אופציה לרכישת דירה תמורת מתן הלוואה: הסכם מכר עם תנאי

האם מדובר בעסקת הלוואה שנפרעה זה מכבר, כפי שטען הנתבע בכתב ההגנה, האם מדובר בעסקת מכירה של גג הבנין, הכוללת גם בניית חדר מדרגות והוצאת היתר בניה לדירה על גג הבנין, כפי שטען הנתבע בעדותו בפניי, או שמדובר בעסקת מכירה של דירת המגורים של הנתבע ובני משפחתו בקומה שניה, עם אופציה לרכישת דירה בקומה השלישית, במקום זו שבקומה השניה, אם דירה כזו תיבנה בתוך שנה, כפי שרשום בהסכם המכר וכפי שטען התובע.

מה הם תנאי ההסכם, מי הפר אותם, כמה שילם התובע על חשבון מחיר הדירה ולאלו סעדים הוא זכאי, הכל יידון להלן, אך ראשית אנמק כיצד הגעתי למסקנה כי לפניי הסכם למכירת דירת הנתבע ולא הסכם למכירת גג או הלוואה.

צוי מניעה קבועים וצוי עשה להבטחת סעד האכיפה ורישום זכויות התובע בדירה בבוא העת, בלישכת רישום מקרקעין, אני מורה על מתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע או מי מטעמו לבצע כל פעולה משפטית או שינוי בזכויות הקנייניות, לרבות מכירה, החכרה, השכרה בדמי מפתח, מתן זכות שימוש, הענקה במתנה, מכירה ללא תמורה וכיו"ב פעולות שימנעו או יפגעו בזכויות התובע בדירה, שפרטיה הם גוש 30613 חלקה 88, דירה בקומה שניה ואחרונה באגף המערבי.

...

בהקשר זה אפנה לדברי כב' השופטת חיות שנאמרו בע"א 5131/10 הנ"ל: "בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על ביהמ"ש להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד. סעד האכיפה יישלל רק אם ביהמ"ש יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים. אך בעשותו במלאכת השקילה, חשוב לזכור שהנפגע והמפר אינם ניצבים באותה נקודת מוצא, ולנפגע "יתרון פתיחה המוקנה לו על פני המפר". מאזני הצדק נוטים, על כן, לכתחילה לטובת הנפגע הזכאי לאכיפת החוזה כסעד אשר לו מעמד הבכורה והם יוסיפו וייטו לטובתו אלא אם כן יוכיח המפר כי מתקיימים שיקולים כבדי משקל ההופכים את האכיפה לבלתי צודקת בנסיבות העניין וכי אי-הצדק שייגרם מהאכיפה הוא חמור ומהותי במיוחד" יחד עם זאת, היות שקבעתי כי התובע לא הוכיח ששילם את מלוא התמורה, והיות שסעיף 4 בחוק החוזים(תרופות) מאפשר לבית המשפט להתנות האכיפה בקיום חיוביו של הנפגע, אני קובעת כי על התובע להפקיד 46% משווי הדירה כפי שיוערך בחודש שבו יופקד הסכום, בקופת בית המשפט או קופת ההוצל"פ, וזאת כתנאי לביצוע סעד האכיפה בעין ופינויו של הנתבע מהדירה שבקומה שניה.

צווי מניעה קבועים וצווי עשה להבטחת סעד האכיפה ורישום זכויות התובע בדירה בבוא העת, בלשכת רישום מקרקעין, אני מורה על מתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע או מי מטעמו לבצע כל פעולה משפטית או שינוי בזכויות הקנייניות, לרבות מכירה, החכרה, השכרה בדמי מפתח, מתן זכות שימוש, הענקה במתנה, מכירה ללא תמורה וכיו"ב פעולות שימנעו או יפגעו בזכויות התובע בדירה, שפרטיה הם גוש 30613 חלקה 88, דירה בקומה שניה ואחרונה באגף המערבי.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

בתמורה להעמדת ההלוואה, היו רשאים התובעים לבחור, כאמור, בין קבלת מלוא סכום הריבית על ההלוואה לבין מימוש אופציה לרכישת דירה בפרויקט ברחוב אנילביץ' 11-13 ברעננה תמורת סכום כספי ע"ס 1,300,000 ₪, כאשר הסכומים המגיעים מהחזר ההלוואה, ייחשבו כתשלומים על חשבון רכישת הדירה.

