אי רישום הערת אזהרה בשל אי תשלום חוב

בהתאם לסעיף 5.1 להסכם, התמורה עבור הנכס עמדה על 3.8 מליון ש"ח, אשר מתוכה שולמה למוכרים מקדמה בסך 400,000 ש"ח בעת חתימת ההסכם, שהופקד בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה על הנכס; סכום נוסף של 800,000 ישולם ביום 15.2.11; ולגבי היתרה בסך 2.6 מליון ש"ח נקבע כי תשולם למוכרים ביום 15.3.11 בעת מסירת החזקה בנכס.

הטענה, כי מסירת החזקה במקרה דנן היא תאורטית ולא פיזית, לנוכח העובדה שמדובר במיגרש ריק פנוי מכל אדם וחפץ וללא גידור, אין בה כדי להעלות או להוריד מהסכמתם המפורשת של הצדדים כי רק אי מסירת החזקה תחשב כהפרה יסודית המזכה בפצוי מוסכם, ואילו אי מסירת המסמכים המפורטים בסעיף 5.1.3, עקב אי תשלום חוב או היטל כזה או אחר ע"י המוכרים, לא תחשב כהפרת ההסכם.

עוד חשוב לציין, כי אין סעיף 11.3 מדבר כלל על העברת הבעלות, להבדיל ממסירת החזקה בנכס, ועל כן היות התובעת מנועה מלהעביר את הבעלות בנכס על שמה, עקב העידר אישור תשלום היטל השבחה, אינה נכללת במקרים בהם יחול הפצוי המוסכם.

...

המחלוקת שבפני הינה, האם זכאית התובעת לפיצוי מוסכם על פי הסכם המכר בין הצדדים מיום 26.12.10 (להלן: ההסכם), על יסוד טענתה כי הנתבעים לא שילמו את היטל ההשבחה החל על המקרקעין ועקב כך לא קיבלה התובעת אישור העיריה ולא היתה יכולה להעביר את הבעלות בנכס על שמה או להגיש תכניות בניה.

במחלוקת הפרשנית דנן, דעתי היא עם הנתבעים, והדבר נראה לי בבחינת פשיטא.

לפיכך אני קובעת כי התובעת אינה זכאית לפיצוי המוסכם האמור בסעיף 11.3 להסכם, וכי על פי כתב התביעה אין מדובר באי מסירת החזקה במועד הקבוע.

אי רישום הערת אזהרה בסמוך למועד חתימת ההסכם, אי ביצוע כל בדיקה במשרדי רשם המקרקעין עובר להעברת התשלום הראשון והתשלומים שלאחריו והעובדה שמדובר בנתבעת שהנה גורם מקצועי אשר חובת הזהירות בעיניינו מוגברת, כל אלו מובילים למסקנה כי קיימת התרשלות מצד הנתבעת אשר הובילה לשינוי מצבו של התובע לרעה ובגין כך יש להשית את לפתחה חובה לשלם בגין כך. טענות הנתבעת התובע טוען ל "קדימות" שלו ביחס לנכס אולם הוא אינו תובע זכות כלשהיא בנכס, אלא תובע סעד כספי בלבד.

ראו את דברי בית המשפט בעיניין גדי בעמ' 709– "18. הכשלתו של המעקל מתבטאת לכל היותר בכך שעקב אי-הרישום הוא טרח להטיל עיקול. בבואו לממש את נשייתו מן החייב הוא הטיל עיקול על נכס שנחזה להיות בבעלות החייב, בהסתמכו על הרישום. הליך סרק זה היה נימנע לו רשם הקונה הערת אזהרה או השלים את העברת הזכויות בנכס לידיו. ייתכן שיש מקום לחייבו בהוצאות שנגרמו למעקל, שטעה לחשוב כי מדובר בנכס של החייב (ראו כהן "חוזה של קטינה" [16], בעמ' 190).

" ראו גם בעיניין חג'אזי בס' 10 – "לכל היותר, אי רישום הערת האזהרה גרם לנושה לקיים הליך סרק של הטלת עיקול על נכס ממנו לא יוכל להפרע" על פי הפסיקה האמורה לא ניתן לקשור את חובות החייבת בקשר סיבתי לאי-רישום הערת אזהרה.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאחר שהוכח כי התשלום הראשון בוצע לבנק לאומי למשכנתאות, אולם נוכח מסקנתי דלעיל ונוכח טענות התובע בדבר העדר קשר בין הגופים הללו בזמנים הרלבאנטיים, אין מקום להזקק לדיון בסוגיה זו. טענות נוספות חיוב מכח "דיני תום הלב" – התובע מסתמך באחרית סיכום טענותיו על ההלכות שנקבעו לעניין תחרות בין זכויות, בניסיון להטיל אחריות על הנתבעת מכח חובת תום הלב.

...

