אי התאמה בין חוזה בניה לדירות שנבנו כאי מסירה

אני שבה ומפנה בהקשר זה לדברי התובעים ברישא של כתב התביעה הנוכחית, פסקה שנייה של סעיף א' שם: "אי התאמה מהותית חמורה בין הסכם המכר לבין תוכניות המכר של הדירה, המפרט והיתר הבניה של הדירה...". (ההדגשה אינה במקור – נ.ג.).

הרכיב אשר תוקף את המו"מ וההליכים שהביאו לחתימה על הסכם הפשרה, כפי שפירטתי לעיל, ממילא אינו מתאים להתברר בהליך שלפני, ואילו הרכיב שעניינו ליקויי בנייה שהתגלו לאחר מסירת הדירה אשר לגביו ממילא לא מיתקיים מעשה בית דין כלשהוא, אינו יכול באופן ברור וטבעי לשמש עילת תביעה כנגד אדריכלית הפרויקט אשר אמונה על החלק התיכנוני של הדירות בלבד.

ודוק – העובדה שהדירה עדיין לא נימסרה לתובעים במועד הגשת התביעה הראשונה וכי לתובעים טענות כאלה ואחרות ביחס לתקופה שלאחר מסירת הדירה, אינה רלוואנטית כלל ועיקר לטענות התובעים לכשל תיכנוני של הדירה, גם ביחס לנתבע 3.

...

ביחס להוצאות הנתבעות 1, 2, 4, המבקשות בבקשה מס' 10: לאחר שיקלול הדברים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעות 1 ,2, 4 בסך כולל של 15,000 ₪.

ביחס להוצאות הנתבע 3, המבקש בבקשה מס' 13 : לאחר שיקלול הדברים ובשים לב לכך שבקשת הסילוק של הנתבע 3 הוגשה לאחר שכבר הוגשה תשובת התובעים לבקשת הנתבעות 1, 2, 4 לסילוק על הסף, כך שבמידה מסוימת בקשת הנתבע 3 זכתה ליתרון מסוים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבע 3, בסך של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים בבקשות 10, 13.

אי התאמה בין הממכר שעליו הוסכם לבין הממכר שנימסר בפועל מקנה לקונה זכות לתרופות שונות.

סעיף 6א להסכם קובע: "הקונה מצהיר כי הוא ראה את הדירה ובדקה היטב ... ומצא אותה מתאימה לצרכיו ולמטרותיו, ולפיכך אין לו ו/או לא יהיו לו כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות מכל מין ו/או סוג שהוא כלפי המוכר לגבי הדירה טיבה ומצבה והוא מוותר בזה על כל טענה ו/או מום, לרבות טענת אי התאמה, בגין הדירה". האמנם יש בכוחו של סעיף זה לפטור את הנתבעים מאחריות? התשובה היא שלילית, גם במישור העובדתי וגם במישור המשפטי.

בעיניין עיני כלל החוזה הצהרה של המוכרים, כי הנכס ניבנה בהתאם להיתר בנייה שקבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס; והצהרה של הקונים, כי בדקו את הנכס לגופו, כמו גם את הרישום והתכנון ברשויות השונות.

...

אין כל עילה לחייב את הצד השלישי לשפות את הנתבעים בגין חיוב זה. לסיכום: על הצד השלישי לשפות את הנתבעים בסכום של 91,055 ₪.

סוף דבר לפיכך ישלמו הנתבעים לתובעים סך של 149,386 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 17,550 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל, ויחזירו להם את עלות חוות דעת המומחה מטעמם, את חלקם בשכרו של מומחה בית המשפט (לרבות חברת אינפרטק) ואת החלק היחסי מהאגרה בהתאם לסכום שנפסק.

הנתבעת טוענת, כי נספח השינויים נחתם על ידה בתאריך 17.2.17, אולם מחמת טעות סופר השתרבב לנספח האמור המלל "החברה מתחייבת לספק לבעלים בדירה החדשה שיקבל מזגן מיני מרכזי, הכולל התקנה". ביתר פירוט טוענת הנתבעת, כי במועד חתימת ההסכם (יחד עם נספח השינויים) שרר "לחץ" במשרד המכירות והונפק בטעות נספח שינויים המתאים לבעלי דירות בפרויקט "פינוי בינוי" ולא לדיירים "חדשים". לכן, נכתב בנספח השינויים המלל "לספק לבעלים בדירה החדשה". כמו-כן, טוענת הנתבעת, כי לאורך המשא ומתן שנוהל מול הורי התובע (הורי התובע הם למעשה רוכשי הדירה), סוגית המזגן לא עלתה על הפרק והראיה לכך היא שבטופס ההרשמה לדירה, אשר נחתם מספר ימים קודם הוסכם בין הצדדים שהנתבעת תיבחן להעניק לתובע הטבה אחת בנושא ריצוף בלבד.

לאחר חשיבה ושקילה, הגעתי לכלל מסקנה שיש במכלול הראיות שהובאו לפניי, כדי לשכנע בצדקת טענת הנתבעת בדבר קיומה של אי התאמה בין החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים לבין ביטויו של נספח השינויים המחייב את הנתבעת לספק לתובע מזגן.

