אחריות בגין רטיבות בקיר לאחר רכישת דירה

עקרי טענות הצדדים התובעים טענו בכתב התביעה המתוקן, בעקרי הדברים, כי ביום 21.6.2013 רכשו את הדירה מה"ה יעקובוב (להלן: "המוכרים"; "יעקובוב"), ברחוב אליהו בן אהרון 3/2, קריית מלאכי (להלן: "הדירה"); המוכרים רכשו את הדירה מהנתבעת, שבנתה אותה, ביום 28.8.2008; המומחה במינוי בית המשפט בדק את הליקויים בדירה, היתייחס לאחריותה של הנתבעת ולעלות תיקון הליקויים; הנתבעת נושאת באחריות לתיקון הליקויים מכוח חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") ועל פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), והיא אינה יכולה להשתחרר מאחריותה בשל מכירתה; הנתבעת כשלה בתיקון הליקויים בדירה; התובעים שחררו את המוכרים מאחריותם לתיקון הליקויים בדירה, למעט הליקוי שצוין בסעיף 3.2 להסכם המכר, ובגדר שיקוליהם לרכוש את הדירה הייתה הידיעה שהיא עדיין תחת אחריותה של הנתבעת; התובעים העמידו לפני הנתבעת את האפשרות לתקן את הליקויים בדירה אך ללא מענה; הסעדים שנתבעו- עלות תיקון הליקויים בסך של 34,281 ₪; עלות השהייה בבית מלון בעת ביצוע התיקונים בסך של 10,000 ₪; פיצוי בגין עגמת נפש, אובדן הנאה, ביטול זמן והפסד ימי עבודה בסך של 20,000 ₪; החזר הוצאות המשפט ושכר טירחת עו"ד. הנתבעת טענה בכתב הגנה מתוקן, בעקרי הדברים, שעיקר האחריות להווצרות הליקויים על פי חוות דעת המומחה הנה של המוכרים בשל עבודות שבוצעו על ידם לאחר רכישת הדירה מהנתבעת; המוכרים ביצעו בחלקה הדרומי של הגינה הגבהה משמעותית וסתמו את בור הנקוז שהיה בחצר בפינה הדרום מערבית, עליו גדל היום עץ זית גדול, כפי שניתן לראות בתכנית AS-MADE שצורפה לחוות דעתו של המומחה, וגרמו לניזקי רטיבות בדירה; הנתבעת דחתה את דרישת המוכרים לתיקון ניזקי רטיבות מכיוון שאלה נגרמו בשל השינויים שבוצעו על ידם; לא ניתן לתקן את ניזקי הרטיבות לאורך זמן באמצעות איטום ללא תיקון השינויים שביצעו המוכרים; ביום 12.6.2013 הנתבעת ביצעה תיקונים בדירה בהתאם להסכמות עם המוכרים; ביצוע העבודות על ידי המוכרים ניתק את הקשר הסיבתי בין בניית הדירה על ידי הנתבעת לבין הנזקים הנטענים; יש לזקוף לכף חובתם של התובעים את מחיקת התביעה בעיניינם של המוכרים; תקופת האחריות לפי חוק מכר דירות חלפה; בסעיף 3.2 להסכם המכר שנקשר בין התובעים לבין המוכרים נקבע כי האחריות לתיקון המקור לליקויי הרטיבות מוטלת על המוכרים; המומחה קבע בחוות דעתו כי הגבהת מפלס החצר בקירבת הקיר הדרומי גרמה לחדירת מים ולנזקי רטיבות; המומחה העלה בחוות דעתו אפשרות שעבודת האיטום לא בוצעה כיאות אך ייחס משקל של ממש להרמת מפלס הקרקע כגורם משמעותי לחדירת המים; הוכחשה הטענה לפיה הדירה ניבנתה באופן רשלני; הוכחשו הנזקים הנטענים והסעדים שנתבעו; יש מקום לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות המשפט.

...

בנסיבות אלה סבורני שהתובעים לא הניחו תשתית ראייתית של ממש לצורך הוכחת טענותיהם לגבי זכאותם לפיצוי האמור.

