אחריות דייר לנזק שנגרם על ידי אדם מטעמו בבניין משותף

כך קבע בית המשפט בדיון שהתקיים בתאריך 7.2.17: "המבקשת הצהירה בפתח הדיון כי לאחר שאינסטלטור מטעמה בדק ביסודיות את דירתה, כמו גם את כלל צנרת הבניין לרבות הגג, מצא בדירתה נזילה סמויה בצנור המים החמים, וכן בעיות שונות בגג הבניין המשותף (ראו המסמך שסומן מש/1). המבקשת הצהירה כי היא נוטלת על עצמה אחריות לנזילה שמקורה בצנור המים החמים שבדירתה ובדעתה לתקן על חשבונה את צנור המים החמים בהקדם האפשרי. בשל אילוצי עבודה של המבקשת, כמו גם של האינסטלטור מטעמה, עתיד התיקון שצפוי לארוך כיומיים להתבצע בסוף שבוע הבא. רשמתי לפניי את רצונה של המבקשת לבדוק פעם נוספת עם האינסטלטור אפשרות שהתיקון יתקיים בסוף השבוע הקרוב. זאת על מנת להקטין ככל שניתן את ניזקי הרטיבות של כל הצדדים המעורבים. 2. אציין להשלמת התמונה כי נוכח הממצאים שמצא האינסטלטור מטעם המשיבה בגג הבניין, שהוא רכוש משותף, יתכן ותיקון הצנור בדירת המשיבה לא יהא בו כדי ליפתור את בעיית הנזילות בדירות, כולה או חלקה. 3. בכך אני מוצאת כי בקשה זו באה על סיפוקה". ביום 16.2.17 הגיע מומחה לאיטום לבדוק את איטום הגג, המשותף לכל הדירות, בהתאם להזמנתה של הנתבעת.

בנוסף, נטען על ידי התובעים, כי המים אשר חדרו לדירותיהם של התובעים מהוים דבר מסוכן והסגת גבול לפי סעיפים 29, 30 ו-38 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח-1968 ובמצב דברים זה נטל הראיה עובר לנתבעת.

כמו כן, טענה הנתבעת, כי הכלל הקבוע בסעיף 41 לפקודת הנזיקין "הדבר מדבר בעדו" אינו חל בנסיבות המקרה, שכן הרטיבות לא נגרמה על ידי הנתבעת.

הממצאים בדירה מספר 6, דירת התובע 1 א. זוהתה רטיבות במפגשי קיר תיקרה, המגיעה מכיוון הדירה מעל דירה מס' 8; ב. בבדיקה שבוצעה באמצעות מד לחות, זוהתה רטיבות בקירות; ג. זוהתה רטיבות במספר מוקדים בתיקרה; ד. זוהתה נזילה פעילה מצנור הנקוז המשמש את נקוז האסלה; זוהתה רטיבות קפילארית בקירות המטבח מעל הפאנלים, אשר מקורה מרטיבות כלואה באיזור חדש השרות- במגמת יבוש (לא זוהתה רטיבות מתחדשת אלא מצב קיים שטרם יובש לחלוטין); בחזית החלון קיים איטום לקוי בקיר החצוני ובהקף החלון; הממצאים בדירה מס' 2, התובעים 3 א. לא זוהתה רטיבות פעילה בתיקרה; ב. זוהו סימני רטיבות בחדר שירות התקלפות הצבע בזמן הביקור נמצא יבש; ג. לא ניתן היה לבחון את מקור הכשל בדירה, כי הדייר בדירה 4 לא נכח בדירה בביקור; חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בבדיקה שבוצעה בתאריך 14.5.19 ממצאים בדירה מס' 6 של התובע אדנה א. זוהתה רטיבות קפילארית בקירות מעל הפאנלים אשר מקורה ברטיבות כלואה באיזור חדר השרות - במגמת ייבוש; ב. במטבח זוהתה רטיבות קפילארית בקירות מעל הפאנלים במגמת ייבוש; ג. בחדר שירות, זוהתה רטיבות כלואה במגמת ייבוש; ד. בחלון חזית איטום לקוי בקיר החצוני בסף ובהקף החלון; ממצאים בדירה מס' 4 של התובע 2 טקלה א. זוהתה רטיבות בתיקרה, כתוצאה מאיטום לקוי בקיר החצוני בתפר הגורם את המוקד המהותי לחלחול הרטיבות; ב. בחדר שירות זוהתה רטיבות במפגשי קיר תיקרה באיזור צנור השופכין המהוה נדבך נוסף לחלחול רטיבות.

