אחריות לשכת רישום המקרקעין בנזיקין בשל רישום שגוי

המוכר והאחרת, שזהותה, כאמור, אינה ידועה, הגיעו ביום 30.4.2014 למשרדו של עורך הדין, לאחר שהופנו אליו על ידי מכר של עורך הדין, קבלן/מתווך בשם גניש (נ/10 שורה 4), כשבידיהם הסכם מכר חתום סטנדרטי, שהורד, על פי הסברה, מרשת האנטרנט, על מנת שעורך הדין יזהה ויאמת את חתימותיהם על מסמכים הדרושים לצורך רישום הסכם המכר (שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, בקשה לרישום במקרקעין עסקת העברת זכויות) וכן יאמת את חתימותיהם על הטפסים לצורך הגשה למס שבח ומס רכישה.

תמצית פסק דין בית משפט השלום אשר לאחריות לישכת רישום המקרקעין ברשלנות קבע בית משפט השלום, כי אין כל מחלוקת בין הצדדים באשר לקיומה של חובת זהירות מושגית לנוכח חשיבות השמירה על אמינות המירשם עבור ציבור הרוכשים של נכסי המקרקעין כפי שנקבע, בין היתר, בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין לפיו "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו" וכן ההלכה הפסוקה.

בית משפט השלום ציין, כי למרות שנרשמו על גבי הבקשה לרישום הערת האזהרה שתי הערות של בוחן הבקשה מטעם לישכת רישום המקרקעין, לפיהן מספר הדרכון שצוין בנסח אינו תואם את מספר הדרכון בבקשה, וכן, כי יש לרשום את שמה של בלה בעברית לצד חתימתה על הבקשה, הרי נוהל הטיפול של לישכת רישום המקרקעין הוא החזרת הבקשה לרישום הערת האזהרה לשם תיקון הטעויות שהתגלו בבקשה ולכן אין בכך כדי לגלות את התרמית.

בפסק הדין רוט נקבע כי מחד גיסא, "אין מקום להפיכת עורכי הדין "לחוקרים פרטיים" או העמסת עלויות והטלת סיכונים על ציבור עורכי הדין ועל חברות הביטוח אשר מבטחות אותם בפוליסות אחריות מקצועית", אך מאידך גיסא, "עורך הדין שבוחן את העסקה, נידרש לבצוע מספר פעולות מצומצם שאותן יש לבצע בקפדנות יתירה. במובן זה הוא מהוה מונע הנזק היעיל ביותר. אם עורך הדין לא יבצע את הנידרש ממנו בתקנות הרישום בקפדנות, אזי קיימת סבירות רבה כי התוצאה המזיקה (עסקה בלתי אותנטית) אכן תתרחש. מנקודת מבט זו קיים קשר ישיר בין היתנהגות בלתי ראויה במועד התרחשותה (Ex ante) לבין הנזק שניגרם לבעל הזכויות האותנטי במקרקעין בדיעבד(Ex post).." עוד נקבע בפסק הדין רוט כי הטלת האחריות היא מוצדקת בהיות עורך הדין מונע הנזק היעיל ביותר [ישראל גלעד דיני הנזיקין – גבולות האחריות כרך א 421-420 (2012)] ולכן "על עורך דין אשר מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום מוטלת חובה כללית לפעול במקצועיות, בדקדקנות וביסודיות. ככל שלא יעשה כן עליו לצפות כי עסקה בלתי אותנטית תצא תחת ידיו, אשר תיגרום לנזק לבעל הזכויות במקרקעין." בפסק דין רוט נקבע כי משני הדרכונים שהוצגו לעורך הדין על ידי המיתחזה עלו "סימני התראה", שלא ניתן להיתעלם מקיומם, משום שמעיון בדרכונים רואים כי מועד הנפקת הדרכון הישן הוא: 26.2.1991.

...

סוף דבר אציע לחברי לדחות את הערעור.

ברע"א 4394/09 לנדרמן נ' סגיב הנדסה ושות' (1993) בע"מ (פורסם בנבו, 30.12.2010) (להלן: עניין לנדרמן) נפסק כי מבחן-העל הוא מבחן הסיכון, המוצא ביטויו בסעיף 64(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין).

