אחריות ליקויי בניה בבית מגורים שנרכש מחברה קבלנית

המדובר בתביעה שעניינה ליקויי בניה בבית מגורים שרכשו התובעים ממר עמרם אברהם ז"ל (להלן: "מר עמרם"), אשר הלך לעולמו במהלך ההליך ובניו באו בנעליו, כיורשיו עפ"י דין.

לאור הקושי להיתחקות אחר כוונתו הסובייקטיבית של המוכר, קובע סעיף 9 לחוק חזקה לפיה: "... המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח הפוכו של דבר." לשיטת התובעים, מר עמרם היה הבעלים של חברת בניה, והבית ניבנה במטרה למכור אותו ולא לצורך מגורים של מר עמרם.

כמו כן, בביקור נוסף שביקרו בבית, עוד טרם חתימת הסכם המכר, פגשו במר אורן מיטלמן, אשר הציג עצמו בפניהם כמנהל פרוייקטים מטעם החברה הקבלנית שבנתה את הבית.

ואולם, הסכמה זו עומדת בנגוד לסעיף 7א לחוק, הקובע "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". כפי שהובהר, הן בספרות והן בפסיקה, תנאי המגביל את זכות התביעה בגין כל זכות המוקנית לרוכש מכוח החוק בטל מעקרו, וראו לדוגמאות ספורות מני רבות החלטת בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה בע"מ, והחלטת בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א948-98 גיגי נ' פנורמה הצפון בע"מ. בפסק הדין בע"א 5054/11 ספיר וברקת בע"מ נ' אמסטר היתייחס בית המשפט למקרים בהם נרכש נכס "כמות שהוא" וקבע: "השמוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר 'כפי שהוא' מקובל במיוחד בעיסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השמוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא- על כל מעלותיו מגרעותיו הנסתרות".    מעבר לאמור לעיל, גם החוזה עצמו מעניק לתובעים אחריות לליקויים שיתגלו, ואין לומר כי רשימת הליקויים שצוינה ופורטה מראש היא "רשימה סגורה". התובעים פנו בדרישה לתיקון ליקוים נוספים בתוך התקופה האמורה, ולפיכך הם זכאים לתיקונם גם אם לא פורטו באופן מפורש בנספח להסכם.

...

אשר על כן, אני קובע את הנזק על פי חוות דעת המומחה מר שטרנברג בסכום של 33,550 ₪ כאשר לסכום זה יש להוסיף מע"מ ולשערכו מיום עריכת חוות הדעת.

אף כאן לא מצאתי מקום לקבלת הדרישה במלואה הגם שאני מקבל את מרביתה.

אשר על כן, אני מקבל את התביעה בחלקה וקובע כי על הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 52,000 ₪, ובנוסף שכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ₪.

כך נקבע בע"א 11512/04 קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חברה לקרקעות בע"מ (פורסם בנבו, 16.11.06), כדלקמן: "בעיניינו, המערערת הייתה יכולה לדעת, וראוי היה שתיעשה כן, כי ביצוע עבודות שלא לפי תקני הבניה הנדרשים על פי חוק, עלול להוביל לנזקים לדירות בהן היא פעלה כקבלנית משנה. אלה הם סוג הנזקים שהיה על המערערת לצפותם, וראוי להטיל עליה אחריות בגינם הן מטעמים של הרתעה והן מטעמים של פיזור נזק, שכן המערערת הייתה יכולה לבצע את מלאכתה נאמנה, בעלות הפחותה מעלות ניזקה של המשיבה (ע"א 4114/90 בן שושן נ' כריכיה קופראטיבית בע"מ, פ"ד מח(1) 415, 428). משמצאנו כי המערערת התרשלה במעשיה, שומה עלינו לבחון אם קמה לה חובת זהירות כלפי המשיבה. יסודה של חובת זהירות זו ביחסי קרבה ושכנות בין הצדדים, ובמסקנה כי אין שקולי מדיניות המצדיקים את שלילתה. לצערנו, אין זו הפעם הראשונה בה נתגלו ליקויי בנייה בדירות אשר נימסרו לידי רוכשים תמימים. סוגיה זו נדונה בעבר פעמים רבות בפני בית-משפט זה, והוכרע כי קבלן משנה אשר הקים ביניין האמור להיות בטוח ותקין לשימוש ולמגורים, חב חובת זהירות כלפי מי שעשה שימוש בדירות בהן הוא ביצע את העבודות (ראו ע"א 7130/01 סולל בונה ביניין ותשתית בע"מ ואח' נ' יגאל תנעמי ואח', פ"ד נח(1) 1, 18; ע"א 867/86 שרון נ' שיכון עובדים, פ"ד מה(3) 617, 622)).

...