בדיקת מומחה איטום בגג הבית המשותף שהוזמן על ידי הנתבעת ביום 16.2.17 בוצעה ביקה על ידי מומחה "חברת מורן 555". המומחה כתב כך: "1. לאחר בדיקה בגג ובדירה נתגלו סימני רטיבות גדולים בדירה מס' 8.

...

כמו כן, אני סבור שהלחות שזוהתה בקירות הדירה אינה קשורה לדירת הנתבעת.

תיקון הנזק בדירה מס' 6 השייכת לתובע 1 עומד על סך של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ. ואולם כיוון שהרטיבות והנזקים אינם נובעים מדירת הנתבעת בלבד, אני סבור שהנתבעת צריכה לפצות בשיעור של 50% בלבד מהסכום האמור, כלומר בסך של 2,047 ש"ח. לסיכום, התביעה שהגישו התובעים 2 ו-3 נדחית.

אני סבור שאף שהתביעה של התובע 1 התקבלה בחלקה, אף הוא צריך לשלם הוצאות משפט לנתבעת.

לטענת אפרידר, היא לא התרשלה, ויש להטיל את האחריות המלאה לנזקים שארעו על הנציגות או דיירי הבניין המשותף, ומכל מקום, פעולותיהם ורשלנותם ניתקו את הקשר הסיבתי בין מעשי אפרידר לנזקים הנטענים והיוו "גורם זר מיתערב". לטענת אפרידר, אין מקום בנסיבות המקרה להחיל את כלל "הדבר מדבר בעד עצמו" וזאת מאחר שהנזקים לא נגרמו לבניין בזמן שהייתה לה שליטה כלשהיא בדבר הארוע הנטען ולא הוכח כי הייתה נוכחת בזמן קרות הארוע.

סעיף 41 לפקודת הנזיקין קובע כי: בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה כי לתובע לא היתה ידיעה או לא היתה לו יכולת לדעת מה היו למעשה הנסיבות שגרמו למקרה אשר הביא לידי הנזק, וכי הנזק נגרם על ידי נכס שלנתבע היתה שליטה מלאה עליו, ונראה לבית המשפט שארוע המקרה שגרם לנזק מתיישב יותר עם המסקנה שהנתבע לא נקט זהירות סבירה מאשר עם המסקנה שהוא נקט זהירות סבירה – על הנתבע הראיה שלא היתה לגבי המקרה שהביא לידי הנזק התרשלות שיחוב עליה.

באשר לתנאי השני, מצאתי כי בדיקת ההצפה בוצעה על ידי אפרידר או מי מטעמה, בגג הלובי המשותף במסגרת אחריותה לליקויי האיטום בבית המשותף.

...

על כן, מכלול נתונים זה מתיישב עם המסקנה שאפרידר התרשלה בביצוע בדיקת ההצפה יותר מאשר עם המסקנה שנקטה זהירות סבירה.

כאמור לעיל, לא מצאתי את עדויות עדיה של אפרידר כמהימנות, ולא מצאתי כי ניתן לבסס עליהן את המסקנה שלא בוצעה בדיקת ההצפה.

לסיכום: אשר על כן, אני מקבלת את התביעה במלואה כנגד אפרידר, ודוחה את התביעה כנגד הנתבעות 1- 2.

לפניי תביעה שעניינה נזק רכוש שניגרם כתוצאה מנפילת עץ על רכב התובעים עת חנה בחניית בית משותף ברחוב פרשני 10 רחובות.

תובע 1 העיד כי הוא מתגורר בבניין שבחצרו חנה הרכב זה עשרים שנה, והחנה את רכבו בחניה פנויה כדין.

על הטוען לתחולת כלל 'הדבר מעיד על עצמו' והעברת הנטל לכתפי הנתבע כאמור בסעיף 41 לפקודה, להראות התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: הראשון – לתובע לא היתה ידיעה או לא היתה לו יכולת לדעת מה הן הנסיבות שהביאו לארוע נשוא התביעה, השני – הנזק נגרם על ידי נכס שהיה בשליטתו המלאה של הנתבע, והשלישי – המקרה מתיישב יותר עם המסקנה שהנתבע התרשל מאשר עם המסקנה שהנתבע נקט זהירות סבירה.

במקרה זה אין מחלוקת כי לנתבעים חובת זהירות מושגית כלפי דיירי הבית מעצם היותם אחראים על הרכוש המשותף ועל הטיפול בחצר, ואולם לא הוכחה הפרת חובת הזהירות הקונקרטית המתבטאת בכך שהנתבעים יכולים היו לצפות את נפילת העץ המסוים בטרם ארעה.

