אי רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

לטענת המערערת, המפרק מיתעלם מכך שבמועד הרלוואנטי ועד היום הזה זכויות החברה במקרקעין רשומות בהערת אזהרה בלבד, וכל עוד לא נרשמו זכויות הקניין במקרקעין על שם החברה מדובר בזכויות אובליגאטוריות בלבד.

המפרק שב על טענותיו שהיה על המערערת לרשום את השיעבוד ברשם המקרקעין, וגם אם זכויות החברה היו אובליגאטוריות בלבד, הדבר לא מנע רישום משכנתה לבנקים, וניתן היה לפחות לרשום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין.

...

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור של המערערת.

בזיקה לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין אני מחייב את המערער לשלם לקופת הפירוק הוצאות משפט בסך 8,775 ₪.

המזכירות תעביר לקופת הפירוק את הערובה שהופקדה על ידי המערערת, כך שהמערערת תשלם לקופת הפירוק את היתרה מעבר לערובה שהופקדה.

העידר הסכם פורמלי כראיה לאי תשלום התמורה להשלמת הדיון בשאלת תשלום התמורה אתייחס לטענות הנתבעים 1-2 לפיהן העובדות שהוכחו ולפיהן לא נערך הסכם מכר פורמלי ביחס לחלקה 3 זאת בשונה מההסכם שנערך בין המנוח והנתבע 1 עם הנתבע 3 ואחיו (נ/10), או ההסכם שנערך בין התובע לעדנאן לוטפי (נספח יג(1) לתצהיר התובע), לא ניתן ייפוי כח לתובע, ההסכם הראשון לא דווח למיסוי מקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין אלא רק במהלך ההליך, בכל אלו יש כדי להעיד כי לא שולמה מלוא התמורה, ובהתאם ההסכם הראשון הנו אך ורק בגדר התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין שלא השתכללה לכדי הסכם מחייב עקב אי תשלום מלוא התמורה.

...

עם זאת אני סבור כי עיקר התרומה להרחבת היקף המחלוקת מצויה אצל הנתבעים 1-2 ובאי כחם, ובמהלך ישיבות ההוכחות נאלצתי להעיר מספר רב של פעמים לב"כ הנתבעים 1-2 על התארכות מיותרת של חקירות העדים השונים.

לאור כל האמור ולאור קבלת התביעה אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשאת בהוצאות התובע בסכום של 20,000 ₪, וכן בהחזר הוצאות האגרה ששולמה על ידו.

בשים לב לכך שלא התבקש סעד כלשהו כנגד הנתבע 3, ובכל זאת הנתבע 3 מצא לנכון להגיש הצעת חלוקה מטעמו על אף שאין מדובר בתיק פירוק שיתוף, עובדה שאף היא תרמה להתמשכות ההליכים, אני מחייב את הנתבע 3 בהוצאות התובע בסך מופחת של 5,000 ₪.

בין היתר, עולה הצורך שבבדיקת נסח לישכת רישום המקרקעין, ואם רשומה בו, משכנתא לטובת בנק מלווה, כבעניינינו, אל יסתפקו המעוניינים בהבטחות הקבלן, או ברשום הערת אזהרה או בקבלת החזקה בדירה, אלא יפנו ויבדקו מראש, את עמדת הבנק המלווה לעסקה, ידרשו "מכתב כוונות", כמו גם שיבדקו היטב, האם חלה חובת תשלום כספי התמורה לחשבון הבנק המלווה.

בהילכת ע"א 1117/06 קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי, (14.4.06), נדונה השאלה מהו אותו חוסר תום לב אשר יכול לגבור על האמור בסע' 9 לחוק המקרקעין, וניתנה היתייחסות לתום לב אובייקטיבי וכן לתום לב סובייקטיבי, כאשר בנסיבות שם, לא נרשמה בעיסקה הראשונה הערת אזהרה במשך 20 שנה, ונקבע כי לא בהכרח, זו הסיבה לאותה תאונה משפטית, וכך נקבע בסע' 32, (השופטת א' חיות): "תום-הלב של הרוכש השני בזמן נבחן בשני היבטים מרכזיים: הראשון, תום-לב סובייקטיבי, שעניינו אי-ידיעתו של הרוכש השני בזמן על העסקה הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין. השני, תום-לב אובייקטיבי, שעניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או ההחזקה במקרקעין על-ידי הרוכש השני בזמן טרם עריכת העסקה. וכבר נפסק כי אם פעל הרוכש השני בזמן בחוסר תום-לב סובייקטיבי או אובייקטיבי – אי-רישום הערת האזהרה על-ידי הרוכש הראשון בזמן אינו מעלה ואינו מוריד, מכיוון שאי-הרישום על-ידי הרוכש הראשון בזמן לא הוא שהוביל ל"תאונה המשפטית"..

...

לפיכך הנני קובע כי אין תוקף לעסקאות שערכו המשיבים במובן זה שכאשר החברה ערכה עמם את העסקאות, לא עמדה לה הזכות למכור זכויות במקרקעין שכבר לא היו בבעלותה.

