אי רישום הערת אזהרה בגלל משכנתא על הנכס במועד שנקבע

באשר לרישום הנכס, התחייבו המוכרים (בסעיף משנה 5.4) לספק לעורכי הדין את כל המסמכים והאישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, לרבות אישורי מס שבח, אישור ערייה, הכולל פטור מהיטל השבחה, שטרי העברת זכות שכירות, בקשה להעברת הזכויות ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל), תצהיר חריגות בניה וכן לחתום על כל מיסמך שחתימתם נידרשת עליו לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הרוכשים ולצורך רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים.

מכל מקום, עיכובים אלו אינם מהוים עילת תביעה, באשר מההסכם לא עולה כי היה על המוכרים לצפות את העתיד במועד כריתת ההסכם, במובן זה שהיה עליהם להזהיר את הרוכשים מפני רישום הערת האזהרה בשל אי התאמה בהתאם להוראות תקנה 29 לתקנות המקרקעין.

אמנם לטענת התובעים העיכוב בהעברת התמורה נבע מכך שהמשכנתא על הנכס סולקה רק במועד מאוחר יותר ביחס לזה שנקבע בהסכם המכר (קרי: רק ביום 13.11.17, במקום ביום 20.7.17, כפי שנקבע בהסכם המכר), אולם דומה כי העיכוב בהעברת התמורה עד לחודשים האחרונים ממש אין לו כל הצדקה וכל הסבר, במיוחד כאשר הרוכשים קיבלו את החזקה בנכס, לשיטתם, כבר ביום 14.8.17.

אמנם נמצא כי היו עיכובים תיכנוניים שונים אשר גרמו לעיכוב בהסדרת הרישום הסופי של המכר על שם הרוכשים, אולם אלו לא פגעו לא בכניסתם של הרוכשים לנכס ולא ברשום המשכנתא על שמם.

...

בקיזוז הסכומים ישלמו הנתבעים לתובעים את הסך של 12,868 ₪.

משך, אני מורה למזכירות להעביר לידי התובעים (באמצעות עו"ד עידו סיני) את 12,868 ₪ מתוך כספי שני הפקדונות, כאשר היתרה בשני הפקדונות תועבר לנתבעים באמצעות עו"ד סיון רוזן.

בנסיבות העניין ונוכח העובדה שלא התקיים כל דיון הוכחות בתיק ובשים לב להסכמות הצדדים ולהתנהלותם בהליך שלפניי, תוך חסכון במשאבי בית המשפט ושיתוף פעולה הדדי לשם סיומו של ההליך וסיומו של רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אני מורה על החזר האגרות בשני ההליכים, בהתאם לתקנות.

עוד טענה, כי כל עוד הרישום השגוי של הנכס בלישכת רישום המקרקעין נותר על כנו, לא היה ביכולתה, וזאת גם הנתבעים ידעו- לקבל משכנתא בגין העסקה, ובהתאם היה ברור לכל הנוגעים בדבר, שאי הסדרת הנושא יגרום בהכרח לאי תשלום יתרת התמורה במועד שנקבע ועקב כך לדחיית המועד למסירת החזקה בבית לידיה.

עוד טענה, שעקב אי הסדרת הרישום בלישכת רישום המקרקעין, עד ליום 15.9.17, ולאחר מכן עד ליום 31.12.17, לא התאפשר לה ליטול משכנתא על הנכס, וממילא לשלם את יתרת התמורה שנקבעה בהסכם אותה עליה היה לשלם כדי לקבל את החזקה בו, ביום 31.12.17.