משלא נטען או הוכח כי הגורם לנפילת העץ נוגע לנתבעים וכי באפשרותם היה לצפות הדבר מראש, לא עמדו התובעים בנטל המוטל עליהם להוכחת התרשלות הנתבעים ומטעם זה בלבד יש לדחות את התביעה.

...

מאחר שלא נעשה כל בירור ואין בידי התובעים נתונים בדבר נסיבות הנפילה, לא הצליחו התובעים לעמוד גם בתנאי השלישי ולהוכיח כי נסיבות המקרה מתיישבות יותר עם המסקנה כי הנתבעים לא נקטו זהירות סבירה מאשר עם המסקנה ההפוכה.

משלא נטען או הוכח כי הגורם לנפילת העץ נוגע לנתבעים וכי באפשרותם היה לצפות הדבר מראש, לא עמדו התובעים בנטל המוטל עליהם להוכחת התרשלות הנתבעים ומטעם זה בלבד יש לדחות את התביעה.

סוף דבר, התביעה נדחית.

טענות התובעים לטענת התובע, כאמור בכתב התביעה המתוקן 2, הוא אינו יודע ואינו יכול לדעת מה הסיבות שגרמו לתאונה ולפיכך ביקש להחיל על הנסיבות את סעיף 41 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] "הדבר מדבר בעדו" ולהעביר הנטל אל הנתבעים להוכיח כי לא התרשלו בהתנהלותם; כמו כן טען להתרשלות כלל הנתבעים או להפרת חובה חקוקה מטעמם עת לא דאגו להצמיד את לוח החיפוי לקיר החצוני באופן ראוי ולא נקטו בכל האמצעים למניעת נפילתו; כך גם לא ערכו בדיקות תקופתיות למניעת הסיכון; לא ביצעו עבודות תיחזוקה תקופתיות למניעת הסיכון; לא התריעו בפני הסכנה; לא דאגו לרמת תיחזוקה נאותה של לוחות החיפוי; באופן פרטני טען כי הנתבעת 1, כנציגות הבית המשותף, לא נהגה בנסיבות כנציגות סבירה; כלפי הנתבעים 2-5 טען שהיו בעלי המקרקעין עליהם ניבנה הבניין, שמשו כיזמים וקבלנים בבנייתו והותירו בידיהם מס' דירות בבניין, אך לא נהגו כבעלים או מחזיקים סבירים של דירותיהם בבית המשותף; כלפי הנתבעת 6 נטען שלא דאגה לספק מקום מגורים בטוח למתנדביה, לא ערכה בדיקות מוקדמות טרם שכירת הדירה ולא נהגה כמעסיק סביר; כלפי הנתבעים 8-9 נטען שביצעו עבודות בניה במרפסת דירתם בלא תיכנון הנדסי וגרמו לזעזועים ולחצים חזקים שגרמו או תרמו, לפי טענת הנתבעים 2-5, להתנתקות ונפילת לוח החיפוי במועד התאונה.

ס' 41 לפקודת הנזיקין קובע: "41. בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה כי לתובע לא היתה ידיעה או לא היתה לו יכולת לדעת מה היו למעשה הנסיבות שגרמו למקרה אשר הביא לידי הנזק, וכי הנזק נגרם על ידי נכס שלנתבע היתה שליטה מלאה עליו, ונראה לבית המשפט שארוע המקרה שגרם לנזק מתיישב יותר עם המסקנה שהנתבע לא נקט זהירות סבירה מאשר עם המסקנה שהוא נקט זהירות סבירה – על הנתבע הראיה שלא היתה לגבי המקרה שהביא לידי הנזק התרשלות שיחוב עליה". שלושה הם התנאים לתחולת סעיף 41 והם: 1.

חבות נציגות הבית המשותף והדיירים בכללותם (לרבות בני מישפחת מורדוך כבעלי דירות בבניין) סעיף 37 לפקודת הנזיקין מטיל חובת זהירות מושגית הן על בעל מקרקעין והן על תופס מקרקעין וכלשונו: ".37 האחריות לפי סעיפים 35 ו-36 של בעל מקרקעין או של תופשם, בשל מצבם של המקרקעין, תחזוקתם או תקונם, לא תחול כלפי מי שניכנס למקרקעין כמסיג גבול, אלא אם הוכיח התובע שניכנס בתום לב ובלי כוונה לעבור עבירה או לעשות עוולה." סעיף זה נדון בע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1)113 (1982) ובו קבע כב' הש' ברק (כתוארו אז) כי : "הבעלות במקרקעין מטילה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת מבקרים במקרקעין. אין הבעלים והמבקר זרים זה לזה. הבעלות במקרקעין יוצרת זיקה בין הבעלים לבין סיכונים שנוצרו במקרקעין, בתקופה שהמקרקעין היו בשליטתו. הבעלות במקרקעין יוצרת לעתים אפשרות למנוע סיכונים, גם לאחר שהשליטה נסתיימה. מכאן הצידוק בהטלת חובת זהירות מושגית ביחסים שבין בעלים לבין מבקר במקרקעין. עם זאת, האחריות בגין נזק ספציפי תקבע, אך ורק לאחר שתוכר ותופר חובת זהירות קונקרטית. אכן, בעלים, שלא יצר סיכון ושאין בכוחו למנעו, אינו נושא באחריות בגין אותו סיכון, שכן לא הופרה חובת זהירות קונקרטית". במילים אחרות, בעלי המקרקעין חבים חובת זהירות מושגית כלפי המבקרים במקרקעין.