עד למועד זה, יהיה רשאי המלווה (כל אחד מהתובעים) לבחור באחת מתוך שלוש אפשרויות: קבלת סכום ההלוואה הנוספת בצרוף ריבית קבועה בשיעור של 25%, היינו 187,500 ₪ ובסה"כ 937,500 ₪; קבלת קרן ההלוואה, תוך ויתור על הריבית, ומכירת האופציה לרכישת הדירה בפרויקט ברעננה; מימוש האופציה לרכישת דירה בפרויקט ברעננה, במועד הראשון האפשרי לפי תנאי הסכם התמ"א, שבו גם תהפוך ההלוואה הנוספת לתשלום הראשון ע"ח רכישת הדירה.

ביום 29.12.14, נרשם שיעבוד חדש ברשם החברות ע"ש התובע 1, כאשר בתאור השיעבוד נרשם כך: "זכויות לקרקע עפ"י הסכם חזוק לבניית דירה בקומה החמישית בפרויקט לפי תמ"א 38 ברחוב אנילביץ' 11-13 ברעננה הידוע כגוש 7654 חלקה 114 בתנאים המפורטים בהסכם הלוואה ואופציה מיום 19/11/14". כלומר, קבוצת קדם החליפה את השיעבוד המקורי שנירשם לטובתו של התובע 1 בפרויקט נגבה בתל אביב לפרויקט ברעננה ועשתה כן מכח סעיף 6.1.3 להסכם המאפשר לה להחליף את השעבוד בהתאם לשיקול דעתה ובאמצעות ייפוי כח שניתן לה. באותו יום נרשם ברשם החברות שיעבוד כימעט זהה על שם התובע 2, כאשר ההבדל היחיד בין השעבודים הוא שבתאור הנכס נכתב כי השיעבוד מתייחס לדירה בקומה הרביעית בפרויקט, בעוד שאצל התובע 1 נרשם כי מדובר בקומה החמישית בפרויקט (נספח 5 לכתב התביעה).

הנתבע העיד כי לאחר שהתובעים סיכמו את התנאים עם קדם, הוא שינה רק את הנוסח ונושאים משפטיים היות שלא ניתן היה לערוך שינויים בתנאים המסחריים שסוכמו עם התובעים: "שיניתי את הנוסח והדברים המשפטיים. כל מה שקשור לנושא המסחרי של תנאי ריבית, תנאי הלוואה, כמה כסף נותנים, מי נותן בטוחה ומה הבטוחה היה כזה ראה וקדש" (פרוט' 24.10.21, עמ' 31, ש' 6-5).

...

כמו כן, אני סבור כי הסכום שתבעו התובעים בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם, הוא סביר והולם בנסיבות העניין.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את סכום התביעה ע"ס 1,300,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

ביום 14.1.2018 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכשו הנתבעים את הזכויות בדירה הנמצאת ברחוב --- (להלן: הדירה).

ביום 15.8.2018 חתמו הנתבעים על הסכם להשכרת הדירה לצד שלישי לתקופה של שנה (עד ליום 31.8.2019 ), עם אופציה לשנה נוספת, תמורת 4,500 ₪ לחודש.

אין כל הסכם הלוואה בין התובעים לבין הנתבעים, לא בכתב ולא בעל פה. הוריה של הנתבעת החליטו לעזור לנתבעים ולתת להם במתנה את הסכום החסר שנידרש לרכישת דירה, שכן הנתבע תרם לרכישת הדירה את עיקר הסכום ממשאביו הנפרדים.

( סתר, תשל"ט 1979- (י' קדמי על הראיות – חלק שני, עמ' 1984 ) פורטו הדרישות ונפסק כי על מנת 1 ) 169 ( בע"פ 869/81 שניר נ' מדינת ישראל, פ"ד לח( שניתן יהיה לקבל הקלטה בבית המשפט, יש להוכיח את התנאים הבאים: כי המכשיר ששמש להקלטה פעל כהלכה והקליט את הדברים שנאמרו; שהאדם אשר טיפל בהקלטה ידע את מלאכתו; שההקלטה מהימנה ונכונה; שלא נעשו בסרט שינויים בצורת הוספות או השמטות; זהוי הדוברים שקולותיהם נקלטו.

ע' הכחיש כי נישאל על ידי התובעת בעיניין רישום הערת אזהרה, והעיד כי ידע שחלק 21 - ש' מתמורת הדירה משולמת מכספי התובעים, אולם לא ידע האם הכספים ניתנים כהלוואה או כמתנה.