לעניין מודעות הכונסת למחדלן, ראו דיווח שתכנו אינו נכון, שהן שלחו לתובעת לקראת סוף חודש דצמבר הוא ת7' בו כתבו "בכל מקרה וכפי שדיווחנו, מבחינתנו הוסדרו כל הבעיות הרישומיות שמנעו את רישום הערת האזהרה ברשום הנכס על שם המוכרים בעמידר ובטאבו." התובעת העידה בעמוד 33 שורה 31 כלהלן: "דבר שלא נעשה וזה רשום פה במפורש במכתב שלהם. על סמך זה אני מבינה שזה כבר סודר," בפועל, תחת להשלים תיקון הרישום עד אמצע חודש אוקטובר, תיקון הרישום הושלם רק ביום 12.2.18 באופן שמחייב דחית מועד תשלום התמורה ב - 45 יום לצורך הסדרת קבלת ההלוואה מהבנק לצורך תשלום יתרת התמורה, כך שמחדל הכונסות להשלים רישום התיקון עד יום 15.10.17, הביא לאיחור במסירת החזקה המותנית בתשלום יתרת התמורה מסוף שנת 2017 לחודש אפריל 2018.

כאמור לעיל, התובעת טענה שלא שילמה היתרה של התמורה כי לא קיבלה הלוואה מהבנק שהחזרה מובטח בשיעבוד הנכס המכונה "הלוואת משכנתא" שכן לא ניתן לקבל משכנתא על נכס שלא רשום על שם המוכרים.

...

ביהמ"ש מבסס מסקנה זו גם על פרוטוקול התמחרות שערכו הכונסות לפיו "לנוכחים מוסבר כי מועד הפינוי הצפוי הינו תחילת ינואר 2017 ובכפוף לאישור עסקת המכר בבית המשפט לעניני משפחה". כמו כן, ביהמ"ש מפנה לכך שעל אף שהכונסות התנערו בתכתובות עם התובעת מעמידה בלוח זמנים כלשהוא, הן הבטיחו בסוף חודש דצמבר 17 להשלים התיקון תוך חודש.

ביהמ"ש הגיע למסקנה שלפני הכונסות עמדו מספר אפשרויות לניסוח הסכם באופן שלא יצור פגיעה בציפיית הקונה למסירת חזקה עד יום 31.12.17 ומנה חלק מהן קודם לכן.

סוף דבר ביהמ"ש מקבל התביעה נגד הכונסות באופן חלקי ומחייב את הכונסות (הנתבעות 3 ו- 4) לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, הסך של 71,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

כן נדחתה טענת המערערות לפיה, טעויות אלה גרמו לעיכוב בנטילת המשכנתא, כיוון שלא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובתן, משום שהמשכנתא ניטלה על סך 600,000 ₪ בלבד, דבר שלא הצדיק איחור בתשלום מלוא הסכום האחרון של 2,550,000 ₪, מה גם שבהסכם מוזכרת האפשרות שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה על הנכס, כך ש"נתון זה נילקח בחשבון עת חתמו על ההסכם".

מסקנות אלה מבוססות על טיבו המיוחד של ההסכם, שהעביר, בהסכמת הצדדים, את כל האחריות לפינוי הנכס מכל מטלטליו, הריסת חריגות הבנייה, תיקון ורישום צו הבית המשותף, תשלום החוב לרמ"י וכו', לכתפי המערערות, דוקא על רקע הקשיים המורכבים שהיו מלכתחילה ביחס לכל אלה, ושהיו ידועים היטב למערערות, דבר שבא לידי ביטוי בקביעת התמורה המופחתת.

...

המערערות טענו כי העיכוב בתשלום הסכום האחרון נבע ממחדלים של מנהל העיזבון ושל היורשים, ולכן יש לדחות את תביעת מנהל העיזבון, והן גם הגישו תביעה כספית בסך של 439,435 ₪, נגד מנהל העיזבון והיורשים, לתשלום סכום הפיצוי המוסכם בשל הפרתו על ידם, בתוספת פיצוי נוסף בגין נזקים נוספים שלטענתן נגרמו להן.

הטענה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם, דינה להידחות, קודם כל מהטעם שהיא לא נטענה בכתב הגנתן של המערערות, כפי שאישר בא-כוחן בדיון בערעור (עמ' 5 לפרוטוקול).

גם הנימוק הנסמך על היותה של תניית הפיצויים המוסכמים בהסכם "תנייה גורפת", דינו, לדעתי, להידחות.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה על דעת כלל חברי ההרכב – הערעור נדחה ללא צו להוצאות.