לשון תחילה-הגם שבקריאה ראשונה נחזה, כי נספח השינויים נוקט בלשון ברורה בעיניין אספקת המזגן, עדיין, נכתב בו המלל "החברה מתחייבת לספק לבעלים בדירה החדשה". מלל זה, מקבל חשיבות, שכן מדובר בפרויקט "פינוי בינוי" שבו ישנם בעלי דירות ישנות שנמסרו לנתבעת לשם בניית הפרויקט החדש.

אם הצדדים לא סיכמו טרם חתימת ההסכם בדבר התקנת מזגן בדירה, וכי בטופס הבקשה לאישור נספח למיפרט דייר לא נכלל מזגן, הרי שמתחזקת המסקנה, כי אכן ישנה "אי התאמה". אביו של התובע- מר יעקב ללו טען, כי נציג המכירות מר **** קורקוס הבטיח לו שהנתבעת תספק מזגן, זאת על מנת לשכנע את התובע לחתום על הסכם המכר.

...

מכלול הנסיבות והטעמים שלעיל, הוביל אותי למסקנה, כי הנתבעת עמדה בנטל להוכיח שאזכור המזגן בנספח השינויים מקורו בטעות סופר ועל כן אין להורות על אכיפת רכיב זה בנספח השינויים בדרך של תשלום ערך המזגן לתובע.

סוף דבר-התביעה נדחית.

בשים לב לנסיבות המקרה בכללותו, אני קובע שהתובע יישא בהוצאות הנתבעת בסף 850 ₪.

נטען לאי התאמה ביחס לטיב הבניה בין המוסכם לפי הסכם המכר, לבין טיב הבניה בפועל.

הנתבעת ביצעה את בניית הדירה תוך הפרות של דיני התיכנון והבניה, לרבות סטיות חדות מהתוכניות המאושרות ו/או המוסכמות, דבר אשר הוביל למסירת הדירה לתובעים, בעוד שחלקים ממנה בנויים שלא כדין.

נטען לבנייה באיכות ירודה ובחוסר מיומנות שלא עולים בקנה אחד עם מידת הזהירות הנדרשת בענף הבניה, בחירת קבלנים ועובדים בלתי מקצועיים, שימוש בחומרים לקויים ובאיכות ירודה, אי הקפדה על ההוראות החלות על בניה למגורים, אי נקיטת אמצעים לבצוע תקין של עבודת הבניה באופן בו תימנע הווצרות פגמים, ליקויים ואי התאמות בדירה ורמת בניה שאינה הולמת בעל מיקצוע סביר בתחום.

בנוסף, על פי ההסכם בין הצדדים נקבע כי כל שינוי בעיניין ההיתר, על הנתבעת לעדכן את התובעים, אולם הדבר לא נעשה.

...

בהתחשב בטענות שני הצדדים בדיון, והסיכומים, אני מחליט לקבוע, על דרך האומדנא, גובה שכירות חודשית, בשיעור של 9,200 ₪ לחודש, ולפיה יקבע הפיצוי המתאים.

מהאסמכתאות שהוצגו והדיון, שוכנעתי כי חלק מן הליקויים שנמצאו בדירה, תוקנו רק לאחר הגשת התביעה.

ת.א (ת"א) 103072/98 רותי רם און ואח' נ' סנאורה ואח' [פורסם בנבו]: "... הפערים בין הסכומים שדרשו התובעים, בחוות הדעת שהוגשו מטעמם, לבין הסכומים שמצא מומחה בית המשפט, מדבר בעד עצמו ומעקר במידה רבה את דרישת הפיצוי בגין עוגמת נפש..." התרשמותי מכלל החומר והטענות, שלתובעים נגרמה עגמת נפש בשל סבבי התיקונים שנדרשו , לפני ואחרי התביעה, ואני מחליט לחייב הנתבעים לשלם לתובעים בגין עגמת נפש סך של 6,000 ₪ סוף דבר נוכח כל האמור , ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כלהלן: בגין ליקויי בניה 12,741 ₪ ,הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת חוו"ד המומחה ( 5.11.18 ) ועד לתשלום בפועל .

ביום 28.4.11 נחתם הסכם המכר עם התובעים, ביום 20.7.11 נערך פרוטוקול מסירה ראשוני וביום 4.10.11 נימסרה החזקה בדירה לתובעים.

סעיף 2.1.5 להסכם המכר קובע כי במקרה בו בניית הדירה נסתיימה במועד בו נחתם ההסכם הקונה מאשר כי בדק את הדירה על כך חלקיה ופרטיה וכן את התוכניות והמפרט ומצא כל הנ"ל מתאימים למטרותיו והוא מוותר על כל טענות ברירה ו/או אי התאמה.

משלא הותקן תריס אלומיניום בדלת היציאה למרפסת קיימת אי-התאמה בין המפרט לבניה בפועל המהוה הפרה של קיום התחייבות מצד הנתבעות עפ"י ההסכם.

...

לפיכך, אני מקבל את טענת הנתבעות ומפחית מהסכום סך של 1,300 ₪.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי כך שאני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעות את הסכום של 47,700 ₪ (46,100 ועוד 1,200 + 3,200 פחות 1,300 + 1,500) וכן סך של 5,000 ₪ בגין עוגמת הנפש וכן מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסך כולל של 12,000 ₪.

ההודעה לצד ג' נדחית.

מאחר והטענה שעל בסיסה הוגשה הודעת הצד השלישי נדחתה במסגרת התביעה העיקרית ובשים לב להתנהלות צד ג' בניהול הרישומים הפנימיים, אני מחייב את התובעים לשלם לצד ג' הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪.