אי גילוי פיצול דירת מגורים ליחידת דיור

לאחר קבלת החזקה בנכס, בקשו התובעים לפצל את דירת המגורים שבנכס למספר יחידות דיור.

הנתבע, לטענתם, פעל בחוסר תום לב והסתיר מהם מידע זה; בעוד הנתבעת פועלת בחוסר זהירות ואף היא איננה מגלה להם את מצבו הנכון של הנכס.

...

לפיכך, בהיעדר הוכחה לשיעורי הנזק, הייתה התביעה כלפי הנתבעת נדחית גם מטעם זה. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

לסיכום, ממכלול הראיות מתברר שהתובעים רכשו את הנכס למטרות השקעה, ואכן הם עושים בו שימוש למגורים ומשכירים אותו בדמי שכירות שבעת חקירתם הגיעו לסך של 4,300 ₪ לחדש.

אשר על כן אני דוחה את התביעה.

העידר הוכחת נזק על ידי התובעים; כאמור, אפילו אמרנו שהתובעים הוכיחו שהנתבעת לא גילתה חריגות הבניה (הפיכת מרתף ליחידת דיור) וכי הפרה את ההסכם ואת חובת הגילוי בכך שהסתירה אותן מהתובעים – ולא אמרנו זאת – הרי שבכל מקרה, לא ניתן היה לקבל את תביעתם בשל עילה זו, מכיוון שהם לא הוכיחו את הנזק אשר נגרם להם בשל ההפרה נטענת זו. הנזק הנטען על ידי התובעים בדמות ירידת ערך הוערך על ידם בסך 250,000 ש"ח. התובעים לא הגישו חוות דעת מטעמם ביחס לירידת ערך הדירה שתוכיח הן את עצמם הירידה בערך ואת הקשר הסיבתי להפרה הנטענת, ולכן אין ביכולתם לבסס מרכיב זה בתביעה, הן ביחס לאחוזי הבניה או להעדר היתר לפיצול הדירות.

לא ברור על מה ובגין מה. התובעים ביצעו שיפוצים בעת קבלת החזקה שכללו עבודות טעונות היתר, העבודות הופסקו, בעיקר, בשל כך. התובעים לא הוכיחו ניצול אחוזי בניה בשל קבלת היתר לפיצול יחידות דיור, לא הוכיחו כי בשל כך לא ניכנסו לגור ו/או העבדות הופסקו בשל כך. הפסקת הבניה נבעה מבצוע עבודת על ידי התובעים עצמם ללא קבלת היתר כדין והתנהלותם ניתקה קשר סיבתי עם הטענות של חריגת הבניה של הנתבעת.

...

ואולם, מאחר שאי-ההתאמה צוינה במפורש בחוזה המכר – נדחה הערעור: "לאור מה שנאמר בזיכרון הדברים ובחוזה, אין אלא להסיק כי המערערים הועמדו על העובדות כהווייתן... מכאן כי לא היה בסיס לטענת המערערים, שלפיה בוצעה במקרה דנן הטעיה, שהרי הועמדו, בכתובים, על המצב לאשורו" (שם, בעמ' 362, סיפא לפסקה 4).

על כן אני סבור כי דין התביעה כנגד נתבעת מס' 1 דינה דחייה.

סוף דבר; הנני דוחה את התביעה כנגד כל הנתבעות.

הנני מחייב את התובעים לשלם לכל אחת מהנתבעות סך 4,000 ₪ הוצאות משפט, תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.

הסעד המבוקש בתביעה העיקרית - צו לאכיפת הסכם, מנוגד להוראות תכנוניות של עריית חיפה, מיסמך מטעם הועדה המקומית לתו"ב מיום 5.9.11, ותעודת עובד הציבור שהוגשה לתיק, לפיהם גודלה המינימלי של דירת מגורים לא יפחת מ- 54 מ"ר (כולל ממ"ד – שנידרש בעניינינו - ומרפסות); כך ששיטחה של הדירה במצבה הפיזי היום או שטח כל אחת מתתי החלקות, אינו מאפשר הקמת שתי יחידות דיור.