להגשת כתב התביעה המתוקן ניתן אישור של בית המשפט (דיון קדם משפט מיום 11.2.2019), וסבורני שלמרות שהוא נוסח על דרך הקיצור הונח במסגרתו מסד עובדתי המהווה עילת תביעה כנגד הנתבעת.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה והנתבעת תשלם לתובעים את החיובים הכספיים הבאים- סך של 12,300 ₪ (40% מעלות תיקוני נזקי הרטיבות, תכנון ופיקוח, בסך של 9,800 ₪, ועלות תיקון הסדקים בסך של 2,500 ₪), בצירוף מע"מ כדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התובעים הוסיפו, כי ביקשו למכור את הדירה בסכום של 895,000 ₪, אך בשל הרטיבות היא נמכרה במחיר של 840,000 ₪ בלבד.

נוסף על כך, לטענת הנתבעים ככל שיש רטיבות בדירה, הרי שבהתאם לחוות הדעת שהגישו התובעים, מקור הרטיבות הוא באיטום לקוי בקירות החיצוניים, נושא הנמצא בתחום האחריות של נציגות הבית המשותף של הבניין.

מדובר בהקלטה שנעשתה למעלה מ-7 שנים לאחר רכישת הדירה ואין בה כדי לשפוך אור על השאלה: האם הייתה קיימת רטיבות בדירה במועד החתימה על ההסכם.

...

לפיכך, אני סבור כי יש לדחות את התביעה גם מהטעם שהיא הוגשה בשיהוי בלתי סביר.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים 7000 ₪ עבור הוצאות המשפט וזאת תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בחוות דעתו האחרונה, אשר ניתנה לאחר שהנתבעת דיווחה על ביצוע התיקון המקומי דיווח המומחה, כי לאחר בדיקת המטרה שנערכה על הקיר החצוני ע"י חברת אטים המיתמחה בכך מגג הבניין (המצוי מעל קומה 11) אל דירת התובעים (המצויה בקומה 9), במשך 9.5 שעות, ולאחר מספר ימי גשם משמעותיים, "נמצא כתם רטיבות פעיל משמעותית בתיקרת ובקיר חדר שינה הורים" (עמ' 4 לחוות הדעת האחרונה).

בעיניין זה ר' הדברים שצוטטו בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' ויקטור נחמיאס (1992): "אין כל יחס ישר בין הסכום הנידרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בבצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים. .. אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו, לבנות את הבנין באופן אטום לחדירת מים, ולתקן מיד, וכיאות, כל ליקוי בבניה, שמחדיר מים. כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה, לענין הסבל ועוגמת הנפש. .. במשך תקופה ארוכה חיו התובעים ומשפחתם בתוך רטיבות, כשהם סובלים סבל רב". לפיכך, עתירת התובעים לפצוי בראש זה, בסך של 40,000 ₪ הנה סבירה ומקובלת.

...

המומחה ביקר בדירה עוד באותו יום ומיד מסר חוות דעת ממנה עולה כי הרטיבות החדשה (חדר רחצה הורים) נובעת מכשל באיטום החדר או דליפה בצנרת המים או הדלוחין, ואינה מצויה בחזית המחלוקת בתובענה זו (וממילא המסקנה היא כי אין לייחס לנתבעת אחריות בגינה).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 12,016 ₪ בגין תיקון הליקויים בדירתם, כמפורט בחוות דעתו הראשונה של המומחה (עמ' 26, ור' סעיף 23-24 לסיכומי התובעים).

כמו כן, מקובלת עלי עתירת התובעים שנוכח העובדה שמשך 6 שנים הנתבעת לא השכילה לתקן כהלכה את הליקויים, ולמעשה אלה קיימים עד היום, הם זכאים לפיצוי בגין כאב וסבל על הצד הגבוה.

אשר על כן הנתבעת תשלם לתובעים סך כולל של 52,016 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (21.5.2018) ועד היום.

בנוסף, גיטרמן רכשו את הדירה מרחל ניצן במצבה , as – is, והאחריות בגין תיקון הליקויים מונחת לפתחם של גיטרמן כחלק מאחזקת דירתם.

תביעת גיטרמן הושתתה גם על עוולת הרשלנות, ועל כן אף אם הליקויים הראשון והשלישי בקירות הגדר אינם מצויים בתקופת האחריות לפי חוק המכר דירות, אין בכך לשנות תוצאת פסה"ד. לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי כי דין העירעור שהוגש בע"א 7603-06-22 להדחות מהנימוקים כדלקמן: אין בידי לקבל את טענת פרשקובסקי לפיה בימ"ש קמא הטיל עליה אחריות בנזיקין מכוח עוולת הרשלנות מבלי שגיטרמן הוכיחו את רכיבי עוולת הרשלנות.

