אי התאמת שטח מחסן למוסכם בחוזה מכר

לצורך חוו"ד הנחנו כי יבנה ביניין טיפוסי דומה לבניינים 1-4 שיכלול 48 יח"ד, כך שסה"כ יכלול הפרויקט 256 יח"ד. תיאור הקומות בבניין טיפוסי במיגרש 207 (בניינים 1-4), לפי התיכנון הראשוני שהוכן ע"י משרד ברעלי לויצקי כסיף: קומה תאור מרתף מרתף משותף לארבעת הבניינים, בחלוקה למחסנים ומקומות חניה 1-, 2- חניה קרקע לובי הבניין, שטחים משותפים ומחסנים בגדלים שונים 1-4 4 דירות בנות 4 חדרים בכל קומה 5-8 4 דירות בנות 5 חדרים בכל קומה 9-12 4 דירות מיני-פנטהאוז בנות 5 חדרים בכל קומה 13 2 דירות פנטהאוז בנות 6 חדרים 14 2 דירות פנטהאוז בנות 5 חדרים .

מיכל אראל וליאת אראל חתמו בתאריך 28/10/10 (לאחר חתימה של קבוצות נוספות של בעלי זכויות), הסכם קומבינאציה עם היזם לפיו יקבלו בעלי הקרקע תמורת הקרקע שמכרו ליזם 39% מכל השטח המבונה.

בהסכם הקומבינאציה מיום 28/6/2010: "65. היזם מתחייב לדאוג לכך שהקבלן המבצע ימסור למוכרים ו/או לרוכשי הדירות מהם, כתב התחייבות בנוסח מוסכם ובו התחייבות ישירה של הקבלן המבצע בכל הקשור לתיקון ליקויים ואי התאמות לפי חוק המכר (דירות). כתב ההיתחייבות יומצא למוכרים מראש ויצורף לכל אחד מחוזי המכר של דירותיהם". ה"מיפרט" בין היזם לבין התובעות נחתם ביום 26/8/2010.

...

הנתבעת תקדים ותטען, עוד מבלי להתייחס לגופן של טענות התובעות (המוכחשות מכל וכל כפי שיפורט להלן), כי דין טענותיהן לענין אי התאמה למפרט של מרפסות השמש בדירות, ותביעתן, כפועל יוצא מכך, לירידת ערך לדירות בסכום של כ 456,225 ₪ (!); ובעניין "אי מסירת כתב התחייבות של הקבלן המבצע" – דחייה על הסף מחמת התיישנות מניעות והשתק.

ת: לא הסכמתי, התגבש הסכם פשרה בין בא כוחנו ובין הנתבעת שלקח בחשבון את כל, את ההפחתות, את ה-grace, כל הדברים והגיעו למסקנה, 6 חודשים הנתבעת זכאית ל-6 חודשי עיכוב, ש: טוב תראה, ת: זה כלל בתוכו הכל בכל".

סוף דבר אני דוחה את התביעה בנושאים אליהם יש התייחסות בפסק הדין, למעט בכל הקשור לליקויים הנטענים ולחסר הנטען בין הקיים ובין ה"המפרט" מיום 26/8/2010.

נוכח דברי סיכום אלו, ובהתחשב בהוצאות שהוציאו שני הצדדים לאורך השנים, על חוות דעת מומחים, והיות והצדדים הופנו עתה להליך הקבוע בסעיף 51.4 להסכם הקומבינציה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

הסכום המקורי שנתבע היה 62,000 ₪ ועילת התביעה היתה (לאחר תיקון כתב התביעה) הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם מכר דירה בדימונה מיום 14.8.13, בין התובעים והנתבעים, אשר בוטל לאחר הפרתו על ידי הנתבעים.

העידר ההיתר לבניה מהוה הפרת הסכם מטעם צד ג', לנוכח הצהרתם המפורטת כי אביהם המנוח בנה את המחסן - כאשר העידר ההיתר מהוה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר (דירות).

