אי קיום אסיפת דיירים בקבלת החלטות

הם הציגו בפניו את פרוטוקול האספה הכללית שבה החליטו הדיירים על ביטול ההיתקשרות ורק אז שלח את הודעת הביטול (עמ' 29 בפרוטוקול הדיון מיום 27.10.2022).

גם מכוח דיני החוזים אין לתובעת זכות להחזר ההוצאות; סעיף 39.2 בהסכם קובע כי במקרה של פקיעת ההסכם עקב אי קיומו של התנאי המתלה (כפי שקרה בעניינינו) "יחזיר כל צד למישנהו את שקבל מהצד האחר למעט תשלום שכ"ט עו"ד אשר שולם במעמד חתימת ההסכם". כדי לתבוע את הוצאותיה על התובעת להראות שהדיירים קיבלו ממנה הטבה או נכס אחר שישמש אותם.

...

איני מקבלת טענה זו שכן היה על התובעת לזמן לעדות את אדריכלית העיר, או עד אחר.

לסיכום, התובעת והדיירים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בשנת 2011.

סוף דבר התביעה נדחית.

4) בפסה"ד סימן ו', סעיפים 22 ו-23 עוסקים בהסרת מצלמות וכך נאמר: "נטען והוצג אף בתמונות כי השוכר התקין מצלמות בתחומי הרכוש המשותף לרבות שלוט המתריע על כך וזאת ללא קבלת הסכמה של בעלי הדירות. לא ניתן לאשר התקנת מצלמות בתחומי הרכוש המשותף ושלטים המתריעים על כך מבלי שהתקבלה על כך החלטה באספת דיירים ברוב של בעלי הדירות. בעל דירה אינו יכול לפעול ברכוש המשותף ללא הסכמה כאמור לא כל שכן שוכר בדירה". בסעיף 25, מורה פסה"ד: "אני מחייבת את הנתבעת להסיר את המצלמות שהותקנו ואת השלוט המתריע על

9) בדיון הקשיתי על ב"כ המשיבה ועל בנה של המשיבה לעניין קיומה או אי קיומה של המצלמה הלבנה בעבר ודומני, כי טיעוניהם מדברים בעד עצמם בעמ' 3 לפרוטוקול.

...

ב"כ המשיבה מסר עמדתו החברית ולפיה משאיר לשיקול דעת ביהמ"ש. ככל, יש להקפיד על המועדים הקבועים בחוק או בתקנות שכן המועדים מחייבים ואינם בגדר של המלצה, ואולם בנסיבות המקרה הנדון ולאור עמדתו של ב"כ המשיבה החלטתי לדון בערעור לגופו ולראותו כאילו הוגש במועד.

ב"כ המשיבה: "אני לא יכול לומר אם בדיון בפני המפקחת היתה הבחנה בין מצלמות המותקנות ברכוש המשותף לבין מצלמות המותקנות ברכוש הפרטי . . . לאחר שניתן פסה"ד אני הנחיתי את מרשתי להסיר את כל המצלמות שמותקנות על הרכוש המשותף. אני לא זוכר איך המצלמה הלבנה היתה מותקנת. אני הנחתי שאפשר להתקין ברכוש הפרטי". מר אלי גל: "אני טוען כי המצלמה הלבנה היתה קיימת בעבר והדייר הסיר אותה והתקין אותה מחדש באותו מקום (ההדגשה לא במקור) . . .". מסקנה פשוטה ומתבקשת, אם המצלמה הלבנה הוסרה בהוראת פסה"ד, משום שהיתה מותקנת ברכוש המשותף ואח"כ הותקנה מחדש "באותו מקום", אזי היא מצויה גם כיום בתחום הרכוש המשותף.

אני מקבל את הערעור ומבטל את החלטתה של כבוד הרשמת מיום 15.07.18 .

דרגת הודאות תלויה בנסיבות כל מקרה, אולם נוכח משמעותו של הצוו, לא די באפשרות מופשטת לקיומו של הארוע, או בחשש בלתי מבוסס, ויש צורך בהוכחות כלשהן להפרה הצפויה ולפגיעה בזכותו של מבקש הצוו; אם לא צפוי נזק של ממש, או שהנזק אינו בוודאות מספקת, לא יינתן צו מעין זה (שם, בעמ' 42 וההפניות).

" כלומר, מסעיף זה עולה, כי בכל הנוגע לשיפורים ברכוש המשותף, יש צורך לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשפור כתנאי לחיובם בעלות זו. לפיכך, במקרה שלפניי, כאשר טענת אגמי אינה כי מדובר בשמירה על מצבו של הרכוש המשותף, אלא בעבודות שיפור משמעותיות, לרבות יציקת משטח בטון בחצר המשותפת, עבודות טיח ועוד, הרי היה עליהם לקבל את הסכמת וייס לשפור ולשיפוץ על מנת להיות זכאים להישתתפות בעלות זו. במילים אחרות, ככל שאכן ביקשו אגמי לשפר את הרכוש המשותף ולגבות את העלות מוייס, הרי היה עליהם לפנות ולקבל את הסכמת וייס לשפוץ, או לכל הפחות, לפעול בהתאם להוראות חוק המקרקעין בדבר קבלת החלטה באספת הדיירים.

...

