אופציה לרכישת חנות לאחר תקופת שכירות

כ- 6 שנים לאחר תחילת תקופת השכירות של החנות וכשנה לאחר שהחלה תקופת האופציה לשכירות החנות, נוהלו מגעים בין התובעת לבין חברת פטרה להארכה של תקופת השכירות.

כ- 6 שנים לאחר רכישת הזכויות במרכז המסחרי, ביום 11.8.14 נכרת בין הנתבעת לבין חברת ורדן (בשמה הקודם) הסכם שכירות להשכרת החנות הנוספת (להלן: "הסכם החנות הנוספת").

...

אשר על כן, אני דוחה את התביעה בשני התיקים שאוחדו.

מאחר וטענות ההגנה של הנתבעת, ככר פטרה בע"מ, נדחו, בשים לב לכך שהנתבעת אכן הפרה את הסכם השכירות שהיא עצמה כרתה עם התובעת, אך גם לכך שהוגשו שתי תביעות נפרדות שנדחו, אני מחייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבעת בסך של 20,000 ₪.

אני מחייב את התובעת לשאת בהוצאות נתבעים 2- 4 בסך כולל של 50,000 ₪.

לאור הסכמת הנתבעת להארכת תוקף ההסכם, הסכים התובע לשלם לה תוספת לדמי השכירות שסוכמו בהסכם המקורי ובמועד סמוך לאחר מכן, רכש התובע מבנה שכן על מנת להרחיב את שטח המכולת.

כמו כן, אין מחלוקת כי ביום 16.1.2011, נחתם נספח לחוזה במסגרתו סוכם להאריך את תקופת השכירות מיום 31.12.2012 עד יום 31.12.2017 ונקבע שם כדלקמן: "סוכם בין הצדדים להאריך את תקופת השכירות מ 31.12.2012 עד 31.12.2017 כתוספת של 5 שנים מעבר לשנתיים המפורטים בחוזה המצ"ב, שיתחלקו כדלקמן מיום חוזה זה 5 שנים עד 31.12.2015 ועוד שנתיים נוספות אופציה עד 31.12.2017". סכום השכירות נקבע על סך של 2,000 ₪.

ואולם, בנסיבות הייחודיות של תיק זה, כאשר בבסיס העניין עומדת המחלוקת בין השותפים – התובע וברק ורעות דוד, ולאור הטענה לפיצול השותפות במסגרתו מקבל ברק דוד את החנות, היה מתבקש כי התובע יראה תשלום ישיר של דמי השכירות לנתבעת בתקופה שלאחר ההסכם לפיצול השותפות, ואין הוא יכול להסתפק בטענה לתשלום באמצעות ברק ורעות דוד.

...

לאור כל האמור, האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין ואין התובע זכאי לסעד של אכיפה.

לפיכך, אני מורה על דחיית התביעה.

משנדחתה התביעה ובשים לב לסכומה, התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 20,000 ₪.

כתב ההגנה לטענת הנתבע, הוא השכיר את חנותו לתובע בחוזה שכירות לתקופה מיום 2.5.08 עד ליום 30.4.09 עם אופציה לשנתיים נוספות.

התובע בושש לחתום ולכן ביום 24.4.14 נשלח לתובע מכתב התראה כי באם תוך 7 ימים לא יחתום על הסכם שכירות חדש תוגש נגדו תביעה לסילוק יד. אשר לטענות התובע לעניין הסכם האופציה טען הנתבע כך: "התובע נהג בשיטת "מצליח" והגיש תביעה "הזויה" זו, לפיה כביכול נחתם לפני מספר שנים בינו לבין הנתבע "הסכם אופציה" (דבר המוכחש מכל וכל כפי שיפורט בהמשך בהרחבה), תוך שהוא לוקח את הסיכון הכרוך בכך שבמקביל לכתב הגנה זה, יגיש הנתבע תביעה לסילוק יד, ולאחר שתדחה תביעתו דנן של התובע ותתקבל תביעת הנתבע לסילוק יד, אזי יוותר התובע נטול "מוניטין", תוך שיצטרך לפנות את החנות באופן מידי.

בנוסף, אציין כי גם במסגרת הפגישה מיום 2.4.14, אשר הוקלטה ותמליל ההקלטה הוגש (להלן: "התמליל"), לאחר שעורכת התמליל וגם בעלת חברת המתמללים נחקרו, הרי שהנתבע מאשר מיוזמתו שנתן תעודת זהות במעמד החתימה על הסכם האופציה ("לקנות אמרתי לך, אבל כשבאנו לפה, הייתי גמור, נתתי לך תעודת זהות סתם"- עמ' 6) וכן הוא מאשר כי הוסכם על כך שכסף שהוא זקוק לו לצרכי עסקיו בארה"ב יועבר לו תמורת החנות לארה"ב באמצעות דודו של התובע המתגורר שם (בעמ' 7 לתמליל).

...