...

מאחר שהתובע לא המציא חוו"ד ביחס לצלקת הנטענת לא מצא ב"כ הנתבעים 2-5 להיעתר לבקשת התובע וסבר כי אין לקבוע כל נכות בתחום זה. הנתבעות 6 -7 מאמצות למעשה את חוו"ד פרופ' שדה מטעם ביהמ"ש למעט בנושא הנכות בתחום כאבי הראש החופפים לנכות בשיעור 30% בתחום הירידה הקוגניטיבית.

סוף דבר הנתבעים 1, בעלי הדירות, הנתבעים 2-5 יחד עם חברת גני ירושלים בע"מ, והנתבעים 6-7 יישאו בנזקי התובע בסך 996,964 ₪ ביחד ולחוד כפי חלקיהם כאמור לעיל.

משנדחו ההודעות לצד ד וצד ה' ששלחה כלל לסוכן הביטוח ניסים כהן והתקבלה למעשה הודעת הצד השלישי ששלח כהן כנגד כלל, הנני מחייב את כלל לשאת בהוצאות סוכן הביטוח כהן ובשכ"ט בא כוחו בסכום כולל של 20,000 ₪ בלבד לאחר שקבעתי כי גם סוכן הביטוח לקה בהתנהלותו.

הנתבעים צרפו חוות דעת מומחה מטעמם של המהנדס מר רפי גיל, ממנה עלה, כי ליקויים שונים שנטענו על-ידי התובעים כלל לא קיימים, חלק מהליקויים תוקנו, חלק מהליקויים אינן מהוים ליקויים, חלק מהליקויים אינם באחריות הנתבעים, וחלקם נובעים משינויים ו/או עבודות שבוצעו על-ידי מי מהתובעים או דיירי הבניין.

. (2) מקום שעילת התובענה היא נזק שניגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו ארע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שארע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תיתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום ארוע הנזק".

התובעים טוענים, כי קיימת להם סמכות להגיש את התביעה על-פי ייפוי כוח שניתן להם על-ידי הדיירים בבניין (ראו: נספח 1 לתצהירו של מר עמוס אילדסון מטעם התובעים), וכן מפנים לפסק-הדין רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה, (פורסם בנבו)(27.6.17), בו נקבע באופן מפורש, כי סמכות הנציגות נשאבת ישירות מסעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין.

כמו-כן, בת"א (מחוזי מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון ואח' נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ ואח', (פורסם בנבו) (19.3.19)),בסעיף 180 בעמוד 43, נקבע בעיניין זה: "פיצוי בגין עוגמת נפש הוא פיצוי אינדיבידואלי הנתבע בגין נזקים אישיים. נציגות הבית המשותף, היא גוף המייצג יחידים וברור כי אין לפסוק לזכותה פצויי עוגמת נפש. לפיכך, יש לבחון את הדרישה לפצוי בגין נזק בלתי ממוני רק ביחס ליחידי התובעים." יתרה מכך, על-פי הפסיקה ישנם מספר שיקולים שעל בית-המשפט לצורך קביעת פיצוי בגין עוגמת נפש: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ ואח' נ' אברמוביץ ואח' [פורסם בנבו] (1.12.2008) עמוד 16)).

בנסיבות התיק דנן עולה, כי לא הוכח לפני בית-המשפט, כי נגרמה עוגמת נפש ממשית בגין ליקויי הבנייה לתובעים אשר יש בהם כדי להשפיע באופן מהותי על שגרת חיי הדיירים בבניין, ואף לא על הנציגות של הבית המשותף.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הודעות צדדי ג' שהגישו הנתבעים נדחות במלואן.

הודעת צד ד' שהגישה עיריית רמת השרון נדחית במלואה, והודעת צדדי ד' שהגישו בני הזוג שפירא, נדחית במלואה.