התובעת מצידה, אינה חולקת על כך שיתרת התמורה לא ניפרעה באותו מועד, אולם לשיטתה, התשלום התעכב בעטיים של הנתבעים אשר סירבו לשתף עימה פעולה וסירבו לחתום על המסמכים שהפיק הבנק למשכנתאות לצורך מימון יתרת התמורה.

בסעיף 9ב) להסכם הוסכם בין הצדדים כי: "מבלי לגרוע מהתחייבויות הקונה לתשלום המחיר כמפורט בהסכם, יחתום המוכר עבור הקונה על המסמכים הדרושים לרישום התחייבות/הערת אזהרה/מישכון בגין הממכר לטובת בנק למשכנתאות שמטעם הקונה, וזאת מבלי שיהא בכך להטיל על המוכר התחייבות כלשהיא מעבר לאלו שעפ"י ההסכם ובתנאי שסכום ההיתחייבות/המשכנתא ישולם למוכר בהמחאה בנקאית לפקודתו...". הגם שבהתאם לסעיף זה, התחייבו הנתבעים לחתום עבור התובעת על המסמכים הדרושים לטובת הבנק למשכנתאות, עולה מנוסח המסמכים שדרש הבנק שהנתבעים יחתמו עליהם כתנאי למימון יתרת התמורה לפי ההסכם, כי מטילים הם על הנתבעים התחייבויות מעבר לאלו שנקבעו בהסכם, כך שסירובם לחתום עליהם היה סביר בנסיבות העניין.

במכתב מטעם בנק דיסקונט מיום 11.3.2020 המופנה לנתבעים, ציין הבנק כי: "הננו מאשרים כי מיד ולא יאוחר משני ימי עסקים...לאחר רישום הע"א לטובתנו על זכויותיכם בנכס בקשר עם הלווים נעמן השרון בע"מ ו- ימים י.מ. חברה ליזמות והשקעות בע"מ וחתימתכם על כתב התחייבות לרישום משכנתא – כי אז אנו נעביר את הסך של 5,826,000 ₪ המהוה את סכום היתרה הסופי והמוחלט בהתאם להסכם שבנידון וכן סך של 1,678,034 ₪ עבור תשלום היטל השבחה לעריית נתניה, זאת בהתאם לפירוט במכתב ששלח עו"ד יוסי שוקרון מיום 5.3.2020...". עיון במכתבים אלו מלמד על כך שהתנאים שהציב בנק דיסקונט לשם מימון יתרת התמורה, מטילים על הנתבעים התחייבויות שונות מאלו שנקבעו בהסכם בין הצדדים.

העדר יכולת כספית למימוש העסקה בסעיף 4ג) להסכם התחייב הקונה (התובעת) "כי לו היכולת הכספית לעמוד בתנאי ההסכם...", בסעיף 4ד) התחייב: "כי ישלם למוכר מלוא המחיר, יקבל החזקה בממכר...והכל באופן, בתנאים ובמועדים הנקובים בהסכם" ובסעיף 2ה) להסכם התחייב: "...וכי יש בידיו האמצעים הכספיים המאפשרים לו לבצע העסקה דנן". כאמור, בנגוד להתחייבויות אלו, מעצם ההיתקשרות בין התובעת לבין חברת נעמן והעובדה שהתובעת דרשה כי תרשם הערת אזהרה לטובת נעמן (עמ' 49 לפרוטוקול, ש' 28-27), נלמד כי התובעת לבדה אינה מחזיקה באמצעים הכספיים המאפשרים לה לבצע את העסקה.

...

התובעת העבירה לנתבעים תמורה בסך של 6 מש"ח ועד למועד הגשת כתב התביעה, הנתבעים לא שלחו לתובעת שום מכתב התראה; חוסר ניקיון כפיהם של הנתבעים נלמד גם לאחר שהתברר שהם אינם חותמים על מסמכי הבנק, תוך שהם מנהלים משא ומתן עם יזמים אחרים ומעלים התניות מסחריות חדשות; התנהלות הנתבעים גורמת לתובעת נזק המסתכם במיליוני שקלים ובכוונתה להגיש תביעה כספית בגין כך. תמצית טענות הנתבעים בהתאם לתוצאות פסק הדין ולאור ביטול ההסכם יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: התובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, מהותית ומתמשכת שבאה לידי ביטוי במספר עניינים ולכן, כמפורט במכתב הנתבעים לתובעת מיום 18.5.2020, ביטלו הנתבעים את ההסכם.