בחוזה המכר לתובעים, במקום התאור המדוייק והנקי בהסכם הרכישה מצד ג' ("דירה בת 4 חדרים קומת קרקע" ( נכתב: "דירה בת 4 חדרים וכל הצמוד לה" (ההדגשה שלי – ל.ו.) בפועל צמודה החצר שעליה ניבנה המחסן לדירה ושניהם נראים – פיזית - כחלק בלתי נפרד הימנה, ואני שואבת דבר זה מהאמור בחוות הדעת של השמאי, אליהו טלמון, שצירפו התובעים לכתב התביעה – "מתוך שירותים אלה ניבנו מדרגות הפונות ומובילות לחצר הצמודה. בחצר ניבנה מחסן בשטח כ-21 מ"ר אותו יש להרוס כיום" (ההדגשה שלי – ל.ו.).

...

בין הצדדים לתיק זה הוסכם כי הנתבעים ישלמו לתובעים בפשרה סך של 38,000 ₪ ועל בית המשפט לפסוק לגבי חלוקת סכום זה בין הנתבעים וצד ג', לאחר ששני האחרונים יגישו סיכומיהם.

לאור האמור לעיל אני דוחה את הודעת צד ג' ומחייבת את הנתבעים בתשלום הוצאות צד ג' בסך 6,200 ₪ + מע"מ שישולמו תוך 30 יום מהיום.

ביום 09.11.16 שלחה עו"ד דנילוביץ' בשם מרשיה, הקונים, מכתב למוכרים, שכותרתו "התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים". במכתב נרשם כי במהלך העברת הזכויות בנכס, נטען ע"י עריית נתיבות כי דמי הארנונה המשולמים אינם משקפים את המצב הקיים בשטח, הואיל והמחסן הבנוי בחצר אינו מאושר, ומשכך עלה סכום הארנונה אשר משלמים הקונים, בנגוד למה שהוצהר בשלב המו"מ. עוד נרשם במכתב כי לאחר בדיקת העניין על ידי הקונים בעריית נתיבות עלה כי המחסן הבנוי בנכס בנוי ללא היתר.

בהמשך הוגשה תביעה זו. ובמסגרתה דרשו התובעים, הקונים, כי ביהמ"ש יורה לנתבעים, המוכרים, לפצותם בגין הפרת הסכם המכר, בגובה הפצוי המוסכם וכן בגין עגמת נפש, ובסה"כ בסך של 110,000 ₪.

בהתאם לקבוע בפסק דין בעיניין "עיני נ' שיפריס", המוכרים חבים לקונים בגין אי ההתאמה בממכר.

מאחר והתובעים טוענים להפרת הסכם המכר עקב חריגת בנייה הרי שהנטל להוכיח כי המחסן מהוה חריגת בנייה מוטל עליהם.

...

לאחר עיון במה שהגישו הצדדים, ניתנה החלטתי ביום 11.07.19 כדלקמן: "בסיום הדיון ביקשתי מהצדדים טיעון משפטי. תחת טיעון משפטי הגישה ב"כ התובעים מסמך ממהנדס העיר. בנסיבות אלו, דומה לכאורה, שאין מקום שאתן בשלב זה המלצה לסיום התיק, הנשענת על בחינה משפטית בלבד, של השאלה אם דרוש/לא דרוש היתר בניה למחסן, ואם ניתן/לא ניתן להכשיר אותו – ודומה לכאורה כי יש מקום לבצע גם בירור עובדתי בענין זה...". לפיכך ניתנו הוראות בדבר הגשת ראיות הצדדים.

התובעת בסופו של דבר הודתה במהלך חקירתה הנגדית כי העלייה בארנונה נבעה גם מפרגולה שבנתה (פרו' עמ' 11 שורות 18- 24).

לסיכום דין התביעה להידחות.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ (התיק נוהל עד תומו, התקיימו שני קדמי משפט הוגשו תצהירי, נוהלו שני דיוני הוכחות, הוגשו סיכומים).

עקרי העובדות תביעה כספית על סך של 33,800 ₪ שעניינה באי התאמת המכר למוסכם בחוזה המכר.

על פי כתב התביעה בהליך דנן, היות שלפי דברי ב"כ הנתבעת ההליך המתנהל במסגרת ת"א 41899-02-21 עשוי להביא לטפול יעיל בפרשת הרטיבות, הוגשה התביעה הנוכחית שעניינה כאמור, בטענת הנתבע להפרת הסכם המכר באופן בו המחסן שסופק לו אינו תואם את התחייבות הנתבעת במיפרט.

