-4, נדחית ובנסיבות הענין, ללא צו להוצאות.

לטענת התובעת, מדובר בהתחייבות של הנתבעים לעמוד בהוראות חוק המכר (דירות), שכן גם סעיף 11.7 מתייחס לנוהג הקיים במסירת דירות על ידי קבלן (חתימה על פרוטוקול מסירה המפרט את הפגמים והליקויים הניתנים לגילוי סביר), וכן כל סעיפי המשנה של סעיף 11 מותאמים להוראות הנוהג של קבלן מוכר דירה.

מאחר והבית שקנתה התובעת הנו בית דו משפחתי שבנה הנתבע 1 יחד עם בנו, מתוך כוונה להתגורר בבתים בשכנות, הרי שמדובר בעיסקה בין אנשים פרטיים וחוק המכר (דירות) אינו חל עליה.

האם הנתבע הנו "מוכר" כאמור בחוק המכר (דירות)? כאמור טענה התובעת כי מדובר בעיסקה שחל עליה חוק המכר, לאור הוראת סעיף 11 להסכם המכר אשר עושה שימוש במונחים מובהקים של חוק המכר (דירות).

שנית, אם נתייחס לעמדת הנתבע לפיה אין להשקיף עליו כעל קבלן, ולא חלה עליו אחריות מוכר לפי חוק המכר (דירות), גם אז, בחלופה זו, יכול הרי מוכר דירה לטול על עצמו מרצון אחריות שכזו, בהסכם המכר מול רוכש הדירה, ואין מניעה שבדין שתפסול הסכמה חוזית מעין זו, בהסכם מרצון שבין מוכר לרוכש דירה.

...

זאת ועוד, לאור אותו פער אני מורה כי התובעת תשא חלקית באגרת המשפט הנגזרת מסכום התביעה, והנתבע ישיב לה סכום חלקי בלבד בגין האגרה ששלמה, בסך 3000 ₪, ערך דהיום.

סוף דבר: אני דוחה התביעה כלפי נתבע 2, ומחייב התובעת לשאת בהוצאותיו של נתבע זה, בסך כולל של 4000 ₪, בתוך 30 יום.

אני מקבל התביעה כלפי נתבע 1 ומחייב אותו לשלם לתובעת בתוך 30 יום את הסכומים הבאים במצטבר: 42,224 ₪.

כן נקבע כי מסקנה זו נובעת גם מתכלית החוק שהיא מניעת הפליה, היות שהסכויים שתתקיים הפליה במכירת דירות מגורים על ידי קבלן גבוהים יותר מאשר לגבי מוצרים אחרים שלגביהם אין למוכר תמריץ להמנע מהספקתם לכלל האוכלוסייה.

כפי שניתן לראות, הרי שמתוכן דברי ההסבר שהוצגו עד כה ומהוראות האמנות הבינלאומיות להן ישראל התחייבה ואשר החוק נועד לתת להן ביטוי בדין הפנימי, לא עולה כל אינדיקאציה להחרגת הפליה במכירת דירות על ידי חברה קבלנית מתחולת חוק איסור הפליה או האמנות, או באשר לכוונת המחוקק לעשות כן. אדרבא, הדברים במבוא לדברי ההסבר באשר לתכלית החוק ומטרותיו מתיישבים היטב עם המסקנה שהחוק אוסר על הפליה גם בשיווק דירות, שהוא כאמור תחום בעל חשיבות ורגישות מיוחדת לענין זה, ואינם מתיישבים עם הטענה בדבר כוונה להחרגת תחום כה מרכזי ללא שניתן לכך כל ביטוי בנוסח החוק, החרגה שאינה עולה בקנה אחד עם מחויבויותיה של מדינת ישראל בהתאם לאמנות הבינלאומיות הנזכרות לעיל.

