אחריות עורך דין מקרקעין בזיהוי צדדים לעסקה

כך מצינו בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.14) ויפים הדברים לעניינינו: "כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין ...אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצרוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין).עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עיסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להווצר' (זנדברג (הסתמכות),289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין). מלאכת הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות...זו מלאכתם וזו מומחיותם של עורכי הדין, המייצגים צדדים שעל פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמאליות המשפטית והרישומית. מלאכת הבדיקה אינה מתמצה, אפוא, בקיומה הפורמאלי; עורך הדין הפועל בשם הקונה נידרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום לב." (פסקה י"ג בפסק הדין של כב' השופט רובינשטיין).

...

לפיכך, אני מקבלת את גרסת הנתבעים 4-5 לפיה מיד לאחר החתימה על ההסכם הלכו השניים לבנק לפתוח חשבון נאמנות ולא היו עדים להעברת הכספים במזומן.

לאור כל האמור, אני קובעת כי הנתבעים 4 ו-5 לא ידעו על העברת הכספים במזומן במעמד החתימה על הסכם המכר ועל כן אינם חבים בחובת זהירות בנדון כלפי התובעים.

יצוין כי לא עלתה טענה שהנתבעים 4-5 ידעו על דמי הרצינות הראשונים ועל העברה לכאורה בסך של 30,000 ₪ לאחר שנחתם ההסכם ומשכך, אינם אחראים לראש נזק זה. סיכומו של דבר, אני דוחה את התביעה ביריבות עם הנתבעים 3-5 בנוגע לכספים במזומן שנטען כי הועברו לנתבע 1 במועד חתימת הסכם המכר וכן לתשלום במזומן מאוחר למועד החתימה.

כן ראו ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (לא פורסם, ניתן ביום 4.8.14), שם נקבע כדלקמן "כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין… אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצרוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול ‘גם בשלבים המוקדמים יותר של עיסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להווצר’ (זנדברג (הסתמכות), 289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין). מלאכת הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות …

...

התובע ישלם לנתבעת 1 את יתרת שיעור הפיצוי מוסכם על פי החוזה בסך כולל של – 202,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום ביטול החוזה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

התביעה שכנגד של הנתבעים 2 ו -3 – נדחית.

התביעה שכנגד של הנתבע 5 – נגד התובע (כנתבע שכנגד), נדחית.

הענקת סמכות לעורך דין לאמת עסקה ואת זהותו של צד לעסקה מקימה חובת זהירות כללית, והטלת אחריות כללית על עורך דין שלא מילא תפקידו כנדרש בתקנות הרישום מוצדקת בהיותו מונע הנזק היעיל ביותר.

נטען כי בית המשפט ביסס את חבות עורכי הדין על חובת הזהירות המוטלת על עורך דין מכוח תקנה 16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, שחלו במועד הרלוואנטי (להלן: תקנות הרישום 1969), שעניינה בזיהוי צדדים לעיסקת מכר.

...

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

סוף דבר אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של רוט (ע"א 8128/18), לקבל את ערעורי עורכי הדין (ע"א 8157/18 וע"א 8124/18), ולקבוע כי אין הם נושאים באחריות לנזקיו של רוט.

עורך דין הנוטל על עצמו לערוך עסקת מקרקעין אחראי לזהות את הצדדים לאותה עסקה.

...

לכן, אני דוחה את טענות התובעים במישור זה. סיכומו של דבר, התובעים והנתבע נפלו קורבן לתרגיל עוקץ מכוון ומודע מצד פאינה ומנשירוב, שנעשה במטרה לגזול את כספי התובעים.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובעים ישלמו לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

חתימה על מסמכיה של עסקת מקרקעין אשר מוגשים למרשם יכול שתעשה בפני עורך הדין, ואז עליו תוטל האחריות לאמת את זהות החותמים, לבדוק את המסמכים ואת פרטי העסקה, וכן להסביר לצדדים לעסקה את מהותה (ראו: תקנה 14 לתקנות המקרקעין); או בפני רשם לישכת הרישום – ואז הרשם הוא שחייב לאמת את זהות הצדדים ואת פרטי העסקה (ראו: תקנה 12 לתקנות המקרקעין).

...

אחרי שמצאנו כי בית המשפט נימק את קביעותיו באופן מפורט ומשכנע, ובשים לב לכלל הגדול אשר מורנו שלא להתערב בממצאי עובדה שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית בהתאם לדיני הראיות, ללא חללים וללא סתירות פנימיות (ראו, מִני רבים: ע"א 6164/22 Smiths Detection Inc.

מדובר אם כן בנורת אזהרה ביחס לאותנטיות של הצו, המחזקת את המסקנה לפיה היה על עו"ד לוי לברר את שאלת האותנטיות של המסמך שהוצג לה. מטעם זה אני סבורה כי היה מקום לקבוע כי עו"ד לוי התרשלה – ולא בשל ה"חסר" בחותמת "העתק מתאים למקור" (הפגם הצורני אליו התייחס בית משפט קמא בפסק דינו).

כאשר מדובר בפגם כזה, וכאשר כל העדים ובכלל זה גם עורכי הדין ורשם המקרקעין אינם סבורים כי הוא פגם שניתן להבחין בו על נקלה בזמן אמת, אני סבורה כי יש קושי במסקנתו של בית משפט קמא לפיה מדובר בפגם "נראה, זועק ובולט לעין" (פיסקה 34 לפסק הדין), ולכן אינני סבורה כי יש לייחס לעו"ד לוי רשלנות בשל כך שהיא לא הבחינה בפגם הזה.

משנקבע כי עו"ד לוי התרשלה ביחס לצו הירושה, אני סבורה כי הוכח גם הקשר הסיבתי בין התרשלותה לבין הנזק.