אי דיווח על עסקת מקרקעין: הפרת חובת דיווח במס שבח

לפיכך, אין מקום לטענת המוסד כי כל עוד לא דווח על העברת הזכויות למיסוי מקרקעין, יש לראות את זכויות הבנייה של הדירות כנכס של המשיב.

הפרת חובתם של הצדדים לדיווח על עסקת העברת זכויות הבנייה אינה מאיינת את העסקה, אינה משנה את תנאיה ואין בה כדי להוות מדד או תנאי להוכחת העסקה או מועד ביצועה.

לטענתו, "לא נמצא באף אחד מפסקי הדין השונים שיצאו מבתי המשפט השונים, שדנו בעיסקאות של העברת והקצאת זכויות בנייה, קביעה לפיה הדיווח למיסוי מקרקעין הנו תנאי להכרה וקיום העסקה, וכי הפרת חובה זו מונעת הכרה בקיומה של עסקה כזו", כשם שסעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אינו מתנה את ההכרה בקיומה של עסקה במקרקעין בדווח לרשויות המס.

בהקשר זה מציין המוסד כי חובת הדיווח לרשויות המס היא של "מוכר" הזכות, ושל ה"קונה" (סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין); כי בהעברת זכות במקרקעין בעיסקאות ללא תמורה לקרוב מישפחה פטור מעביר הזכות מתשלום מס שבח (סעיף 62(א) לחוק מסוי מקרקעין), וכי מס הרכישה המוטל בנסיבות מעין אלה עומד על 1/3 משעור המס הרגיל (תקנה 20 לתקנות מסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה- 1974).

...

מסקנה זו גם אינה רחוקה מהשכל הישר.

כדי להגיע למסקנה שונה צריכה להיות ודאות מספקת גם לגבי ההקניה של אחוזי בנייה עתידיים שטרם התממשו.

סוף דבר הערעור מתקבל, והערעור שכנגד נדחה, כמפורט בסעיפים 28, ו-29 בחוות דעתה של השופטת רוזנפלד.

בסעיף 10[ה] לבקשה לתשלום כופר מ-28.6.13 נאמר: " הצדדים הנם דיירים בבניין אשר התייעצו בשעתו עם אנשי מיקצוע אשר מסרו להם... כי הוויתור על החזר ההלוואה אינו עולה לכדי מכירת זכות במקרקעין . אף אם התברר בדיעבד כי ייעוץ זה הוא שגוי, אין מקום להטיל על הצדדים אחריות פלילית ...". עפ"י הטיעון של פרקליט כרמי ומודעי, בבקשה לתשלום כופר, עקב אי הצהרה על העסקה ב-81', ניתן להבין שהעסקה נוסחה כהסכם הלוואה מתוך מחשבה, " שוויתור על החזר הלוואה אינו עולה לכדי מכירת זכות מקרקעין ", ואזי לא תחול חובת תשלום מס שבח ומס רכישה.

כרמי ומודעי הגישו ב-2012 'הצהרת מוכר' למס שבח מקרקעין עפ"י הוראות חוק מס שבח מקרקעין, ודיווחו על עסקת המכר של המקרקעין מ-81' [ ראו מוצג ת/1].

עפ"י העדויות שהובאו הכפירה והפרת החובה מצד כרמי ומודעי כנאמנים להעברת הזכויות בעיסקה החלה ב-08', ועקב כך הזדרזו ורשמו התובעים הערת אזהרה בגין הסכמי מאי 81' ו-81'.

גם אם ניסו ב-81' לתת לעסקה כסות של הסכם הלוואה, כדי שלא יחויבו במס שבח ובמס רכישה – אין הצדק שלא לאכוף את עסקת המכר לאחר שעיסקת המכר המקורית דווחה לשלטונות מס שבח ב-2012 כעיסקת מכר, ניתנה החלטה על תשלום כופר בגין אי דיווח במועד, שולם כופר לשלטונות המס, הוצאו שומות מס שבח ומס רכישה, וניתנו אישורי מס שבח ומס רכישה לטאבו.

...