אני סבור, כי דין טענה זו להידחות.

אני סבור, כי דין טענה זו להידחות.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, הודעת ביטול ההסכם מיום 18.5.2020 תקפה וכתוצאה מכך, התביעה לאכיפת הסכם המכר – נדחית.

לעניין הסכם ההלוואה, עו"ד סימון מאשר, כי הנתבע דרש להוסיף את סעיף 4.2 לפיו בכפוף לרישום הערת אזהרה על ביתו של גיא סיני הוא ישוחרר מערבותו, אלא שלנתבע היה ידוע כי לא ניתן היה לעשות כן, שכן מר סיני לא מסר את המסמכים בשל משכנתא לבנק.

הנתבע- עושה שטר שיש לראות בו כערב אשר רשאי להעלות טענות הגנה לפי חוק הערבות: בהתאם להוראות סעיף 84(א) לפקודת השיטריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת השיטריות") שטר חוב "הוא הבטחה ללא תנאי ערוכה בכתב מאת אדם לחברו, חתומה בידי עושה השטר, בה הוא מתחייב לפרוע לאדם פלוני או לפקודתו, או למוכ"ז, עם דרישה, או בזמן עתיד קבוע או ניתן לקביעה, סכום מסויים בכסף". בהתאם להוראות סעיף 89 לפקודת השיטריות, עושה שטר מתחייב לפרוע אותו ככתבו, ומנוע מלכפור בו לפני אוחז כשורה.

לא ניתן לקבל את טענות הנתבע בדבר פקיעת ערבותו בשל אי רישום הערת אזהרה: עוד סבור הנתבע, כי ערבותו פקעה, מאחר והוא הסתמך על כך שהתובע ירשום הערת אזהרה מתאימה על דירתו של גיא סיני ורעייתו, דבר שעשוי היה לשחרר את הנתבע מערבותו.

סעיף 4.2 להסכם ההלוואה (שאף הוא מלמד על גמירות דעת הצדדים, לפיה הנתבע ישמש כערב), קובע כדלקמן: "בכפוף להמצאת מסמכים מתאימים (והתאמת הבטוחה להלוואה) יפעל עו"ד זיו סימון לרישום הערת אזהרה על ביתו של הלווה 1 ואישתו וחתימת הלווה 1 ואישתו על מסמכים מתאימים לצורך רישום ומימוש הבטוחה. לאחר רישום הערת אזהרה ככל שתרשם תבוטל ערבותו האישית של דורון שורץ להלואה". משמעות הדברים הנה אם כן, כי ככל שגיא סיני (או מי מטעמם), ימציא מסמכים מתאימים לצורך רישום הערת אזהרה על דירתו ובכפוף לרישום הערה כאמור, תבוטל ערבותו האישית של הנתבע.

עוד אציין, כי לא עלה בידי הנתבע לסתור את טענות עו"ד סימון (ראו ס' 14 לתצהירו), לפיו גיא לא מסר לו את המסמכים מושא האמור בסעיף 4.2 להסכם ההלוואה, זאת בשים לב לכך, כי הייתה קיימת על הנכס משכנתא לבנק.

...

תמצית טענות הנתבע: הנתבע סבור, כי דין בקשת הביצוע להידחות.

אני ער לכאב של התובע בהקשר זה ואולם הסכם הארכה השני המקבץ מספר הלוואות ומאריך את מועד ההשבה, ללא קשירת הערב לאותו הסכם מנתק את ערבותו של הנתבע, והמשמעות היא, כי דין התביעה להידחות.

סוף דבר: תוצאת האמור הינה אם כן, כי דין התביעה להידחות.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה על סגירת תיק הוצל"פ מספר 533211-05-20.