אחוזי בנייה: גג בית משותף

בין היתר נטען, כי החברה גרעה חלקים מהרכוש המשותף, כמו אחוזי בניה וגגות, חניון וזכויות חניה וחלקים נוספים מהרכוש המשותף, והותירה בידיה ובבעלותה זכויות אלו בנגוד להסכמים ולדין.

ביום 29.9.22 ניתן פסה"ד בעירעור בו נקבע בעיניין חניות האורחים (סע' 17-19 לפסה"ד), כי אשר נקבע על ידי בימ"ש קמא, כי מספר חניות האורחים עומד על 66 חניות והמערערים לא הוכיחו אי התאמה בין האמור בצו רישום הבית המשותף אשר בו מצוין לגבי כל אחת מהדירות מהי החניה המקורה הצמודה לה לבין תשריט החניות, עומד בעינו.

ערכאת העירעור הוסיפה: "על מנת להוכיח כי לא קיימות חניות אורחים כפי התחייבות החברה כלפי הועדה המקומית לתיכנון ובניה (וכאשר אין התחייבות ישירה למס' חניות אורחים בחוזה המכר שבין המערערים למשיבה), היו המערערים צריכים להבהיר כמה חניות בסה"כ נימצאות בחניון השייך לשני המבנים הרשומים כבית משותף, כמה חניות צמודות לדירות, וכמה חניות נותרו.

...

בעניינו - חלפו כארבע שנים מהגשת בקשת האישור, ועוד מתברר כי המבקשים לא טרחו להסביר מחדל מתמשך זה, מכאן אין להיעתר לבקשת התיקון.

סוף דבר מכל האמור, אני נעתר בזאת לבקשת המחיקה/ההסתלקות כאמור בפסקה 17 שלעיל.

לאור זאת, אני מחייב את המבקשים בתשלום הוצאות משפט לחברה (המשיבה) בסך של 7,500 ₪.

בהתחייבות נקבע, בין היתר, כי הואיל ומשפחת בן דוד הגיעה להסכם בעל פה , שלפיו יירשם בית משותף וייוחדו הדירות כמפורט בבקשת הייחוד, והואיל וכל זכויות הבנייה כולל כל אחוזי הבנייה והזכויות של הגגות שמעל תת חלקות 5/9, 5/8, 5/7, 5/6 ו – 5/5 , ומה שייבנה מעליהם , יהיו צמודים אך ורק לבעלי חלקות משנה 5/9, 5/8, 5/7 (לימים, היחידות של וייס) – התחייבה מישפחת בן דוד כלפי בעלי החלקות האמורות "לחתום על כל מיסמך הדרוש למימוש זכויות בעלי חלקות 5/9, 5/8, 5/7 באחוזי הבנייה ובגג הבניין , וכן לשינוי הבית המשותף עקב בנייה עתידית", וכן לאפשר לבעלי החלקות האמורות "לבנות מעלית ולנצל כל שטח שיידרש ברכוש המשותף בכל מפלס שהוא ובת"ח 5/1, לפי בחירתם והבנתם". הדבר עולה גם ממסמך נ/1 , חוזה מכר משנת 1999 של יחידה מס' 4 שנמכרה על ידי חדווה אטיאס (לבית בן דוד) לקלפהולץ, ואשר לימים נמכרה על ידי קלפהולץ לבן יהודה.

...

בנסיבות אלה, כאשר מתמונה שצולמה ביום 27.10.11 עלה כי אכן עבודות החוץ עמדו בפני סיום, ולאחר שלא שוכנעתי כי יש מקום ליתן צו מניעה לגבי עבודות הפנים – נדחתה הבקשה לסעד הזמני בהחלטה מיום 7.11.11.

המסקנה לאור כל האמור היא אם כן – כי דין התביעה להידחות.

אשר לתביעה שכנגד לאחר עיון בצרופות אשר צורפו לכתב התביעה שכנגד, ולאחר שמיעת עדותו של מר יעקובוביץ מחברת א.י. פרידמן ובנו קבלנים בירושלים בע"מ, הקבלן אשר ביצע את עבודות הבנייה עבור וייס (פרוטוקול עמ' 36 עד 40) – לא שוכנעתי כי הוכחו הצקות והטרדות מצד בן יהודה, וגם לא הוכח ראש הנזק בסכום של 83,863 ביחס לאספקה מחודשת של חומרי בנייה, השבתת פועלים, שמירה , וכיוצא באלה .

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הן התביעה והן התביעה שכנגד – נדחות.

נקבע כי מעבר לבניית הקומה התחתונה מבין שתי הקומות החדשות, ולבניית קומה עליונה נוספת בשטח ובמיקום הדירה המקורית בלבד – המערערים לא היו רשאים לנצל את אחוזי הבנייה בגג הבית המשותף ללא הסכמת השכנים (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389 (2000) (להלן: עניין גלמן)).

...

לבסוף טוען המשיב כי בשים לב לכך שהמערערים לא גבו מהיזמים את חובותיהם במשך 11 השנים שחלפו מאז ניתן פסק הבורר האחרון, אין לאפשר למערערים כעת לדרוש את כספם ממנו.