לעניין זה הצהיר אילן גבעון, שהיה חבר ועד הבית בשנים 2008-2011 [ראו עדותו בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 26-30], בסעיפים 15-16 לתצהיר עדותו הראשית, שלא נסתר: " בשנת 2008 הודיעו הנתבעים לתובעים ... כי הם לא יאפשרו את קיומו של החיוב החלופי [ ביטול ההצמדה לדירות הנתבעים של 160 מ"ר שעל גג הבניין, והוספת השטח לרכוש המשותף של הדירות בבניין – י.ג.] ... נוכח האמור לעיל, רשמו התובעים ביום 5.8.08 בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה... על חלקות [תת חלקות של – י.ג.] הנתבעים על הימנעות מעשיית עסקה ". גם טענת השיהוי דינה להידחות.

רו"ח אורי שילר העיד בעדותו : " אני הכנתי רשימת חתימות, והחתמתי את דיירי הבית על הסכמה והתחייבות לשלם את הסכום, שסוכם שיש לשלם " [ עמ' 68 שורות 18-20]; "ת. 32 דיירים חתמו על אותו מסמך ושילמו את הכסף מיידית, תוך זמן קצר מאד" [עמ' 69 שורה 4]; "ת. בסופו של דבר שולם הכל [לכרמי ולמודעי – י.ג.] כי כל הדיירים בסופו של דבר הצטרפו לעניין הזה" [עמ' 71 שורה 18-19]; " הזכות הקניינית [ ב-160 מ"ר שנרכשו – י.ג.] היא של דיירי הבית" [ עמ' 112 שורה 23] .

סוף דבר [א] משקבענו שיש לאכוף את עסקת המכר עפ"י ההסכם מ-81', לפיו נמכרו 160 מ"ר על גג הבניין שהוצמדו לדירות הנתבעים 1-4 , באופן שההצמדה של 160 מ"ר לדירות הנתבעים 1-4 תבוטל, והחלק המוצמד הנ"ל על הגג יירשם כרכוש משותף של הדירות בבניין הידוע כגוש 6236 חלקה 176 – יש להורות על גריעת 80 מ"ר מתוך 273.67 מ"ר שהוצמדו לדירת הנתבעים 1-2 הידועה כתת חלקה 33, וגריעת 80 מ"ר מתוך 273.67 מ"ר, שהוצמדו לדירת הנתבעים 3-4 הידועה כתת חלקה 34, ורישומם כרכוש משותף של הדירות בבניין בפנקס בתים משותפים.

עוד טוענת הנתבעת כי אלדד הפר חובתו לחתום על הסכם מכר תוך 30 יום ולכן, דין העסקה עמו להתבטל.

מכל מקום, ביום 23.4.20 הגיש התובע דיווח למס שבח על עסקת המכר.

לאור החובה שבדין להגיש דיווח על עסקת מקרקעין תוך 30 יום ונוכח התפשטות נגיף הקורונה, הוגש הדיווח באיחור כשב"כ התובע הבהיר כי הסיבה לאיחור היא שהייתו בבידוד בזמנים הרלוונטים.

...

לפיכך דין הבקשה לצו מניעה זמני להתקבל בשני תנאים: האחד, ולמען הסר ספק, יש לצרף את מר אלדד זלשניק כתובע נוסף בתיק (תוך קבלת ייפוי כוח ממנו) והשני, ערבון על דרך הפקדת סך 20,000 ₪ במזומן בקופת בית המשפט או ערבות בנקאית על סך זה עד סיום ההליכים בתיק, להבטחת נזק הנתבעת ככל שהתביעה תידחה.

את התנאים יש לקיים עד 22.11.20 ובכפוף לכך אני מורה על איסור דיספוזיציה במקרקעין הידועים כחלק מגוש 12455 חלקה 5 תת חלקות 38,39, 40 עד מתן פסק דין בתביעה העיקרית.

אני קובעת לקדם משפט ליום 10.3.21 שעה 08:45.

עילות התביעה הן רשלנות, הפרת חובה חקוקה וכן הפרת הסכם.

] ביום 14.8.1994 חתמו התובעת ואחותה על מיסמכי דיווח על העסקה לפי חוק מס שבח מקרקעין (להלן- מיסמכי הדיווח; ראו נספח 2 לתצהיר התובעת).

זאת ועוד, אפילו ניתן היה לקבל את הטענה כי המסמכים אבדו, אין בכך כדי לגרוע מחובתו של הנתבע, כעורך הדין המייצג, לפנות באופן יזום לשלטונות מס שבח, באין פעולה מצדם תוך זמן סביר, על מנת לברר מדוע לא חלה היתקדמות בטיפול בעיניין, וליזום את הפעולות הנדרשות להשלמת הטיפול תוך זמן סביר.