במיפרט להסכם המכר (נספח ד' לכתב התביעה) נרשם, בין היתר, כך : בסעיף 6.3 למיפרט מתואר המחסן הנמכר כ- "מחסן דירתי מס' 250 בשטח כ-11.1 מ"ר ...". בסעיף 6.7 (ב) למיפרט מתואר אופן חישוב שיטחו של מחסן באופן הבא: "שיטחו של מחסן הוא השטח הכלוא בין קירות המחסן בתוספת שטח הקירות, כאשר קיר המחסן מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר, כאשר קיר המחסן גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו". בהתאם לחוות דעת מומחה בימ"ש, שיטחו של המחסן בפועל הוא 10.57 מ"ר, הנו קיים הפרש של 0.53 מ"ר בין שטח המחסן בפועל לשטח המחסן לפי המפרט להסכם המכר.

...

כעולה מכתבי הטענות של שני הצדדים, הנתבעת הציעה לתובע עוד טרם הגשת התביעה סך של 3,500₪ פיצוי, שהוא סכום סביר בנסיבות העניין ולו נהיה התובע נעתר להצעה- לא היה נדרש הבירור המשפטי, על ההוצאות הכרוכות בו. יתרה מכך, בשים לב לפער שבין סכום התביעה לסכום הפסוק, אין כל מקום לפסיקת הוצאות.

סוף דבר סיכומו של דבר הוא כי אני מורה שעל הנתבעת לשלם לתובע 1 סך של 4,000 ₪ +מע"מ בגין ההפרש בין שווי המחסן לפי הסכם המכר לשוויו בפועל.

שאר טענות התובע- נדחות.

במפרט הטכני אשר נחתם על-ידי התובעים 2-1 וצורף לחוזה המכר נכתב בתיאור הממכר כך: "בחנות: חנות ובו בית שימוש 1 אליה צמוד סטיו עמודים בכפוף לזיקת הנאה לציבור". סעיף 2 לחוזה המכר שנחתם ביום 9.1.94 בין הנתבעת לתובעים 4-3 (ת/35) מגדיר את הממכר באלו המילים: "שטח מסחרי/חנות (כולל מחסן פנימי) בשטח ברוטו של כ-21.5 מ"ר, המצוי באגף ב' בקומת קרקע, המסומן במספר 13..

כאן המקום לציין שעל-פי סעיף 3 לחוזה המכר מצהיר הרוכש כי: "ראה ובדק את הפרויקט, המקרקעין הבנין והממכר, תכנונם, יעודם מיקומם, סביבתם ושימושיהם על-פי תכנית המתאר, התכנית המפורטת ועל-פי היתר הבניה וכן את אלה של הממכר ולרבות שטחיו וכיווניו, המפרט הטכני, התכניות, זכויות המוכר במקרקעין, בבנין ובממכר והזכויות הנרכשות כאמור בחוזה זה, ומצאם מתאימים לדרישותיו ולצרכיו והוא מוותר על כל טענת אי התאמה ו/או ברירה מכל מין וסוג שהם". סעיף 34 לחוזה המכר מציין: "מוסכם בזאת כי תנאי החוזה משקפים במלואם את המותנה בין הצדדים וכי החברה לא תהא קשורה בכל הבטחות, פרסומים, הצהרות, מצגים, הסכמים והתחייבויות בעל-פה או בכתב שאינן נכללים בחוזה זה ושנעשו-אם בכלל-לפני חתימתו או לאחר חתימתו". מסקנת הדיון הנה כי כן, חוזי המכר על נספחיהם ולרבות בקשות הרכישה, כוללים אזכור מפורש לקיומה של זיקת הנאה לציבור בשטח המקורה.

...

כמו כן טוענת הנתבעת כי התובעים 7-5 חתמו עמה על הסדרי פשרה הכוללים תניות ויתור והסתלקות מתביעות ועל כן הם מנועים מלתבוע אותה ויש לדחות את תביעתם על הסף.

על כל פנים, מחומר הראיות שהוצג בפניי לא ניתן לקבוע שהתובעים 4-1 הוכיחו את עילת תביעתם כלפי הנתבעת בראש פרק זה, ואשר על כן דין טענתם זו להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט בגוף פסק-הדין.

שיטה זו העוקפת למעשה את מיגבלת הקף הסיכומים שהוכתבה לשני הצדדים אינה מקובלת עלי וראויה לתגובה הולמת של בית המשפט.