אי התאמה בין מפרט חלון מטבח לביצוע בפועל

מדובר בהסכם בכתב יד שמנוסח כמכתב הממוען לקבלן המבצע ולנתבעת, ולפיו כנגד ריצוף משטח בן 85 מ"ר וכן יציקת בטון למחסן בשטח 5 מ"ר ולשביל ממזרח לדירה וריצופם של משטחים אלו, מוותרים התובעים על תיקון הליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה ועל הטענות בעיניין ההיתחשבנות בין הצדדים (זכוי שיש ומטבח), מלבד תיקונים מסויימים המפורטים שם. בתצהירו העיד התובע כי מיסמך זה בא לעולם לאחר שהתובע נענה להצעה של נציג הקבלן המבצע מר אלי בוקובזה.

על כן, בשל אי ההתאמה בין המפרט לבין מה שקבלו התובעים בפועל זכאים התובעים להשבה על פי סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

אף שיש סטייה המתקן, כיוון שבוצעה שיטה חלופית למילוי, המומחה קבע כי אין לראות בסטייה מהתקן משום אי התאמה, ואיני רואה מקום לסטות מחוות דעתו בעיניין זה. סעיף 34 – חיפויי פנים: בעיניין האריחים הרזרביים המומחה מטעם בית המשפט התרשם כי התובעים חתמו על מיסמך לפיו קיבלו אריחים רזרביים, ועל כן קבע כי אין לפצותם בעיניין זה. התובעים טוענים כי לא קיבלו אריחים רזרביים.

סעיף 35.4 – גובה אדן חלון כביסה: המומחה מטעם בית המשפט קבע כי אין ליקוי כיוון שגובה החלון שנמדד ע"י התובעים בתור תחילת החלון כולל את מסילת האלומיניום.

...

לסיכום, אלה הם ראשי הנזק שאני פוסק לטובת התובעים: סכום הזיכוי (סך 5,500 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 7.7.2011 – 5,960 ₪.

לסיכום, הנתבעת תשלם לתובעים את סך 52,441 ₪.

כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות המשפט בסך 4,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 6,000 ₪ (כולל מע"מ).

לגירסת הנתבע, תמורת בניית השלד שילמו לו התובעים סך של 50,000 $ בתוספת מע"מ. התשלומים בפועל, אותם מיפרט הנתבע בתצהירו, מסתכמים לכדי סך של 243,304 ₪ (כולל מע"מ).

עיון במסמך האמור מעלה, כי הוא אינו חתום ויש עליו הערות רבות בכתב יד. המפרט הטכני כולל סעיפים רבים אשר אין מחלוקת כי בוצעו על ידי התובעים באמצעות קבלנים מטעמם, לרבות חשמל ואינסטלציה וכן עבודות לבצוע מטבח.

אותו חלק של העבודות אשר בוצע בשלבי הסיום, כגון התקנת דלתות, חלונות ומטבח, אינו סותר את גרסת התובעים בדבר הסכמה להשלמת בניית המבנה על ידי הנתבע.

בדיקה של מהלך הדברים בבצוע העבודות מעלה, כי קיימת אי התאמה בין תאריכי החשבוניות לבין מועד סיום ביצוע העבודות על ידי הנתבע.

...

אני מקבל את הערכתו המקצועית של המומחה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות דעתו ואשר לגביה ניתן הסבר גם בתשובות לשאלות הבהרה, לפיה יש לייחס לליקויים בעבודות השלד מחצית מסך הנזק הקשור לעבודות לתיקון ומניעת רטיבות בקירות הבית.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, נוכח המסקנה בדבר חלוקת האחריות לעניין מקור הרטיבות בקירות המסד והתרשמותי ביחס להפרעה המשמעותית הנגרמת כתוצאה מקיומם של הליקויים וכן מתהליך תיקונם על הניהול התקין של חיי היומיום של התובעים, מצאתי כי יש לפסוק לטובת התובעים, בגין סבל ועוגמת הנפש וכן בגין אובדן הנאה מהבית, סך של 7,000 ₪.

סיכום התביעה מתקבלת בחלקה.

לפניי תביעה בסך 34,600 ₪ שעניינה דרישת פיצוי בגין אי התאמה בין האמור במיפרט לבין הבצוע בפועל, וזאת ביחס לחלון המטבח בדירה שקנו התובעים מהנתבעת.