אולם, על הבקשה להיתר לעמוד בהוראות הדין וההנחיות המרחביות הרלוואנטיות שפורסמו מכוח סעיף 145ד' לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובכלל זה, ההנחיה המרחבית הנוגעת לשטח מינימלי לדירת מגורים, העומד באופן רגיל על 54 מ"ר כולל ממ"ד, וכאשר מדובר בפיצול דירות, הדרישה היא לשטח מינימלי של 60 מ"ר לא כולל ממ"ד. עוד נקבע בתעודת עובד הציבור כי ככל שמבקשים לאשר שטח קטן מזה לדירה, כמסתמן מנתוני השטחים של שתי היחידות הנדונות על פי נסח הרישום ותוכניות ההיתר בתיק הבניין, הרי שהבקשה להיתר כפופה להנחיות פרטניות ונתונה לשיקול דעתו של מוסד התיכנון.

בין אם אי הגילוי נבע מתוך רצון 'למסמר' את התובע, ובין אם מתוך הנחה שהתובע כמי שגר בבניין מאז שנת 1997, מכיר את מצבה הרישומי של הדירה (וכאמור, לא הוכח שהתובע ידע כי הרישום של החנויות והמחסן לדירה טרם הושלם), הרי שהתנהלות הנתבעת בהקשר זה, מגיעה לכדי חוסר תום לב בניהול המו"מ עם התובע, על פי המבחן האובייקטיבי הקבוע בפסיקה.

...

נסכם אפוא ונאמר כי הן פרשנות סובייקטיבית של זיכרון הדברים (לאור גילוי הדעת החיצוני המשותף), והן מבחן אובייקטיבי, מוליכים למסקנה כי הממכר היה דירה, ולא שתי דירות.

אין לי צורך להכריע בשאלות אלו הואיל וחומר הראיות אכן מוליך למסקנה שלא הנתבעת ולא המתווך מטעמה, גילו את אוזנו של התובע שהנתבעת טרם השלימה את רישום הדירה בהתאם להיתר הבניה, וכי הדירה עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין כשתי חנויות ומחסן.

"   סוף דבר, תביעת האכיפה נשוא התביעה העיקרית, נדחית על ידי.

טרם שאדרש לגוף העניין, הנתבעים טענו להרחבת חזית אסורה בסיכומי התובע בכך שהתובע העלה במסגרתם טענות חוזיות בדבר אי גילוי, וטענות מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות").

בסעיף ג' תחת הכותרת הגדרות הוגדר היתר הבניה כ "היתר הבניה שיוצא למגרש לבניית 2 יחידות דיור למגורים היתר בניה מספר 130213, והיתר בניה מספר 160362 לרבות שינויים, ככל שיהיו". בסעיף 3.1 בהסכם נקבע כי לכל שותף ייוחד חלק מסוים במיגרש שיקנה לו את מלוא הזכויות בו. בסעיף 3.3 נקבע כי לשותף א' תוצמד היחידה המערבית, ולשותף ב' תוצמד היחידה המזרחית.

אדריכל צרפתי הצהיר כי בתכנית שבהיתר 2018136, תכנית פיצול ההיתר, נתנה הוועדה המקומית תוקף להצהרתו לעיל שלפיה חלוקת הנכס בקומת הקרקע אינה חופפת לחלוקת הנכס בקומת המרתף (ס' 21).

...

עדותו של האדריכל צרפתי הייתה בהירה, קוהרנטית, ניכר בה הידע המקצועי ושליטתו בפרטי התוכנית, והיא מקובלת עלי.

לנוכח האמור, אני דוחה את טענת התובע כי הבקשה הוגשה בניגוד להסכם המכר ותוך הפרתו.

נוכח כל האמור אני דוחה את התביעה.

