אחריות מקצועית של עו"ד מייצג בעסקת מקרקעין ללא אישורים

אקדים מסקנה לדיון ואומר כי הוכח לפניי כי הנתבע התרשל בכך, שלא פעל לרישום הדירה על שם התובעים, ופועלו בכל הקשור לעיסקת רכישת הדירה הצמצמם אך לרישומה של הערת אזהרה לטובת התובעים בספרי החברה המשכנת, הא ותו לא. טרם אכנס לעובי הקורה ואדון בשאלות שבמחלוקת לגופן, אדרש למושכלות יסוד בעיניין אחריותו המקצועית של עו"ד כלפי לקוחו בכלל ובעסקת מכר מקרקעין בפרט.

האחריות המוטלת על עורך דין ברשום דירה על שמם של הקונים אותם הוא מייצג, מוצאת לה שורשים בפסיקת בתי המשפט הקובעת את מושכלות היסוד הראשונים בעיסקאות מקרקעין באשר לחובותיו של עורך הדין כלפי רוכש המקרקעין והם: ראשית, על עורך הדין לדאוג לכך שתרשם בלישכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על המקרקעין הנרכשים, על מנת להקנות לרוכש עדיפות ביחס לזכויות הסותרות את תוכן ההערה (סעיף 127(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הגנה מפני עיקולים והליכי פש"ר או פירוק (סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין).

עוד ראויות לציון שתי הוראות נוספות המעוגנות בהסכם המכר: האחת מצויה בסעיף 27 להסכם, בחלק השני שלו, שמפאת חשיבותה אביאה להלן עם הדגשות שלי: "בכפוף לאמור בהסכם זה, הצדדים מתחייבים לחתום בפני עוה"ד הנ"ל ו/או בפני כל מוסד ו/או גוף אחר על כל המסמכים שידרשו לשם ביצוע העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, הכל עפ"י הנחיות עוה"ד הנ"ל, ובכלל זה להמציא לעוה"ד הנ"ל, את האישורים על סילוק המיסים, והתשלומים החלים על כל אחד מהם, על פי הוראות הסכם זה". ההוראה השנייה קבועה בסעיף 34 להסכם המכר וקובעת כי "הקונים יישאו בהוצאות העברת הדירה על שמם, לרבות אגרות רישום הכוללות רישום מישכון, התחייבויות לבנקים, אישורי זכויות, וביול וזאת לפני העברת הרישום בלישכת רישום המקרקעין ו/או מנהל ו/או בחברות משכנות". אקדים ואומר, כי בחינת נסיבות המקרה שלפנינו מובילה למסקנה, כי הנתבע התרשל בייצוג התובעים במסגרת עסקת רכישת הדירה.

סטאנדרט ההיתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מיקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות.

...

ראש הנזק של פיצוי מוסכם למוכר בהסכם רכישת המגרש ע"ס 10 אלף ₪ אשר לראש נזק זה, לא שוכנעתי כי התובעים השכילו להוכיח כי הם לא עמדו בלוח התשלומים שלו התחייבו בהסכם רכישת המגרש, עקב רשלנות הנתבע באי רישום הדירה על שמם.

בחלק מאותה פסיקה נדונה שאלת הפיצוי הבלתי ממוני אגב הדיון בפיצוי המוסכם (לסיכום הפסיקה ראו והשוו: ת"א (שלום-י-ם) 3218/09 קדמי איתן ז"ל נ' בית און ישי-כונס הנכסים, פיסקה 32 (ניתן ביום 6.4.2020), שם נפסק סכום של 30 אלף ₪ עבור עיכוב ברישום שנמשך 11 שנים).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 32,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, וכן סכום נוסף של 5,265 ₪, בגין שכ"ט עו"ד י' אביטן ששולם לו עבור השלמת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

רשלנות עורך דין בהעברת דירה ללא אישור בכתב על העברת התמורה קבעתי כמפורט לעיל, כי פרט לסכום הראשוני, לגביו רשאי היה עורך הדין להסתמך על חתימת התובע, מה גם שיניב העיד כי מסר את הסכום, ולפירעון המשכנתא – יתרת הסכום לא הועברה, ולפחות לא היה כל אישור בכתב על העברתה.

בעיניין עו"ד וסרצוג (ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג (23.10.2014)), סוכמה הפסיקה בנוגע להקף אחריותו המקצועית של עורך דין כלפי לקוח אותו הוא מייצג בעסקת מכר מקרקעין.

באשר לשיחרור עורך הדין מחובותיו, אם הלקוח מבקש אחרת, בעיניין בן-אבגי (ת"א (מחוזי חי') 150/07 מרק בן אבגי נ' עו"ד גרי אביבי (17.12.2008)), נקבע כי משמוכח כי עורך הדין העמיד את הלקוח המיומן על הסיכונים אותם נטל בתנאי ההסכם בקשר לקציבת המועד להוצאת היתר בניה כתנאי לקבלת התמורה, יש לראות את שתיקתו ואת רצונו להכנס לעסקה כהוראה שעל עורך הדין לציית לה, ועורך הדין לא יחוב ברשלנות.