...

ממילא, לאור האיסור להתנות על הוראות חוק המכר (וכפועל יוצא אף על דברי החקיקה שחוקקו מכוחו), אני קובע שאין תוקף לאמור בהערה שצוטטה לעיל מתוך סעיף 3.5 למפרט, וכן לכל הוראה אחרת במפרט שניסחה הנתבעת, ממנה משתמע היתר לסטייה העולה על זו המותרת לפי נוסח המפרט שנקבע בחקיקה.

אני סבור כי יש להביא בחשבון בעיקר את העובדה שלא ניתן לתקן את אי ההתאמה ביחס לגובה החלון, שעה שתיקון שכזה כרוך בהוצאת היתר לשינוי חזית, וספק רב אם יינתן היתר בנסיבות בהן הדבר ייצור שוני בין גודל החלון של התובעים לגודל החלונות בדירות הסמוכות.

לאור כל האמור אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכומים כדלקמן: פיצוי בגין אי ההתאמה בגובה החלון, בסך 18,000 ₪.

מסגרת נורמאטיבית לוז המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאי-התאמה בין חלקים בדירה כפי שנבנתה לבין התקן הרישמי ותקנות הבניה, ולשאלת ההתיישנות של עילות התביעה בגין אי-התאמה.

)". ובעמ' 550: "לעיתים אין הקונה מבחין באי-התאמה, לא משום שהעובדות המהוות אותה נסתרות מעיניו אלא משום שאין הוא מכיר את התקנים והתקנות שלפיהם, בין היתר, נבחנת התאמת הדירה. כך, למשל, הקונה הטיפוסי אינו יודע מן הסתם מהו הרוחב המזערי של פרוזדור הנידרש לפי תקנות התיכנון והבנייה, או מה השטח המזערי בחלון במטבח הנידרש לפי אותן תקנות." (ת"א 2270-08-07 אלגריה דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (2010)) בהתאם, העובדה כי קונה משנה ראה פגם בדירה בעיניו אינה פוטרת מניה וביה את המוכר מאחריותו לכך שהדירה ניבנתה שלא בהתאם לתקני הרגולציה הקבועים בחוק.

עם זאת, לאחר בחינת טענות הצדדים אני מוצא שהליקויים שכנגדם ניתן לטעון כאמור תוך נתוק את הקשר המשפטי בין הנתבעת לבין הליקוי הם: סעיף 2.13 – מידות חדר האמבטיה: מקובלת עליי עמדתו של המומחה מטעם הצד השלישי כי חדר האמבטיה ניבנה לפי השינויים במיפרט אותם ביקש פוגל (נספח א' לחוות דעתו), ולכן ככל שיש טענה על אי-התאמה יש להעלותה מול פוגל.

אני מסביר שאם לא כתוב בתקן שאני נידרש לסרגל של 2 מטר אז אני תמיד אעדיף לבצע עם סרגל קצר יותר מהסיבה שבמרפסת, בריצוף, השיפוע הוא שפוע משתנה בהתאם למיקום של פתח הנקוז, אז בתא שטח קטן ייתכן שפוע מסוים שהוא כן נכון או לא נכון, והכל בהתאם לבצוע של הריצוף בפועל אל נקודת הנקוז שלו.