שמאי התובעת, נחום אברהם, ציין בחוות דעתו (מיום 15.10.2017), בעקרי הדברים, כי שטח הדירה לפי נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף עומד על 75 מ"ר נטו אך הוא כולל חדר מכלי גז בשטח של 9 מ"ר שלא מהוה חלק משטח הדירה ומחסן בשטח של 9 מ"ר שהוגדר בהיתר הבנייה כמחסן ולא לשימוש למגורים; שטח הדירה בפועל כ-66 מ"ר נטו כולל מחסן בשטח של 9 מ"ר; הדירה מסומנת בתשריט הבית המשותף כדירה מספר 72 ולא כתת חלקה מספר 39 כפי שצוין בנסח הטאבו; הדירה פוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות ועניין זה לא נילקח בכלל חשבון לצורך ירידת הערך; באשר לירידת הערך נילקח בחשבון 13.5 מ"ר בגין חדר גז בשטח של 9 מ"ר ומחסן בשטח של 9 מ"ר (במקדם של 0.5); החישוב נעשה לפי 14,000 ₪ למ"ר וירידת הערך הועמדה על סך של 189,000 ₪ (14,000 ש"י כפול 13.5 מ"ר); עלות תיקון הרישום הוערכה בסך של 7,000 ₪.

התובעת טענה לפסיקת הפצוי המוסכם וסבורני שיש ממש בטענה זו. בנסיבות העניין יש לראות את באסרי כמי שהיפר את ההסכם בהפרה יסודית באי גילוי נאות באשר למצבה התיכנוני של הדירה ואי ההתאמה ברשום בטבו.

...

התובעת טענה שבאסרי היפר את הסכם הרכישה בשים לב להצהרות ולהתחייבויות שניתנו על ידו בגדרו וסבורני שיש ממש בטענה זו. באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהוא הבעלים הרשום של הדירה בתת חלקה 39 בעוד שאין חולק שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה בתת חלקה 72 (עניין זה הוסדר על ידי התובעת וארד); באסרי התחייב בסעיף 3א' להסכם לעשות כל פעולה הדרושה לרישום זכות הבעלות בדירה על שם התובעת מיד עם סיום התשלום אך בפועל לא שיתף פעולה עם התובעת לצורך תיקון הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין וסירב לשאת בעלויות שהיו כרוכות בכך; באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהדירה בשטח של 74.8 מ"ר, בעוד שעל פי ממצאי בדיקת שמאי התובעת, שחוות דעתו הוצגה לפניי, עולה שיש לגרוע משטחה של הדירה 9 מ"ר בגין מחסן שחובר לדירה באופן שאינו מתיישב עם תשריט רישום הבית המשותף, ומכאן ששטחה בפועל עומד על כ- 66 מ"ר; באסרי הצהיר ב"הואיל" הרביעי בהסכם כי בנייתה של הדירה נעשתה כדין ואין חריגת בנייה בקשר לדירה בעוד שלפי ממצאי השמאי מטעם התובעת הוכנס לדירה מחסן בשטח של 9 מ"ר השייך לרכוש המשותף, על ידי שבירת הקיר המפריד בין הדירה לבין המחסן, ומבחינה רישומית נכלל בשטח הדירה חדר בלוני גז השייך לרכוש המשותף.

באשר לחלוקת האחריות בין ארד לבין עורך הדין בן צבי סבורני שיש לייחס משקל של ממש לכך ששירותיו של עורך דין בן צבי נשכרו על ידי באסרי, כבעל מקצוע האמון על נקיטת כל הפעולות הנדרשות על מנת לבדוק את הטעון בדיקה על מנת למנוע מלכתחילה את הסיכונים הכרוכים בעסקת המכירה לתובעת, פעולות שלא ננקטו על ידו, ומשכך יש לייחס לו מידת אחריות רבה יותר.

התובעת טענה לפסיקת הפיצוי המוסכם וסבורני שיש ממש בטענה זו. בנסיבות העניין יש לראות את באסרי כמי שהיפר את ההסכם בהפרה יסודית באי גילוי נאות באשר למצבה התכנוני של הדירה ואי ההתאמה ברישום בטאבו.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה, לפי הקביעות שנעשו לעיל, והנתבע, באסרי, ישלם לתובעת את החיובים הכספיים הבאים- סך של 117,010 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.