לפי פרשנות זו, העיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את ביצוע מכלול ההתחייבויות של הצדדים במסגרת הליך הבוררות, ובלשון המדויקת של הבורר בהחלטתו בקשר לרישום העיקולים ההדדיים "לשם הבטחת ביצוע של כל פסקי הבוררות כפי שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים [בפסק הדין המאשר]". סוף דבר אם תשמע דעתי, נקבל את הערעור, ונבהיר כי פרשנותו הנכונה של סעיף 10 לפסק השלישי היא שהעיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את מכלול ההתחייבויות הכספיות של הצדדים להליך הבוררות בהתאם לכל פסקי הבוררות החלקיים שקיבלו תוקף בפסק הדין המאשר.

בסיום הדברים, ועל מנת שלא אמצא חסר, אבהיר כי ראיתי גם את טענותיו הנוספות של המשיב, ואולם אין בהן כדי לשנות את המסקנה אליה הגעתי.

בנוגע לתשלומי האיזון המפקחת קבעה שהיא מקבלת את מסקנת חווה"ד לפיה אחוזי הבניה בבית המשותף הם בשיעור של 116% אותו יש להכפיל בשטח הקרקע ע"מ לחשב את שטח הבניה המותר בבית כמו גם את המסקנה לפיה זכויות התובעים בקומה הראשונה מתאזנות עם זכויות הנתבע בקומת הקרקע.

התובעים עתרו במסגרת תביעתם למתן פיצוי בסך 132,660 ₪ בגין עלות עבודות השלד הרלוואנטיות, לרבות גידור בניית גג בבית המשותף, כאשר חלקו של הנתבע בעבודות עומד על 109,138 ₪ בתוספת 5% עלות בניה בגין עבודות קטנות, סה"כ 127,691 ₪.

...

דיון והכרעה מעשה בי-דין והשתק עילה כאמור, המפקחת לא הייתה מוכנה לדון השאלת השתתפות הנתבע בהוצאות הבניה של הדירה העליונה, וכך נקבע בסעיף 7 לפסה"ד המשלים: "בחוות דעתו נתן השמאי (אינג' פישלר, רפ"א) דעתו גם לנושאים שאינם נוגעים לתשלומי איזון שעל התובעים לשלם בגין כך שדירתם ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקם ברכוש המשותף, לעומת הנתבע שדירתו ניתנה להרחבה בשיעור נמוך לחלקו היחסי ברכוש המשותף. בכלל זאת חווה השמאי את דעתו, בנזיקין, להורות לתיקון צו הבית המשותף, בהצמדת קרקע מתחת לדירת הנתבע, בשאלת הנאה או אי ההנאה של הנתבע מקונסטרוקציית התקרה שבנו התובעים, בחיוב התובעים לשאת בהוצאות החזקת גג הרעפים ועוד. חלקים אלה של חוות הדעת אינם מעוגנים בדרישות סעיף 71ב(ד) לחוק, ואף לא בכתב המינוי של השמאי ורובם גם לא בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. לפיכך לא אזדקק להם". עיננו הרואות אם כן שכב' המפקחת לא דנה בשאלות העומדות לפניי מכאן שאין מקום לקבל את טענת הנתבע שדין התביעה להידחות על הסף מפאת מעשה בי-דין.

קיזוז סכום הפיצוי המגיע לנתבע בגין ירידת הערך מוביל לאיפוס ה"חוב" שלו כלפי התובעים ומכאן שדין התביעה להידחות גם לגופה.

קיזוז אני מקבלת את טענת הנתבע שיש לקזז מסכום התשלום סך כספי שישקף את הפגיעה באוורור וחדירת האור שנגרמו בשל הרחבת הדירה העליונה.

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 92,691 ₪ המהווה את ההפרש שבין סכום התשלום עבור ההשתתפות בהוצאות (127,691 ₪) פחות סכום הקיזוז בגין הפגיעה באוורור ואור השמש (35,000 ₪).

באותו פסק דין קבע בית המשפט המחוזי כי הגג הוצמד לחלקת משנה 11/6, כדי לאפשר לבעל היחידה לנצל את זכיות הבניה, ובסעיף 3 לתקנון הבית המשותף נרשמו הוראות שונות המאפשרות לבעלי יחידה 11/6 לבנות על גג הבית ולנצל את אחוזי הבניה, וזאת מבלי שיהיה עליהם לקבל את הסכמת כל יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

...

ראו לעניין זה ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו 246 אח'(15.07.2015) בו התייחס כב' השופט י' עמית, בין היתר, לשימוש בטכניקת "הקולב המשפטי": "על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת "הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית (אך ראה עניין עזבון קליין בפסקה 36, שם נמנע בית המשפט מלנקוט עמדה לגבי טכניקה זו), והיא מאפשרת לקבלן-המוכר לרשום "תא" מסוים כ"דירה" ולהצמיד אליה שטחים ויחידות נוספות (יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט י 611, 613 ה"ש 14 (תשמ"ה) (להלן: ויסמן בתים משותפים).

לאור כל האמור לעיל, ברור מקל וחומר שאין מקום להורות על הריסת הבניה והחזרת המצב לקדמותו.

לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה לסעד זמני.