לאחר הגשת התשובות והתגובות לא מצאתי כי יש צורך להכריע בבקשה 10 בנפרד ונקבע שהיא תידון לגופה במסגרת הכרעה זו. תמצית טענות הצדדים בבקשה לסילוק על הסף המבקשת טוענת כי דין התביעה כנגדה להיות מסולקת על הסף מחמת היעדר עילה, היעדר יריבות, התיישנות ובהיות התביעה קנטרנית וטורדנית מהנימוקים הבאים: · לעמדת המבקשת אין בכתב התביעה עובדות שיש בהן כדי לבסס עילת תביעה כנגד המבקשת או חובה שבדין.

זכויות המוכרים בהקשר זה ובכלל כלפי הקבלן הראשי - וכלפיו בלבד - הומחו לתובעים ולא זכויות (אם היו כאלה, המוכחשות כשלעצמן) מול המבקשת; · לעניין העילה החוזית - בהעדר יחסים חוזיים בין המבקשת ובין התובעים, לרבות בכל הנוגע לתעודת האחריות שמעולם לא הוסבה על שמם ותקופת האחריות בה הסתיימה כשנתיים לפני הגשת התביעה דנן, ובהיעדר נזק שנגרם להם (בשים לב לטענת המבקשת כי התשלום בעבור הבית הופחת על רקע הליקויים הנטענים) הרי שדין התביעה כנגדה להיות מסולקת על הסף בדומה לעניינם של המוכרים; · לעניין העילה הנזיקית - נטען כי בפסק הדין מיום 31.10.19 נקבע כעניין עובדתי שהבית נרכש כאשר כל הליקויים הנטענים בכתב התביעה ידועים לתובעים.

סוף דבר דין הבקשה לסילוק על הסף מחמת היעדר עילה והיעדר יריבות ביחס לעילה החוזית, לרבות זו המושתתת על תעודת האחריות והעילה שעניינה בחוק המכר במישור היחסים שבין התובעים למבקשת - להתקבל.

דין הבקשה לסילוק על הסף ביחס לעילה הנזיקית ולטענת התיישנותה של עילה זו ולעילות שלא נדונו בבקשה או בהחלטה זו - להידחות בשלב זה על פי ההלכות הקבועות לעניין.

טרם חתימה: הוראות להמשך ניהול ההליך נוכח התמשכות ההליך עד כה ומטעמי יעילות הדיון אני מורה על הגשת תצהירים ושמיעת ראיות.

תביעה לצוו עשה ולפצוי כספי שהגישו התובעים בגין ליקויי בנייה בדירה בת 4 חדרים ברחוב הגפן 29/18 בישוב חריש (להלן: "הדירה") אותה רכשו מהנתבעת, חברה קבלנית שבנתה ומכרה דירות בפרויקט.

דיון והכרעה לא הייתה מחלוקת בשאלת אחריות הנתבעת לליקויי הבנייה שהתגלו בדירת התובעים.

בית המשפט מוסמך לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני כפועל יוצא מליקויי בנייה גם אם הליקויים תוקנו, וזאת מכוח הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, ומכוח דיני הנזיקין.

בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים - כאשר בנוגע לעלות התיקונים אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60 (1992)); ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ ואח' נ' אברמוביץ ואח' [פורסם בנבו] (1.12.2008); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (28.2.2005)).

...

הדבר תומך במסקנה כי עובר לחוות דעת מומחה בית המשפט ביצעה הנתבעת והשלימה את תיקון ליקויי הרטיבות.

לסכום זה יש לצרף שכר טרחת עורכי דין של התובעים, אותו אני קובעת בסך של 5,000 ₪ וזאת בשים לב לפער בין התביעה הכספית לסכום הפיצוי הלא ממוני שפסקתי, לצד הסכמתם הדיונית של הצדדים לביצוע התיקונים באמצעות הנתבעת ולכך שלא התקיימה ישיבת בית משפט בתיק.

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסך של 8,000 ₪, אגרת משפט ששולמה ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪.