...

בנסיבות העניין, כאשר מצד אחד ניצב לקוח, הדורש מעורך דינו להעביר את הזכויות באופן מיידי, למרות שטרם קיבל את מלוא התמורה, ומן הצד השני ניצב עורך דין, אשר חב בחובת זהירות מיוחדת כלפי לקוחו, לוודא כי הזכויות לא תועברנה לפני שיש בידיו אישור בכתב כי מלוא התמורה הועברה כמתחייב מההסכם – נראה לי כי יש להטיל את מרב האחריות בשיעור של 60% על התובע, בגין אשמו התורם המכריע, אולם לא ניתן לנכות את עורך הדין הנתבע, הנושא באחריות בשיעור של 40% לנזק שנגרם בסופו של דבר.

סיכומו של דבר התובע ערך הסכם מכר עם יניב ואשתו, לפיו היה עליו לקבל 550,000 ₪ תמורת הדירה.

אני מקבל אפוא את התביעה העיקרית באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע 40% מיתרת התמורה, היינו סכום כולל של 80,400 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

ביהמ"ש קובע שמרגע שלא ציינה במפורש ובמודגש שאין לנכס היתר בנייה, וכי שמואל הורשע בגין בניית הבניין ללא היתר, להבדיל מהיתרים מסוימים לבנייה זו או אחרת, וכי עמדת הועדה עליה היא מסתמכת, נימסרה לה בעל פה, לא עלה בידיה לשכנע ביהמ"ש כי הסבירה לתובעים, כפי חובתו של עו"ד המייצג קונה בעסקת מקרקעין, הסיכון הרב הטמון בעיסקה.

בעיניין אחריותו המקצועית של עו"ד והסתמכות הלקוח על כישוריו וידיעותיו, בפרט כשמדובר בעורכת דין מקצועית בתחום הנדל"ן, על פי הפסיקה מדובר בסטאנדארט זהירות גבוה: "חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו הוא מסוג חובת הזהירות של נותני שירות. הלקוח מיסמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין, ואחריות של עורך הדין היא אחריות מקצועית. על כן, סטאנדרט הזהירות הנידרש מעורך הדין כלפי לקוחו הוא של "עורך דין סביר" והוא גבוה יותר משל "האדם הסביר"." (ת"א 1273/04 פנטהאוז רחמני נכסים נ' יובב פפר [פורסם בנבו], 18.07.2010).

...

נציג הוועדה נתן מידע מוטעה לקרן כאמור לעיל, ביהמ"ש הגיע למסקנה שנציג הוועדה אהרון עדכן את קרן בשיחה ביניהם, לפני חתימת החוזה, שישנה הרשעה בשנות השבעים, אך סבר בטעות, וכך גם אמר לה, שאותה הרשעה המחייבת הריסה של הנכס, אינה עוד על הפרק שכן לאחר מועד אותה הרשעה, שמואל הורשע שוב בגין בנייה נוספת ומסוימת והעירייה והוועדה לא מצאו לממש ההריסה, או לרשום הערת אזהרה בדבר אותה הרשעה, עד עצם היום הזה.

מסקנה זו מתבססת, על אף שאהרון הכחיש זאת, לרבות בחקירתו, על עדות קרן שמשתלבת עם מכתבו של אריאל ליועץ המשפטי של העירייה (נספח יב' 5 הנזכר לעיל).

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את שמואל לשלם לתובעים הסך של 176,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה בהליך הקודם מיום 1.8.2011 ועד למועד התשלום המלא בפועל.

לשיטת התובעים עומדות לרשותם עילות חוזיות (הפרת ההסכם שמקורה בתרמית ובהטעיה); עילות נזיקיות (עוולת התרמית ומצג השוא); הפרת חובת אחריות מקצועית (בין אם שימש עו"ד שטבהולץ כמייצג התובעים, כטענתם, ובין אם שימש רק כמייצג חברות טוטנהם, כהגדרתו; והפרת חובת הנאמנות המיוחדת שהייתה לעו"ד שטבהולץ כלפי התובעים, לשמור את הכספים שהפקידו בידיו הנאמנות לשם הבטחת זכויותיהם כבעלי המגרשים אותם רכשו.

התובעים לא עשו דבר כדי להוכיח, ולו עובדה אחת מהעובדות, שהביאו את הועדה להחלטה שלא לאשר את הרישום של הקרקע על שם טוטנהם יו"ש. הם לא הוכיחו פגם במסמכים שהיוו בסיס לעיסקת הרכישה ולהסכמי ההלוואה והמכר, ולא הוכיחו שעו"ד שטבהולץ היה יכול לגלות פגם כלשהוא בהם.