נהפוך הוא – בימ"ש קמא קבע כי גם לפי התקן לתכולת הרטיבות שהיה בתוקף בעת בניית הבניין, אזי בהתאם למדידת הדיירים תוצאות הבדיקה חרגו מהתקן, והובהר כי בדיקת הרטיבות שהתבצעה לצורך חוות הדעת נעשתה "משהפסיקו להשתמש בחדר הרחצה הורים". ליקויים בגדר החצר שמצויים בתקופת האחריות לפי חוק המכר דירות: לפי חוות הדעת מטעם פרשקובסקי שצורפה כנספח 16 לכתב התביעה: הליקוי הראשון – "בשטחים ניכרים ממשטחי הפנים של גדרות הבניה בחצר...נמצא שכבת הגימור/שליכט הנה מתנפחת/מיתפוררת וניתקת מתשתית הקיר, ומוכתמת בכתמי חלודה – וזאת לכל אורך/גובה התפרים האנכיים של מערכת הטיח בקירות. הנ"ל עקב התבלות/היתפוררות פרופילי ההפרדה לאורך תפרים אלו – שכן הנם עשויים מפלדה קורוזובית". (עמ' 2 פסקה ראשונה לחוות הדעת).

...

תביעת גיטרמן הושתתה גם על עוולת הרשלנות, ועל כן אף אם הליקויים הראשון והשלישי בקירות הגדר אינם מצויים בתקופת האחריות לפי חוק המכר דירות, אין בכך לשנות תוצאת פסה"ד. לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי כי דין הערעור שהוגש בע"א 7603-06-22 להידחות מהנימוקים כדלקמן: אין בידי לקבל את טענת פרשקובסקי לפיה בימ"ש קמא הטיל עליה אחריות בנזיקין מכוח עוולת הרשלנות מבלי שגיטרמן הוכיחו את רכיבי עוולת הרשלנות.

לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה לפיה גם דין הערעור שהוגש בע"א 7603-06-22 להידחות, מהנימוקים כדלקמן: אינני סבורה כי קמה עילה להתערבות בשיעור שכר הטרחה שנפסק לזכות גיטרמן.

משכך, הטענה נדחית.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין שני הערעורים להידחות.

בסיכומים הודגשה העובדה שעברו 3 וחצי שנים ממסירת החזקה בדירה בהם לא התגלו שום ליקויי רטיבות, והתגלו רק לאחר רכישת הדירה ע"י התובעת וכניסתה אליה.

הם אמרו לי שביצעתי עבודות שפוץ בדירה ולכן האחריות לרטיבויות הנרחבות רובצת לפתחי.

״ אני מקבל לעניין זה כי מדובר בליקוי משמעותי, נמשך, מלווה בטחב, עובש וריחות רעים, וכפי שמומחה בית המשפט קבע בעמ' 20 לחוו"ד : ״עולה כי סימני הרטיבות בקירות בקומת המרתף בדירת התובעת הנה בסבירות גבוהה, פועל יוצא מכשל איטום קירות החוץ של המרתף, לרבות איטום לקוי בחצר האנגלית הדרום מערבית, בנגוד לס׳ 5.32 תקנות התיכנון והבנייה תש״ל-1970.

...

״ אני מקבל לעניין זה כי מדובר בליקוי משמעותי, נמשך, מלווה בטחב, עובש וריחות רעים, וכפי שמומחה בית המשפט קבע בעמ' 20 לחוו"ד : ״עולה כי סימני הרטיבות בקירות בקומת המרתף בדירת התובעת הינה בסבירות גבוהה, פועל יוצא מכשל איטום קירות החוץ של המרתף, לרבות איטום לקוי בחצר האנגלית הדרום מערבית, בניגוד לס׳ 5.32 תקנות התכנון והבנייה תש״ל-1970.

משכך , שוכנעתי שלתובעת ומשפחתה נגרמה עוגמת נפש, ונפסק לתובעת פיצוי בסך 20,000 ₪ בהקשר זה .

סוף דבר אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת : סך של 158,024 ₪ בגין ליקויי בניה, הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום חוו״ד המומחה , 20.11.20, ועד לתשלום בפועל.