זאת ועוד, גם בעת הצגת הצעת חוק איסור הפליה במליאת הכנסת להצבעה שניה ושלישית על ידי יו"ר וועדת החוקה ביום 11.12.2000, דבריו לא כללו כל היתייחסות להחרגת מכר דירות מתחולת החוק - "ועדת החוקה גאה להגיש, במסגרת יום זכויות האדם, הצעת חוק מהפכנית. הצעת החוק הזאת מחילה את דיני השויון ואיסור האפליה על הסקטור העיסקי והפרטי, והיא קובעת, יחד עם הצעות של חברי הכנסת אופיר פינס ואלי בן-מנחם, איסורים רחבים בקשר לכניסה לפאבים, למועדונים ולברכות שחייה. היא אוסרת גם על הסקטור הפרטי אפליה מטעמי דת, גזע ומין או מוגבלות. זוהי הצעת חוק מהסוג הקיים בהרבה מאוד מדינות בעולם, והיא רחבה. זו הצעת חוק כוללת, והיא נועדה להביא לשינוי נורמאטיבי. ועדת החוקה שינתה את הצעת החוק הממשלתית וקבעה גם עונשים פליליים למי שמפר את הוראות השויון האלה במיגזר הפרטי..." (פרוטוקול ישיבה מס' 164 של הכנסת ה-15, 13-12 (11.12.2000)) בתום דיון במהלכו נדחו מספר הסתייגויות שהועלו על ידי מספר חברי כנסת אישרה הכנסת את הצעת החוק בקריאה שניה ושלישית בנוסח אשר לא נזכרה בו כאמור, ולו ברמז, החרגת מכר דירות.

אוסיף ואעיר כי אין זה ברור כלל שהאמירה הכללית הלקונית בדברי ההסבר, לפיה החוק "אינו חל על מקרקעין", מתייחסת למכר דירות על ידי מי שעיסוקו בכך.

...

השאלה העומדת במרכזה של הבקשה לרשות ערעור הינה: האם הפליה במכירת דירת מגורים על ידי חברה קבלנית מקימה לנפגעים עילת תביעה נגד החברה לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א-2000 (להלן: החוק או חוק איסור הפליה)? מאחר שלשאלה זו יש חשיבות עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים למחלוקת, החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

סיכומו של דבר: גם בהינתן נחרצות עמדות חבריי מכאן ומכאן, ראוי יהיה להכריע בסוגיה מקום שבו נדרש לכך.

לגופו של סכסוך, אינני מקבל אפוא את עמדת המערערת לפיה טעו בתי משפט קמא בכך שחייבו אותה בתשלום פיצויים.

בשל כך, מצטרף אני למסקנות חבריי, לפיהן יש לדון בבקשה כערעור, וכי דין הערעור להידחות.

הנתבעת 2, אלקטרה בניה בע"מ, היא חברה פרטית רשומה בישראל העוסקת בבניה ושימשה כקבלן הבניה מטעם קבוצת הרכישה.

זאת ועוד הנתבעת 2 מודה בסעיף 17 לסיכומיה לתחולת חוק המכר דירות על הצדדים ולכן אינה רשאית לפטור עצמה מאחריות בהתאם לסעיף 7א לחוק המכר (דירות) באמצעות מכתב ויתור כלשהוא.

סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה אשר ניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה אם הודיע עליה תוך שנה מאותו מועד, אולם ככל שלא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו של הרוכש, או אז על המוכר לבצע את התיקון באם הרוכש הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

לאור האמור לעיל, אני קובעת כי האחריות לליקויים בריצוף אינם חלים על הנתבעת 2 אלא הנתבעים 1 ו3 בלבד.

לאחר שחזרתי ועיינתי בחוות דעת מומחה בית המשפט ובמענה לשאלות אשר נשלחו אליו בעיניין הריצוף ולאחר ששמעתי את העד מר מוסרי, המבצע עבודות תיקון מסוג זה הנידרש בתיק הנידון, מצאתי כי מבחינה פראקטית יהיה נכון לקבוע פיצוי כספי חד פעמי, אשר אני משקללת אותו לאור כל הממצאים שהיו בפניי בסך של 35,000 ₪, אשר ישולמו על ידי הנתבע 1.

...

חיזוק למסקנה זאת, אני מוצאת בכך שבמכתב הראשון בו פנו התובעים לנתבע 1 בעניין הליקויים התובעים לא כתבו את הנתבע 3.

לאור האמור לעיל, התביעה כנגד הנתבע 3 נדחית.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ישלם הנתבע 1 לתובעים: סך של 35,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.12.20, מועד תשובת המומחה בעניין עלות הריצוף, בגין עלות תיקון הליקויים בריצוף כאמור לעיל.