אי רישום הערת אזהרה בסמוך למועד חתימת ההסכם, אי ביצוע כל בדיקה במשרדי רשם המקרקעין עובר להעברת התשלום הראשון והתשלומים שלאחריו והעובדה שמדובר בנתבעת שהינה גורם מקצועי אשר חובת הזהירות בעניינו מוגברת, כל אלו מובילים למסקנה כי קיימת התרשלות מצד הנתבעת אשר הובילה לשינוי מצבו של התובע לרעה ובגין כך יש להשית את לפתחה חובה לשלם בגין כך. טענות הנתבעת התובע טוען ל "קדימות" שלו ביחס לנכס אולם הוא אינו תובע זכות כלשהי בנכס, אלא תובע סעד כספי בלבד.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאחר שהוכח כי התשלום הראשון בוצע לבנק לאומי למשכנתאות, אולם נוכח מסקנתי דלעיל ונוכח טענות התובע בדבר היעדר קשר בין הגופים הללו בזמנים הרלבנטיים, אין מקום להיזקק לדיון בסוגיה זו. טענות נוספות חיוב מכח "דיני תום הלב" – התובע מסתמך באחרית סיכום טענותיו על ההלכות שנקבעו לעניין תחרות בין זכויות, בניסיון להטיל אחריות על הנתבעת מכח חובת תום הלב.

סוף דבר - התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת סך כולל של 15,000 ₪ בגין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד וזאת תוך 30 יום מהיום.

עיקר טענות המבקשים מתבססות על ארבעה עיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה לאחר רישום הערת אזהרה לטובת המבקשים ואשר היקשו או מנעו מהם קבלת הלוואה למימון רכישת הדירה.

כנטען, כאשר הצליחו סופסוף להביא להסרת העיקול השני, התברר להם כי הוטלו עיקולים נוספים על הדירה, האחד לבקשת אמה של המשיבה, כערבה למשכנתא שנטלה המשיבה, והאחר על ידי רשויות המס שטענו לחוב מס בגין אי תשלום מס שבח שהוטל בקשר עם העסקה.

ניתנה היום, כ"א אב תשפ"ב, 18 אוגוסט 2022, בהיעדר הצדדים.

...

יישום השיקולים הרלוונטיים על ענייננו מוביל למסקנה כי יש להיענות לבקשת המבקשים לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה וזאת נוכח סיכויי התביעה הנמוכים ונוכח סימני השאלה לגבי איתנותה הכלכלית של המשיבה, בשים לב, בין השאר, לאי תשלום ההוצאות שהוטלו עליה על ידי בית המשפט המחוזי בתביעת המבקשים.

נוכח סיכויי ההצלחה הנמוכים של התביעה, על פני הדברים, נוכח מצבה הכלכלי הלוט בערפל של המשיבה, אשר לא שילמה למבקשים את הסכום הפסוק ואת הוצאותיהם, ונוכח ההליך הקודם בין הצדדים, אשר כבר העמיס על המבקשים הוצאות כספיות, מצאתי כי יש מקום להיעתר לבקשה ולחייב את המשיבה בהפקדת ערובה כספית לתשלום הוצאות המשיבים.

עו"ד עבסי הוסיף בהקשר זה בהתייחס לחלקות 1 ו-2 כי "המשמעות הואיל והוא חייב להם כביכול האדמה הזו היא שימשה כבטחון או לחלופין במידה והוא לא ישלם האדמה צריכה לעבור שלו" (שם, ש' 1-2 בעמ' 12) ובהמשך הבהיר: "...העניין של רישום הערת אזהרה בא כתוצאה ממתן כספים על החלקות שצויינו בייפוי הכוח לצורך הבטחת כספם, במידה והוא לא ישלם להם את הכסף יקבלו את החלקות" (שם, ש' 21-22 בעמ' 12 ) ולשאלת בית המשפט ממה נבע החוב הכספי של חאקא לה"ה חביש השיב עו"ד עבסי: "על פי דברים שהוצגו בפני, שחברת חאקא באמצעות מנהליה היה אמור לבצע להם עסקת חליפין בחלקה 10 בגוש 18888" וכי לפי מיטב ידיעתו האישית חאקא לא ביצעה את עסקת החליפין ואישר כי כל העניין שהתבקש היה להבטחת אותו חוב שאינו קשור לחלקות 1ו-2 (שם, ש' 24-32 בעמ' 12 וש' 8-9 בעמ' 13).

כפי שנקבע ב"ענין גנז" לעיל, על הקונה הראשון חלה החובה לפעול ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה לטובתו על מנת למנוע אפשרות התרחשותה של "תאונה משפטית" ודומה כי אין צורך להכביר במילים על כך שהמנוח או מי מטעמו לא עשו את מירב המאמצים או אף קרוב לכך בכדי לרשום הערת אזהרה לטובתם, ובכך הפרו את חובת תום הלב ובטיעוניהם או סיכומיהם גם לא הצביעו על עילה כלשהיא מדוע אין להחיל עליהם במקרה את זה את הכלל שנקבע בענין "גנז" בדבר שלילת מעמדה העדיף של העסקה על פי הסכם המכר גם בהנחה שהיא זו שהייתה העסקה הראשונה, בשל אי רישום הערת האזהרה על ידי המנוח.