לאור מסקנה זו, על המשיבים יהיה להשיב את החזקה בדירות כמבוקש בידי בעלי התפקיד, כאשר בנסיבות, ההשבה תהא בעוד כחודשיים כפי שאקבע להלן.

לפיכך הנני מורה כדלקמן: המשיב 1 מר שמעון מויאל ישיב את החזקה בדירה 27 עד ליום 1.4.24.

צו הבית המשותף לא תוקן במירשם המקרקעין, וזכויות המבקשים בדירה לא נרשמו בלישכת רישום המקרקעין.

המבקשים טענו, כי צו העשה הזמני דחוף וחיוני ביותר, נוכח האחריות העשויה להיות מוטלת עליהם עקב אי רישום הערת אזהרה כמבוקש, ונוכח הנזקים הכבירים שנגרמו להם אשר מחמירים מיום ליום.

הסעד לו עותרים המבקשים במסגרת הבקשה לסעד זמני הוא חיוב המשיבה לרשום בספריה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין לטובת צד ג' (הרוכש).

...

בית משפט קמא הצביע על נתונים וראיות בתיק התומכים במסקנה זו. צוין, כי ככל שיקבע שאכן המבקשים לא שילמו את התמורה, מנועים המבקשים להעביר זכויותיהם בדירה לצד ג', ללא קבלת אישור המשיבה (ראו הסכם משנת 2016).

אם כן, בשים לב לכך שסיכויי התביעה להתקבל אינם מובהקים, בהתחשב במעמד הבכורה הניתן לשיקולי מאזן הנוחות (הנוטה לזכות המשיבה) והחפיפה בין הסעד הזמני לסעד העיקרי שהתבקש בתביעה, המסקנה היא שאין להתערב בהחלטת בית המשפט קמא לדחות את הבקשה לצו עשה זמני.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

אי רישום הערת אזהרה על שם האשה על סמך הסכם המתנה עד למועד הודעת הביטול (13.5.2013) לטענת האיש היה צורך ברשום בלישכת רישום המקרקעין כדי שהסכם המתנה יהיה בתוקף.

...

אני סבורה כי לא הוכחה התנהגות מחפירה של האישה במועד מסירת הודעת ביטול הסכם המתנה ביום 13.5.2013 המצדיקה את חזרתו של האיש מהמתנה.

בהתחשב בפירוט ובעובדה כי באותו מועד הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה על סמך יפוי הכוח הבלתי חוזר, אני סבורה שיפוי הכוח הבלתי חוזר מעיד על התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, והוא מהווה מסמך בכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 380-88 טוקאן נ' אלנששיבי מה(5) 410, 424 (1991), ע"א 309-87  יחיא  נ' אגבריה פסקה 5 (31.12.1987)).

אני סבורה כי בנסיבות בהן בניו של האיש ידעו על כוונותיו של אביהם לחזור מהסכם המתנה כדי להעביר את הזכויות אליהם, ומאחר שלכל המאוחר שנתיים לאחר הודעת הביטול פעלו לשלם את המסים הנדרשים, מבלי שווידאו שהסכם המתנה אינו בתוקף ועל אף שהם מלווים בעו"ד מטעמו של האיש החתום על המסמכים השונים, יש בהן כדי להצביע על חוסר תום לב מצדם.

לאור האמור אני סבורה כי הסכם המתנה לטובת האישה גובר על העסקה השניה לטובת בניו של האיש, זאת על אף שנרשמה הערת אזהרה לטובת בניו של האיש קודם לרישום הערת אזהרה לטובת האישה.

סיכום: בהסתמך על כל האמור, היות ולא הוכחה "התנהגות מחפירה" המצדיקה ביטול הסכם המתנה; היות ונקבע כי הסכם המתנה נחתם תוך גמירות דעת של האיש ונדחתה טענתו לעושק וכפיה שהובילו לחתימת ההסכם; מאחר וקבעתי שאין באי תשלום המיסים על ידי האישה או ברישום זכויותיה כדי להצדיק ביטול הסכם המתנה; מאחר וההודעה על הביטול לא נמסרה לאישה ומאחר והתצהיר מיום 3.1.2010 אינו מהווה "עסקה" ועל כן לא מדובר בעסקה נוגדות; מאחר וקבעתי כי על פי ההלכות הנוהגות, הסכם המתנה גובר על יפוי הכח המאוחר להסכם המתנה ולאחר שבחנתי את הסוגיה כולה לאור דיני המתנה ודיני החוזים ושקלתי את המשמעות של אופן ההתנהלות בהיבט של קביעת תום ליבו של האיש, אני מורה כדלקמן: תביעתו של האיש לביטול המתנה (תלה"מ 65400-05-20) - נדחית.

לאחר ששקלתי את האופן בו נוהלו ההליכים, את היקף העבודה שהושקע בהליכים ואת תרומתו של כל צד לאופן בו נוהל ההליך אני מורה על חיובו של האיש בהוצאות האישה בסך 15,000 ש"ח. מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים, תיקוני הגהה ועריכה.