במשך 11 שנים מיום שנחתמה העסקה, דהיינו, משנת 1994 ועד ליום בו נודע לה שהעסקה לא דווחה על ידי הנתבע בשנת 2005, לא נקטה התובעת בשקידה סבירה על מנת לקדם את הטיפול בהשלמת העיסקה, לרבות הסדרת נושא מס השבח.

...

נוכח כל האמור, ובשים לב להיקף הממוני של הנזקים בהם מדובר, יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין עוגמת נפש, בסך של 40,000 ש"ח. פיצול סעדים התביעה שבפניי הוגשה בפברואר 2009.

התוצאה התביעה מתקבלת בהתאם למפורט לעיל.

נוכח כל האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובעת סך של 297,797 ₪.

אותה עסקה נחתמה בחודש ינואר 1993, ורק בחודש יולי של אותה שנה, ובאיחור ניכר, דיווח המערער לשלטונות מס שבח.

המערער, שלא חלק על העובדות, טען כי אי-דיווח העסקה מקורו בטעות, אולם גירסתו נדחתה, ובד"מ מחוזי מצא אותו כמי שחטא באי-דיווח על עסקת המקרקעין ובטיפול רשלני, ובעקבות כך הורשע בעבירות שיוחסו לו. בגין כל אלה נדון המערער, בחודש ספטמבר 2001, להשעיה על-תנאי, והוא חויב בתשלום הוצאות ללשכה ולמתלוננים.

בד"מ מחוזי דחה את גרסת המערער, והרשיעו בעבירות של הפרת חובת נאמנות ומסירות ללקוח ועיכוב כספי פקדון ואי-העברתם ללקוח.

...

בחנתי את פסק-דינו של בית הדין הארצי על פי כללים אלה, ולא מצאתי כי הוא שגה במסקנה אליה הגיע, ולפיה בהרשעתו של המערער "בעבירות הנוספות" לא נפל פגם.

עניינו של המערער אינו נמנה על סוג זה של מקרים, ומכאן דעתי כי בכל הנוגע להרשעה, ראוי הערעור להידחות.

לעניין זה אין טוב יותר מהדברים שאמר בית הדין המשמעתי הארצי (ראו עמ' 19 לפסק-הדין): "מסכים אני שהמשיב גילה מקצוענות לא מבוטלת בהצגת עמדותיו בפני בתי הדין קמא, וכי מבחינה זאת ראוי הוא להימנות על ציבור עורכי הדין. אך מה ערך יש לכושר להציג טיעונים באופן מקצועני, אם לקוח איננו יכול לתת בו אמון שישלח עבורו את הדיווחים הנדרשים ללא פיגור באופן שלא יחוייב בקנסות פיגורים ושלא יגרם לו נזק מיותר, קטן כגדול. ובמיוחד מה ערך למקצוענות הזאת, אם לקוח איננו יכול להפקיד בידיו כספים ולהיות סמוך ובטוח שעורך הדין ישתמש בהם לצרכים שהופקדו בידו ושיקבל את יתרתם חזרה מיד כאשר הדבר יתאפשר. מה ערך למקצוענות אם הלקוח חייב לשמש כלב משמר הבולש אחר בא כוחו כדי להבטיח שלא יפגע בכספיו. קבלת כספים בנאמנות על ידי עורך דין לצורך ביצוע פעולות משפטיות, הוא אחד מאושיות המקצוע, ופגיעה באמון בתחום זה פוגעת פגיעה אנושה באימון שהציבור והמערכת המשפטית בכללה נותנת בציבור עורכי הדין. לא אגזים אם אומר שפגיעה באמון זה עלולה להשמיט את אחד מן הכלים החיוניים לחיי המסחר – שימוש בשירותיו של עורך דין לביצוע פעולות כספיות הדורשות אימון של שני הצדדים לעסקה". דבריו אלה של בית הדין המשמעתי הארצי מקובלים עלי במלואם, ועל כן אני סבור כי העונש שהושת על המערער לא זו בלבד שאין בו פן של חומרה, אלא שהינו מאוזן ומתון.