בהתאם יש בסיס, שלא נסתר, לטענת ה"ה חביש שלפיה הם הסתמכו בעת כריתת ההסכם על כך שזכויות חאקא בחלקה 1 "נקיות" מכל זכות אחרת, ולפיכך קיים להם אינטרס הסתמכות לגיטימי הראוי להגנה, שהרי אם הייתה נרשמת הערת אזהרה על ידי המנוח, ה"ה חביש היו יכולים לידרוש בטוחה אחרת, או שלא היו מסכימים להיתקשר כלל בהסכם ת/3 ללא בטוחה מתאימה, וכיום נוצרה לה"ה חביש "תאונה משפטית" בכך שלאחר שחאקא לא מילאה אחר התחייבויותיה, מחדלו של המנוח באי רישום הערת אזהרה, וטענת יורשתו כיום שלפיה הוא זכאי לרישום הזכויות בחלקה 1 על שמו תוך שלילת הזכות מה"ה חביש להפרע מזכויות חאקא בחלקה 1, מותיר את ה"ה חביש בפני "שוקת שבורה" משפטית מאחר ואין להם דרך להבטיח את תשלום הפצוי המגיע להם, באם תיתקבל טענת התובעת.

...

לאור החלטתי עתרו ה"ה חביש בבקשה לתיקון כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שבה נטען כי לאחר שנחסמה דרכם לטעון לזכויות קנייניות או זכויות לרכישת המקרקעין, הם יטענו כי הם בגדר נושה מובטח במקרקעין וכי הם זכאים להיפרע מהמקרקעין עד לגובה הפיצוי הכספי שמגיע להם מחאקא בסכום של 185,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2005 וזאת בהתאם לסעיף 7.5 לפסק הדין בתיק האחר שבו נקבע כי לה"ה חביש זכות להיפרע בחלקה 1 "כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם". עוד נטען בבקשה כי אין מקום למחיקת הערת אזהרה חביש כל עוד לא שולם להם הפיצוי לו הם זכאים במיוחד בנסיבות בהן הערת אזהרה חביש נרשמה לטובתם 9 חודשים לפני שנרשמה הערת האזהרה לטובת המנוח.

כמו כן ניתן בזאת צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה חביש שנרשמה ביום 28.8.08 על פי שטר 19024/2008/1 (להלן- "הערת אזהרה חביש"), על זכויות חאקא בחלקה 1 בגוש 19027 (להלן –"חלקה 1"), לא תבוטל ולא תימחק עד שישולם הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש, ובהתאם אני מורה גם לרשם המקרקעין מכח הוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין שלא לרשום עסקה כלשהי בזכויות חאקא כל עוד לא תימחק הערת אזהרה חביש מכח צו שיפוטי או מסמך אחר שיאשר את ביצוע תשלום הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש.

לאור קבלת חלקה העיקרי של התביעה שכנגד המתוקנת והתניית זכות המנוח לרישום המבוקש בתביעה העיקרית, בתשלום הפיצוי המגיע לה"ה חביש ולאור התנהלות התובעת ובא כחה אשר צירפו לסיכומים ללא רשות מסמכים שלא ניתן היה לצרפם (תצהיר עמאד עטאללה והעתק חתום של הסכם המכר), ומאידך לאור דחיית טענות ה"ה חביש כנד התובעת לפיהן אין תוקף לעסקה על פי הסכם המכר, אני מחייב את התובעת לשלם לה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בשיעור מתון בסכום של 12,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

כמו כן אני מחייב את חאקא והנתבע 2 לשלם לתובעת ולה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהם דהיינו סה"כ 30,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

המשיבה הבהירה, כי אך כנגד העברת התשלום – תטפל היא ברשום הערת אזהרה לטובת צד ג', רוכש הדירה מהמבקשים.

משכך, פעלה שלא כדין עת עיכבה/מנעה את רישום הערת האזהרה בהיעדר סמכות ותוך שימוש לרעה בכוח המינהלי שהוענק לה ופעולה משיקולים זרים.

המבקשים טענו, כי צו העשה הזמני דחוף וחיוני ביותר, נוכח האחריות העשויה להיות מוטלת עליהם עקב אי רישום הערת אזהרה כמבוקש, ונוכח הנזקים הכבירים שנגרמו להם אשר מחמירים מיום ליום.

נטען, כי התניית המשיבה ברשום הערה לטובת צד ג' כנגד סילוק חובות המבקשים נגדה, נובעת מעמידתה על זכויותיה החוזיות הלגיטימיות.

...

בית משפט קמא הצביע על נתונים וראיות בתיק התומכים במסקנה זו. צוין, כי ככל שיקבע שאכן המבקשים לא שילמו את התמורה, מנועים המבקשים להעביר זכויותיהם בדירה לצד ג', ללא קבלת אישור המשיבה (ראו הסכם משנת 2016).

אם כן, בשים לב לכך שסיכויי התביעה להתקבל אינם מובהקים, בהתחשב במעמד הבכורה הניתן לשיקולי מאזן הנוחות (הנוטה לזכות המשיבה) והחפיפה בין הסעד הזמני לסעד העיקרי שהתבקש בתביעה, המסקנה היא שאין להתערב בהחלטת בית המשפט קמא לדחות את הבקשה לצו עשה זמני.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.