ודוק החוק נחקק בדיוק למצבים כמו במקרה דנן של מוכר שאינו מבצע את העבודות בעצמו במטרה להרחיב את מעגל החבות אליו: "התכלית העומדת ביסוד הצרכני של חוק המכר הנה, הגנה על הצד החלש בעיסקה מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, לרוב חברה קבלנית. יחד עם זאת, בהעדר יריבות חוזית בין הבונה לבין קונה המשנה, ההגדרה שבסעיף 1 לחוק תופסת ברשתה גם בעל קרקע שעתיד לבנות דירה בין בעצמו ובין על ידי אחר על מנת למכרה. כוחם של הדברים יפה גם לגבי מי שקנה דירה מהבונה במטרה למכרה. המחוקק ראה להרחיב את חוג המוכרים, כדי למנוע את האפשרות לעקוף את החוק וכן, על בסיס ההנחה שחוליות הביניים מצויות בעמדה נוחה לוודא ולהבטיח מראש שהבנייה תיעשה כראוי. כפי שמציין המלומד איל זמיר, בידם של אלה היכולת לפקח על תהליך הבנייה ואף לערוך הסכמי שיפוי או ביטוח שבאמצעותם תגולגל באופן אפקטיבי העלות של אי התאמות על שכמו של הבונה (איל זמיר, חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, בעמ' 166 ו-184)." (ת"א 502-05 נציגות הבית המשותף, רחוב הנורית 19א' - חיפה נ' י.שטראוס ושות' (1990) בע"מ (2010)) אך מהכיוון הנגדי אין טעם להרחיב את אחריות קבלן המשנה ולראות בו כמוכר: "חוק המכר (דירות) רואה במוכר מי שאחראי כלפי הקונה. העילה כלפי אחרים, שאינם "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), ואינם צדדים לחוזה עם רוכש הדירה, אינה נובעת מכח חוק המכר (דירות) או חוק החוזים והיא יכולה להימצא אך ורק בתחום דיני הנזיקין.

...

עם זאת, אני סבור שהתובעים זכאים להחזר הסכומים שהוציאו במסגרת ההליך.

לאחר בחינת טענות הצדדים אני מקבל את ההודעה לצד שלישי מהנימוקים להלן.

סיכומו של דבר: לאור כל הנימוקים שנסקרו דלעיל אני פוסק פיצויים לזכות התובעים בגובה של 32,500 ₪.

במידה והתובעים יוכיחו כי קיימת חדירת רטיבות דרך חלון המטבח יהיה נידרש לתקן את איטום החלון; באשר לארון החשמל יש להשלים את סימון שיוכי המעגלים החשמליים ולהשלים את הפלסטיקים החסרים לסגירת המרווחים; יחידת הדיור בקומת הקרקע: בבדיקת גיל נמצא כי יש להשלים 4 ידיות לדלתות הארונות העליונים במטבחון אלא אם הנתבעת תוכיח כי היה נידרש לספק דלתות ללא ידיות, לבצע תקוני רובה בריצפה, להתקין מישק הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי הקירות; מבואת המדריגות וקומה א': נמצא כי יש לבצע ליטוש וצביעה חוזרת של המדריגות בהתייחס למצבם בינואר 2012 סמוך לקבלת החזקה בבית.

בחוו"ד גנח לא נטען לאי התאמה בין התוכניות לבצוע בפועל, למעט לעניין החזיתות.

כתמיכה נוספת בגירסתה, התובעת צרפה לתצהירה מיסמך הנושא כותרת "מיפרט טכני" המתייחס לבית, שנימסר לה ע"י הנתבעת מיום 2.1.11 (ת/12) , שבסעיף 20 בו נכתב - "כל יציאות וכניסות המים וביוב יבוצעו מתחת לרצפת המבנה (המבנה יוצב ע"ג ביסוס שיבוצע ע"י הקבלן)", "ההזמנה כוללת חיבור בשטח לתשתיות", ובסעיף 21 – "המבנה יוצב בשטח ע"ג ביסוס שיבוצע ע"י הקבלן". התובעת גם העידה על כך בחקירתה כי "את כל הצנרת, הביובים, לא אנחנו עשינו" (עמ' 12, שו' 31-32).

...

יוער כי התובעים לא צירפו כל מסמך בנושא או מכתב תשובה למכתב ב"כ הנתבעת הנ"ל. טענה זו נדחית על ידי היות שהצדדים סיכמו במפורש בסעיף 13 להסכם הישיר - "מוסכם מפורשות כי למזמין אין זכות קיזוז כנגד כל התשלומים שחלים עליו, על פי הסכם זה". כאמור לעיל, היות שקבעתי כי סכום החוב עומד על סך 47,960 ₪, ובתוספת הריבית, בזמנים המבוקשים בכתב התביעה שכנגד, התובעים ישלמו לנתבעת סך כולל של 90,697 ₪.

לעניין הוצאות הנתבעת בגין התביעה שכנגד, אני קובעת כי התובעים ישאו בהוצאות הנתבעת ושכ"ט עו"ד כולל מע"מ בסך 20,000 ₪.

לסיכום, לאחר ניכוי הסכום שנפסק בתביעה שכנגד, הנתבעת תשלם לתובעים סך כולל של 483,926 ₪.