כמו כן אני קובעת כי האופציה מומשה על ידי התובע במועד הנדרש ולכן עד ליום 31.8.11 היו הצדדים אמורים לחתום על הסכם מכר החנות בתנאים שנקבעו דהיינו תשלום סך של 385,000 דולר כערכם ביום החתימה על הסכם האופציה.

כמו כן אני קובעת כי הסכם המכר גם הוא תקף ומחייב את הצדדים בכפוף לכך שסכום התמורה הוא 385,000 דולר ארה"ב. עוד אני קובעת כי כל סכום ששולם מיום 31.8.11 על ידי התובע לנתבע ו/או למי מטעמו שולם על חשבון תמורת החנות.

הנתבע ישלם שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ כולל מע"מ והוצאות בסך של 4,000 ₪.

סמוך לאחר תחילת תקופת האופציה, ביום 27.3.19 בשעה 01:45 לערך, פרצה דליקה בחנות.

בכל הנוגע לשיחרור הכספים מחברת כלל, נקבע בדיון כי: "ראוי כי הצדדים ינסו להגיע למנגנון מוסכם מול חברת כלל אשר יאפשר שיחרור הכספים לידי ב"כ התובעת". טענת התובעת להפרת ההסכם על ידי הנתבע נשענת על מחדלו להעביר לכלל אישור בדבר אי הגשת תביעה בגין ביטוח הנכס מטעמו, אשר בוטח עקב משכנתא שנטל לרכישת החנות, או תצהיר על העידר ביטוח.

אין בטענות כבושות אלו דבר, שכן חזקה על אדם שמכיר את תוכן המסמך עליו חתם, והתובעת לא יכולה להיתכחש לתנאי ההסכם עליו חתמה, ואשר ביקשה היא לממש את האופציה בו. סעיף 4.2 להסכם קובע כי שינויים, שיפורים ותוספות, למעט אלו הניתנים להסרה מעצם טיבם, יהיו עם תום תקופת השכירות נחלתו של המשכיר ויישארו בבעלותו והשוכר לא יהיה זכאי לכל תשלום בגינם.

...

התביעה נדחית.

על כן, אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובע שכנגד סך של 105,294 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.19, המועד בו הפסיקה לשלם דמי שכירות.

על כן, אני מחייב את התובעת בהוצאות הנתבע בסך של 5,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.

החנות הושכרה לשלוש שנים, קרי עד ליום 31 בדצמבר 2019; ניתנה בהסכם אופציה לקצר את תקופת השכירות בהתראה של 60 יום, כאשר לטענת התובעת ההסכם אמור היה לעמוד בתוקף עד לסיום עבודות הבנייה ומתן האפשרות לקצרו נועדה למנוע מצב שבו אביר יהיו מחויבים להסכם השכירות גם לאחר שהסתיימו עבודות הבנייה.

גם בהסכם שכירות זה נקבע, כי אביר יהיו רשאים לקצר את תקופת השכירות בהתראה של 60 יום, לאמור: "מוסכם כי השוכר יהיה רשאי לקצר את תקופת השכירות ולהביאה לידי סיום, בהודעה בכתב שתנתן 60 (שישים) ימים מראש. השוכר מתחייב לספק למשכיר תנאים בסיסיים להפעלת החנות כמחייב בפרויקט מסוג זה". ביום 31 באוקטובר 2019, מסר הררי לתובעת (בשם אביר) הודעה על סיום תקופת השכירות בתוך 60 יום, לאמור: "בהתאם להוראות סעיף 3.2 להסכם השכירות בקשר עם החנות שברחוב דיזנגוף 240, הרינו להודיעך על קיצור תקופת השכירות. בהתאם להוראות הסעיף הסכם השכירות יגיע לכדי סיום בתוך 60 יום ממועד הודעתנו זו, קרי בתאריך 30/12/19". הסכם השכירות הסתיים איפוא ביום 30 בדצמבר 2019 והתובעת מצאה עצמה לראשונה מאז שרכשה את החנות, ללא שוכר בחנות.

...

לא מצאתי, כי ניתן להטיל חבות כלשהי על נתבעים 2-4 (אביר והררי): אשר לטענות התובעת הנוגעות לסעיף 6 בהסכם המכר, אשר קיבל ביטוי גם בהתחייבות להימנע מעשיית עסקה במקרקעין שנחתמה בין אביר לבין התובעת (ס' 3), סעיף הכולל את הסיפא לפיה: "מובהר במפורש כי כל האמור כפוף לכך שלא תיפגענה זכות המתחייבת/הקונה (או מי שיבוא בנעליו צד ג' קונה אחר יורש וכיוב) על פי הסכם זה ושימוש בנכס לצורכי מסחר", הרי שטענות אלה נדחות נוכח הטעמים אשר ציינתי לעיל ביחס ללחמנוביץ.

מקובלת עליי בהקשר זה גם טענת הנתבעים 2-4 לפיה הסיפא לסעיף 6 בהסכם המכר מתייחס רק למצב דברים שבו עשוי להשתנות ייעוד החנות מייעוד לצורכי מסחר.

סוף דבר: תוצאת הדברים הינה אם כן, כי דין התביעה להידחות.