כידוע, כפי שציין כב' השופט, כתוארו אז, רובינשטיין (ברע"א 5884/14 פינקסו גלובל אינווסטמנטס בע"מ נ' דוק השקעות 1988 בע"מ (פורסם במאגרים; 2014; בפיסקה י"ד)) "נקבע בפסיקה כי הסכמה חוזית בין עורך דין ללקוח ביחס לאי קיומן של אחת החובות המוטלות על עורכי דין ביחס ללקוחותיהם, לא תימנע אחריות ברשלנות של עורך דין אשר לא נהג על פיה." בעניינינו, אומנם עו"ד שטבהולץ אינו מייצגם של התובעים, אך בכל הנוגע לבטוחות הוא משמש גם כנאמן שלהם.

...

רקע ביום 3.8.08 הגיעו עו"ד שטבהולץ ומר פרקו (שניים מהנתבעים בתובענות שלפני) לסיכום.

הנתבעים 5-4 טוענים שיש לדחות את תביעת ד"ר קלס.

דין הטענה להידחות.

התוצאה לאור האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעות בחלקן כדלהלן: א) אשר לתביעת התובעים 9-1 (ת"א 54227-09-16) חברת טוטנהם יו"ש תישא בתשלום כאמור בפסקאות 81 ו-87 לעיל; עו"ד שטבהולץ וחברת הנאמנויות שלו יישאו ביחד ולחוד בתשלום כאמור בפסקה 87 לעיל.

טענות הנתבעים בירמן וח'ורי, כל אחד מהם בנפרד, מכחישים שייצגו את התובע במסגרת עסקת הרכישה של המיגרש ומטילים את האחריות לכך זה על זה. בירמן טוען, כי היה מדובר בתיק פרטי של עו"ד חורי, אשר לא הועסק על ידו, אלא רק ישב אצלו במשרד, על תקן של שירותי משרד.

לאחר מכן היא נפגשה עם בירמן במשרדו, שאלה אותו אם הוא מכיר את לזמי והוא אישר לה שלזמי היה אצלו בקשר לעיסקת רכישת קרקע, מסר לו את מיסמכי העסקה והוא מסר את הטיפול בעיסקה לעו"ד ח'ורי.

בקדם המשפט שהתקיים בתביעה הראשונית ביום 21/6/18, בתגובה לבקשת לזמי לקבל פרטים לגבי ביטוח אחריות מקצועית של עורכי הדין המעורבים, והאם מסרו הודעות לחברות הביטוח אודות התביעה, אמר בירמן את הדברים הבאים: "... אמסור שאני לא פניתי לחב' הביטוח, לא חושב שיש הצדקה לכך בעובדות שאני מכיר בתיק הזה, וגם לא בראיות. ... לא פניתי לחב' הביטוח שביטחה באותה תקופה, כשהוגשה התלונה, בשנת 2017. אני לא זוכר המבטחת, אבל אני חושב שזו מגדל." (עמ' 33 ש' 14 עד 17) והינה, בתצהיר עדות ראשית של לזמי שהוגש ביום 27/5/20, לאחר הגשת כתב ההגנה מטעם מגדל (ביום 5/5/19) ולאחר שפוליסות הביטוח הרלוואנטיות נימסרו לתובע (ביום 12/12/19), ידע לזמי למסור בפעם הראשונה, כי לאחר שבא כוחו פנה לבירמן עלה בידי בירמן לאתר פנייה בכתב ששלח למגדל ביום 16/8/16, אודות נסיבות הפרשה דנן, כולל אזכור של טענות ורד מועלם כלפיו (נספח מ/1 לתצהיר לזמי.

אין אישור רשום? יש לי את המכתב סרוק במחשב.

בעדות יתח בבית המשפט הוא הבהיר: "הוא ייצג את החברה בפרויקטים שבוצעו בנהריה בלבד. יכול להיות שהיו צריכים אימות חתימה ופנינו אליו.... הוא לא היה יועץ משפטי של החברה שלי, טיפל ספציפית רק בפרויקט בנהריה. יש הוכחות לכך... הוא לא היה עו"ד שלנו, היה עו"ד ספציפי של פרויקטים." אישור חתימות על מסמכים, כשמו כן הוא - אישור בדבר זהות החותם - ותו לא. לא ניתן להסיק ממנו מעורבות אחרת של עורך הדין, מלבד אישור זהות החותמים.

...

התביעה נגד מגדל נדחית גם מחמת אי הוכחת כיסוי ביטוחי.

התביעה נגד גבע נדחית גם מחמת אי הוכחת עילת תביעה.

על כן, בשקלול כל הנתונים הרלוונטיים, אני מחייב את לזמי לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן: לח'ורי - שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.