בסעיף 1 לחוק המכר דירות, מוגדר מונח "מוכר" לצרכי החוק כדלקמן: "'מוכר' – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;" בע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין (פורסם בנבו, 28.12.2017) (להלן: "עניין לבנשטיין") עמד ביהמ"ש על תכליתו של חוק המכר דירות: "חוק המכר דירות מסדיר את היתנהלות השוק הפרטי בתחום מכר הדירות באמצעות קביעת הסדר קוגניטי, זאת מתוך הכרה בכשלי שוק אפשריים שמקורם בפערי המידע שבין מוכרי דירות לקונים. ההסדר שנקבע בחוק מחולק לשני מישורים מרכזיים: הראשון מתייחס לחובת גילוי המידע מצד המוכר, והשני נוגע לאחריות המוכר להתאמת הדירה". לעניין השיקולים בחקיקת חוק המכר דירות ראו בספרו של אביחי נ' ורדי, עו"ד, דיני מכר דירות, ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2009) בע' 34: "אחד השיקולים העקריים שהובילו לחקיקת חוק המכר (דירות) היה קיומו של היבט צבורי וחברתי ראשון במעלה הטמון בחוזים לרכישת דירה. בע"א 148/77 רוט ואח' נ' ישופה(בניה) בע"מ, היתייחס בית המשפט העליון לסוגיה זו, ופסק: 'מעמדו של הקונה, מבחינת כח המיקוח והתמרון ונסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה... משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעיתים קרובות מידי הבסיס של שויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה ואין הדעת סובלת...' העדר שויון בסיסי בין הצדדים לחוזה מכר דירה חייב את היתערבות המחוקק לשם הגבלת חופש ההתנאה בין הצדדים לעיסקת המכר." בעיניין לבנשטיין קבע בית המשפט כי חוק המכר דירות חל גם על יזמים פרטיים: "תחולתו של החוק אינה מוגבלת רק לחברות בניה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים. יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להכנס לגדר תחולתו של חוק המכר דירות. אף אם ניתן להרהר עיונית במצב משפטי זה, הרי החוק אינו עורך הבחנה כזו בין חברות בנייה ליזמים פרטיים. על רקע זה ניתן לציין כי ההצדקות להחלת החוק על חברות בניה מתקיימות במידה רבה גם בנוגע ליזמים פרטיים. ליזם הפרטי יש יכולת לוודא שהבנייה תיעשה כראוי, ואף לערוך הסכמים מול הקבלן המבצע, המסדירים את אחריות הקבלן כלפי היזם. כמו כן כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכרה ישנו חשש לשימוש בחומרי גלם זולים, ובנייה בסטאנדארט נמוך על מנת לחסוך בהוצאות (זמיר, עמ' 176). כך או כך, וכאמור, לשונו של החוק אף היא רחבה דיה וכוללת גם אדם פרטי שאינו עוסק בבנייה ומכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכרה." (פ' 9 לפסה"ד) חוק המכר דירות חל על רכישת דירה מקבלן או מיזם.

סיכום ביניים- איחור במסירה לעניין טענת התובע ביחס לאי תיקון ליקויי הרטיבות, התובע קיבל את החזקה בדירה ועבר להתגורר בה. בסעיף 66 לפסק הדין קבעתי, כי הנתבעת אינה אחראית לליקויי הבנייה נשוא חוות דעת מומחה בית המשפט, למעט ביחס לליקויים המנויים בסעיפים 1.1; 1.2; 1.4; 1.5; 1.7; 2.2, המתייחסים להתחייבויות הספציפיות של הנתבעת כלפי התובע, לתיקון הריצוף בשתי המרפסות בדירה.

...

לאור האמור, התביעה ברכיב זה נדחית.

סוף דבר אשר על כן התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע סך 28,828.8 ₪ בגין ליקויי בניה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה; סך 254,000 ₪ בגין ירידת ערך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.6.2015; סך 3,680 ₪ בגין דיור חלופי וכן סך 15,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

רקע עובדתי וטענות הצדדים ביום 26.3.2012 היתקשרה התובעת בהסכם לרכישת בית מגורים צמוד קרקע (להלן: "ההסכם") שניבנה על ידי הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") ברחוב דרך הבנים 99 פרדס חנה- כרכור במסגרת פרוייקט בנייה ששיווק בשם "לגור בכפר" (להלן: "הנכס").

הנתבע הצהיר כי התובעת ידעה היטב מה רכשה ועל מה היא חתמה וכי הייתה מיוצגת על ידי עו"ד ש"נהג להתדיין איתי על 'כל פסיק'". כמו כן השינויים שביקשה התובעת כמו הזזת חדר השירותים שלפי התוכניות היה בסמוך למחסן והועבר אל מתחת לגרם המדריגות, בוצע לבקשתה, כדי להגדיל את שטח המחסן. כמו כן הצהיר כי את תיקרות הגבס התובעת פירקה בעצמה ובאחריותה בלבד.

בע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (פורסם בנבו 1.1.23), אשר ניתן לאחרונה, חזר בית המשפט העליון והפנה לפסק הדין בעיניין אלרומלי והוסיף (פס' 55 ואילך): "...מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם מקרקעין – לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבאנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה; קרי: את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה...

בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.02.2005) נקבע כי :"בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד" (פס' 16 לפסק הדין).

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) סך 51,300 ₪ בגין ליקויי הבנייה; (2) סך 21,000 ₪ בשל ירידת ערך ופגיעה בפרטיות בקשר עם החלון המשקיף על בית התובעת; (3) סך 15,000 ₪ בשל טרחה ועגמת נפש.

נוכח הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין הסכום הנפסק, אני מורה כי הנתבעת תשיב לתובעת רק מחצית מגובה האגרה ששולמה על ידי התובעת, כלומר 4,531 ₪.

על כן אני פוסק כי הנתבעת תשלם לתובעת סכום כולל של 5,000 ₪ ברכיב זה. סיכומו של דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך 96,831 ₪ בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.