בעניינינו, העלה עורך-דין מרץ שתי טענות הגנה עיקריות נגד טענת התובעים שאי-בדיקת תשריט הבית המשותף בטרם נכרת הסכם חמו ביום 24.6.2009 הוותה התרשלות מצדו: (1) הוא טען כי בתקופה שקדמה לחודש אוקטובר 2010 לא ניתן היה לקבל מלשכת רישום המקרקעין העתק סרוק ממסמכי הבית המשותף, וכי בקשה לקבלתו בשנת 2009 נתקלה בקשיים וארכה זמן רב. הוא הדגיש כי בעסקת מכר דירה לא היו הצדדים מוכנים להמתין פרק זמן כה ממושך, ובפועל לא נהגו עורכי-הדין לעכב חתימת חוזי מכר דירות עד לקבלת תשריט הדירה; (2) עוד הוא טען כי חתימתם של התובעים על סעיף 10 להסכם חמו מסירה מעליו את האחריות לאי-בדיקת תשריט הדירה ולאי-איתור הטעות שברישום הדירה "הנכונה". בסעיף 10 להסכם חמו נכתב: "א. הקונה מאשר ומצהיר בזאת כי הוא בדק את הדירה את מצבה הפיזי לרבות שטח הדירה, הצמדותיה, מערכותיה ומתקניה ועבור לחתימת החוזה בדק ו/או ניתנה לו ההזדמנות לבדוק את הדירה את מתקניה ואביזריה על ידי בעלי מיקצוע ו/או מומחים ו/או שמאים ו/או מהנדסים מטעמו בעיריה ו/או בוועדות לתיכנון ובניה וכי הוסבר לו שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ושחובתו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך.

...

התוצאה הגעתי למסקנה כי השמאי וולקן התרשל במתן חוות דעתו, אולם בהיעדר קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין התרשלותו לבין נזקי התובעים, לא הוכח כי הוא ביצע כלפיהם את עוולת הרשלנות.

לפיכך, הנני דוחה את התביעה ומוחק את ההודעות לצדדים השלישיים.

כמו-כן הנני מחייב את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים והצדדים השלישיים שבכותרת פסק הדין שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

לפיכך, סעאדה המנוח נרשם בטעות כבעליהם בלישכת רישום המקרקעין.

אלא שלטענתו, בפסק הדין הראשון נקבע עוד כי אותם חלקים שרכש זועבי מהמנוח ג'לטה ישארו על שם המנוח סעאדה וישמשו לצורך רישום זכויותיו של זועבי, באופן שזכויות התובעת הובטחו במסגרתו, ובכך מוצו כל טענותיה כנגדו.

ככלל, אין להוציא מכלל אפשרות כי המדינה תימצא אחראית בנזיקין מקום בו הפרה חובתה, שהרי לאורך השנים הלכה ונתגבשה בפסיקה ההכרה בחובת הזהירות בה חבה הרשות הציבורית (רע"א 2906/13 יעקב זהר נ' לישכת רישום המקרקעין תל אביב ((‏3/7/13), עמ' 6).

...

באשר לטענות התובעת לזכאותה לפיצוי בשל עוגמת נפש, הרי משהסעד העיקרי נדחה ובשים לב למורכבות ההליך והימשכותו, ראיתי לדחות את התביעה אף ברכיב זה. סוף דבר התביעה כנגד כל הנתבעים – נדחית.

בהתאמה, ההודעות לצדדים שלישיים – נדחות אף הן. פסקי הדין מיום 14/3/19 ומיום 2/4/19 אשר ניתנו בהעדר הגנה בהודעות לצד ג' כנגד מר זועבי - מבוטלים.

התובעת תשלם לכל אחד מן הנתבעים: המדינה, רעיית המנוח סעאדה, ועו"ד מנסור - הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחד מהם.

עוד טענו התובעים שבגין פעולותיו של ב"כ התובעים במקום הנתבעת 1 והנתבע 7 לתיקון הטעות, הוא זכאי לשכר טירחה ובית המשפט מתבקש לפסוק את שכרו בהיתחשב לתעריף המינימאלי המומלץ הקובע שכר לרישום מקרקעין בשיעור 1% מ- 579,603 ₪ הראשונים ועוד 0.75% מהשווי העודף על סכום זה. לדברי ב"כ התובעים, פעל לתיקון הרישום ביחס ל-4 תת חלקות.

הרישום היה מותנה בהישתתפות התובעים בתשלומים בגין רישום הבית המשותף, דבר שהתחמקו ממנו במכוון וזנחו את רישום זכויותיהם ולא עקבו אחר הרישום מול הנתבע 7.

עצם העובדה שהייתה טעות בהצמדות, אין פירושה אחריות במובן של אשם לפי דיני הנזיקין.

