המלומד יהושע ויסמן מבהיר בספרו דיני קניין - בעלות ושתוף (1997), עמ' 481, כי שלא כבמדינות אחרות, אין בדין הישראלי הוראה מיוחדת המטילה על בעל דירה בבית משותף חובה לדאוג לאחזקתה התקינה של הדירה, אולם אם יש בדירה דבר העלול לגרום נזק לרכוש משותף או לדירה אחרת, חייב בעל הדירה לאפשר לנציגות להכנס לדירה לבצוע הדרוש, לצורך אחזקת הרכוש המשותף, או לבצע התיקון בדירתו על מנת למנוע נזק לדירה אחרת (ראה סעיפים 3(ב) ו- 4 לתקנון המצוי).
עוד נפסק, שבעל נכס אינו בעל אחריות מוחלטת לכל נזק הנובע מרטיבות היוצאת מצנורות העוברים בתחומו, וחובת הזהירות נוצרת לעיתים רק מרגע שהכשל הפך מכשל סמוי לכשל הנראה לעין (ראה: תא"מ (ת"א) 43630-07-13 אלמוג נ' בן עזרא[פורסם בנבו] (04/01/16).
מקל וחומר; בת.א. (ת"א) 152287/02 סהר חברה לבטוח בע"מ נ' גזולי [פורסם בנבו] (28/10/02), נדונה תביעה בגין חדירת מים, ונטען כי מקור הכשל בצנורות שעברו מתחת לרצפת הדירה מעל זו שניזוקה, ונבחנה אחריות בעל המקרקעין בטרם נודע על קיומם של נזילות וכדלקמן:
"שאלתי עצמי מהי חובת הזהירות המוטלת על מחזיק מקרקעין סביר בהם משולבים צנורות מים מתחת לפני המרצפות, מה עליו לעשות על מנת למנוע נזילת מים כאמור, ולאחר שהנזק כבר היתהווה, מהן הפעולות אותן עליו לבצע על-מנת להקטין הנזק ומצאתי בהתייחס לפרטי הרשלנות עליהם הפניתה התובעת בסעיף 10 לכתב תביעתה, כי אלה לא מתקיימים בנסיבות.
כך גם לא ברור לי מהו אופן השמוש הראוי בנכס או אופן החזקתו הראויה בידי בעליו לאור נסיבות המקרה, שכן אין מדובר בדירה נטושה אלא מוחזקת בידי שוכרים ואלה מיד בהיוודע דבר הנזילה הודיעו דבר למר כהן שהעביר הודעה מתאימה לנתבעת וזו פעלה באופן מיידי לתיקון הליקוי.
...
לאור המקובץ לעיל, ראיתי לנכון לייחס לנתבעים 1-3 אחריות בשיעור 70% ולחברת הניהול אחריות בשיעור של 30%.
לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפני, בראי ההליך והפסיקה, נחה דעתי לפסוק פיצוי בערכי שיפוי לתובעת, ואבאר.
אשר על כן יש לפצות את התובעת בסך של 86,000 ₪, בתוספת מע"מ.
סוף דבר:
לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לייחס את עיקר האחריות לקרות הנזק לנתבעים 1-3 בשיעור של 70%, וכן השתכנעתי שלא לפטור לגמרי מאחריות את חברת הניהול, ועל כן נחה דעתי לייחס לה אחריות בשיעור של 30%.