כלומר, הגב' אגמי מודה כי אין היא יכולה להציג את היתר הבניה, וכי זמן רב לאחר סיום הבניה היתר זה עדיין הינו "בתהליך". מכאן, אף אם הוגשו תלונות על ידי וייס בדבר בניה ללא היתר, הרי לא הוכח כי תלונות אלו, היו בגדר "תלונות שווא". סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים, יוסף ושרונה אגמי, לסגור את הפתח שנפתח בקיר החיצוני לחצר המשותפת וזאת עד ליום 15.5.2020.

יתר הסעדים בתביעה העיקרית נדחים בזאת.

אני דוחה את התביעה שכנגד על כלל חלקיה.

ההסכמה לפיה יאתרו הצעות מחיר שקבלה תוקף של החלטה הייתה ביום 3.6.20 ובמשך כשבוע לא נעשה דבר והוחלט לעשות שימוש בהצעה שהציג התובע, כך שאותה הוראה בדבר אחריות הנתבעים להביא הצעות מחיר לא הייתה בחודש מרץ 2020 אלא בחודש יוני 2020, ומשכך לא ניתן לטעון כי הם לא קיימו את החלטת המפקחת כאשר מי שאמור היה ליתן הודעה למפקחת היא חברת עמידר.

עם זאת, הנתבעים יכלו לזרז זאת ברוח סעיף 3 (ב) לתקנון המצוי – כך למשל, ההצעה בדבר קיום אספת דיירים הייתה אמורה להיות כבר באופן יזום בתום חודש מרץ 2020, וכפי שהגיעו להסכמות בדבר קבלת אחריות (וללא החלטה פוזיטיבית) יכלו עוד קודם לכן עת היה לפניהם חומר כדי להגיע להחלטות וכפי שחשו את רוח הדיון אצל המפקחת ביום 9.3.20 וכך היו מקטינים את הנזק.

...

משכך, אני סבורה כי יש לפצותו בגין אותה המתנה.

על כן, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעים 1-3 בעוגמת נפש (משנתבע 4 מתחילת הדרך כן הסכים לשלם כפי שציין התובע בפנייתו למפקחת על המקרקעין וכן שיתף פעולה ונפגש עמו בדירתו, ונתבעת 5 לא חויבה בסופו של יום אצל המפקחת בתשלום עלות תיקון) בסך של 4800 ₪ (הנאמדת מאותו ספק בדבר הפסד של שכירות ודמי ארנונה – מחצית מהתקופה של 3 חודשים מתום חודש מרץ ועד תום חודש יוני 2020) וכן 450 ₪ הוצאות משפט.

סך הכל ישלמו הנתבעים 1-3 ביחד ולחוד לתובע סך של 5250 ₪ (1750 ₪ כל אחד).

השתלשלות האירועים בתמצית בשנת 2004 קיבלה לידיה הנתבעת חברת גמול נדל"ן למגורים בע"מ (להלן: "הנתבעת") מאת התובעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") רשות והתחייבות להקמת כ- 112 יחידות דיור כאשר הנתבעת התחייבה לבצע אף את רישום היחידות על שם רוכשי היחידות.

לטענתה, הנתבעת לא דיווחה לא בתום 3 חודשים ממועד החלטת בית המשפט מיום 16.9.2020, על היתקדמות הליך הרישום, כי החלטת בית המשפט קיבלה תוקף של פסק דין שאף לאחריו לא דיווחה הנתבעת על היתקדמות ביצוע הרישום – לא לאחר 3 חודשים ולא בכלל וכי רישום היחידות על שם רוכשיהן לא הושלם.

אני אקח את כל התיקים ואארגן אותם, לאחר מכן אקיים שתי אספות דיירים דחופות, נפנה אליהם גם במכתבים אישיים וכלליים, להשיג את התשריטים דרך חב' מדידות ולהגישם לאישור ראשוני בטבו ונתקדם.

בשולי החלטתי זו אבקש להתייחס לשני עניינים; הראשון הנו טענת בא כוחה של רמ"י לפיה, באם לא ינתן הצוו המבוקש, ישלח בכך מסר כי פסקי דין אין לקיים.

...

יתרה מכך, לאור העובדה כי תכליתן של הסנקציות הקבועות בפקודה היא אכיפתית ולא עונשית, נקבע בפסיקה, ולכך חשיבות של ממש לענייננו, כי יש להיעתר לבקשה לביזיון על פי הפקודה, מקום בו ניכר כי יש תועלת במתן הצו, היינו, כאשר בית המשפט משתכנע, כי מתן הצו יביא לכך, כי ההחלטות האופרטיביות בפסק הדין תקויימה.

אפילו הייתי קובעת כי הנתבעת לא פעלה במלוא הקצב או ללא לאות או כי ניתן להפריד את חלקי פסק הדין ולבחון את בקשת רמ"י רק בהתייחס לרכיב פסק הדין שאין חולק שלא בוצע (חובת המשיבה להגיש דיווח מדי שלושה חודשים), אף אז לא היה בידי להיעתר לבקשה.

בשולי החלטתי זו אבקש להתייחס לשני עניינים; הראשון הינו טענת בא כוחה של רמ"י לפיה, באם לא ינתן הצו המבוקש, ישלח בכך מסר כי פסקי דין אין לקיים.