הנתבע 7 קיבל לפי הסכם המכר שכר שהוקדש כאמור בסעיף 15 (א) להסכם עבור הרישום של הערות האזהרה לטובת הקונה ולטובת בנקים, רישום הבניין כבית משותף ורישום המשרד על שם הקונה בלישכת רישום המקרקעין.

על כן, מבלי לידון בשאלה מי אחראי לטעות, האם היתה זו הנתבעת 1 שהעבירה תשריט לא נכון לנתבע 7, או הנתבע 7 שהתרשל, שני הנתבעים האלה אחראיים ביחד ולחוד כלפי התובעים, האחת כמי שהתחייבה כלפיהם לרשום את הבית המשותף ולרשום את זכויותיהם באמצעות עורך דין מטעמה (כפי שאושר במפורש בסעיף 15.

...

אני דוחה את טענת הנתבעת 1 שטענה בצורה סתמית ובלתי הגיונית שהתובעים אחראיים לטעות ברישום, משום שלדבריה לא שילמו את עלות רישום הבית המשותף.

ב), והאחר כמי שנטל על עצמו לטפל ברישום הבית המשותף וברישום הזכויות, וקיבל שכר על כך. אני דוחה את טענת הנתבע 7, כאילו מכיוון שמדובר בתביעה לצו עשה ולא לנזק והצו ניתן, אין מקום לחייבו בהוצאות.

לפי חשבון זה, שכר טרחת עורך דין עבור הרישום עצמו הוא 9,613 ₪ בתוספת מע"מ. בהנחה שהסכום הסביר עבור התביעה הוא 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, אני מחייב את הנתבעים 1 ו-7 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 1,153 ₪ בגין אגרת התביעה, ועוד 21,313 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין, כשאליו נוסף סכום השווה למע"מ לפי תקנה 153 (ג).

לצורך רישום בעלות במקרקעין העביר המיתחזה לבאת כוחו (היא המשיבה 4; להלן: באת כוח המיתחזה) מיסמך שנחזה להיות העתק נאמן למקור של צו ירושה, אשר קובע כי המנוח נפטר בשנת 1998, וכי בנו הוא יורשו על פי דין (להלן: הצוו המזויף).

באת כוח המיתחזה הגישה ללישכת רישום המקרקעין רחובות (להלן: לישכת רישום המקרקעין) בקשה לרישום בעלות במקרקעין בהתאם לצוו המזויף; בו ביום אושרה הבקשה, והבעלות במקרקעין הועברה משמו של המנוח לשם הבן.

במישור הקנייני, השופט שטיין קבע כי תקנת השוק מגנה על רוכש של זכות במקרקעין בתמורה ובתום לב מהתממשותו של סיכון שעניינו טעות במירשם – להבדיל מסיכון אחר שאינו נובע מרישום המקרקעין.

צוין כי במקרים אלה, אחריות בנזיקין תוטל ברגיל על המדינה, על בסיס התרשלות עובדיה, ולפיכך אין הצדקה לחייבה ביחס לסיכונים שאינם בשליטתה.

הרשות סבורה כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה גם באשר לאי תחולת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק במקרקעין בנסיבות של "תקלה מעורבת". בנוסף, הרשות משיגה על אופן הצגת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין בפסק דינו של השופט שטיין כ"ערבות המדינה לתקלות המירשם" וטוענת כי יש להבהיר שהיא לא מבטחת או ערבה של הרישום וכי אין היא חבה באחריות מוחלטת ביחס לתקלות במירשם.

...

לאחר שעיינתי בפסק הדין נושא הבקשה לדיון נוסף ובבקשה לדיון נוסף על צרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

בענייננו, שופטי ההרכב קבעו כי פרשנות תקנה 18(ב) לתקנות המקרקעין בשילוב עם הוראות נוהל הרישום, מוליכה למסקנה כי הצגת צו ירושה מקורי היא תנאי להשלמת הרישום וכי אין להסתפק בהצגת עותק נאמן למקור של הצו.

אשר לטענה כי ההלכה התבססה על נוסחו של נוהל הרישום העדכני, וכי הנוסח שהיה תקף במועדים הרלוונטיים להליך לא התייחס במפורש לחובה לצו ירושה מקורי; עיון בפסק הדין מעלה כי ההפניה לנהלי הרישום נעשתה כהנמקה נוספת, שאך הצטרפה לפרשנות של תקנה 18(ב), ובהקשר זה צוין כי המסקנה שלפיה תקנה זו מחייבת להציג צו ירושה מקורי נובעת מ"מובנה הפשוט" (פסקה 117).

הבקשה נדחית אפוא.