...

איני מקבלת את טענת הנתבע כי העובדה שהדירה יועדה למגורי הנתבעים שוללת את גרסת התובעים והנתבעת כי סוכם שההלוואה תושב מכספי השכירות.

סוף דבר, התביעה מתקבלת.

₪ הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

עקרי טענות הנתבע: הנתבע אינו מכחיש את חתימתו על זכרון הדברים והסכם ההלוואה, ואף לא מכחיש את חתימתו על שנים מתוך שלושת השיקים מושא הליך זה. לטענתו הצדדים אומנם התקשרו בעיסקה למכירת דירת מגורים (או אופציה לרכישת דירת מגורים) כעולה מזכרון הדברים ואף הסכימו כי התמורה בסך 300,000 ש"ח, בתוספת 30,000 ש"ח, תשולם בדרך של הלוואה שהנתבע ושותפו יהיו חייבים לפורעה במקרה בו יתקיימו התנאים המפורטים בהסכמים (אם העסקה לא תצא אל הפועל).

למעלה מן הצורך אוסיף, כי גרסת הנתבע לפיה התובע הסכים לוותר על פרעון ההלוואה ולהתקשר בעיסקה לרכישת אופציה בתמורה לסך של 300,000 ש"ח, שעה שכבר היה ידוע לצדדים שקיים קושי בבצוע העסקה ושלא הושג אישור הועדה במהלך ששת החודשים שנקבעו בזכרון הדברים, כשהתובע לא הסכים לכך מראש (בעת חתימת זכרון הדברים כשהצדדים סברו שניתן יהיה להשיג את אישור הועדה במהירות) וללא כל מיסמך בכתב, היא גרסה בלתי סבירה בנסיבות העניין.

...

לאור כל האמור לא מצאתי שהנסיבות מלמדות על כך שהנתבע מסר לתובע שיק על סך של 250,000 ש"ח, במסגרת עסקת הלוואה או מכירת זכות לדירה נוספת וממילא אין בכך לתמוך בטענה שהנתבע חתם על השיק.

משכך, ושעה שהתובע לא טען שאחר חתם על השיק בהרשאתו של הנתבע ומשפרץ העיד כי מעולם לא חתם על שיק בשם הנתבע, ממילא דין התביעה השטרית בגין שיק זה להידחות.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, התביעה השטרית מתקבלת בחלקה בלבד, כך שהתביעה מתקבלת רק לעניין השיק הראשון על סך של 165,000 ש"ח (שיק מספר 5000333).

עוד טוענת התובעת כי לא נתנה את הסכמתה למכירת הדירה, כי תנאי ההסכם גרועים במיוחד בהנתן סכום התמורה הנמוך שננקב בהסכם ואינו משקף את שווי המקרקעין, בהנתן העובדה שסכום לא מבוטל התמורה שננקבה בהסכם נימצאת בידי אגמי, ובהצטרף הנסיבות שהובילו לחתימה על ההסכם והנסיבות לאחריו, מלמדים על העדר גמירות דעת ומסוימות של הצדדים והעדר כוונת התובעת למכור את הדירה.

" כשנשאל אגמי בתחילה על מקרים דומים בעבר התפתל עד שלבסוף הודה כי היו מקרים בהם ערך הסכם מכר עם אופציה של רכישת הדירה בחזרה, במקום מתן הלוואה, לדבריו "רק בשווי של חוב של 70 80% מערך הדירה (עמ' 211, ש' 1-2, 5-8). עוד אישר אגמי את הסכמי השכירות עם אותם לווים/מוכרים (עמ' 211, ש' 9-4).

...

מתוך הסכום שהוצהר כי נותר בידי אגמי, תשלם התובעת לסדאוי סך של 120,000 ₪.

אני דוחה את בקשת התובעת לפריסת תשלום סכומי ההשבה וכן את הבקשה כי אלו לא יישאו ריבית והצמדה הן נוכח קביעותי ביחס לאחריות התובעת והן בהינתן העובדה שהתובעת חדלה מלשלם לסדאווי את התשלום החודשי שנקבע בהחלטתי מיום 01.01.2020 ולמעשה מתגוררת בדירה מחודש 09/2020 מבלי לשלם.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, מסקנותיי ביחס לאחריות הצדדים לרבות התובעת אינני עושה צו להוצאות, ביחסים שבין התובעת לבין סדאוי, אולם אני סבורה כי אגמי מחולל המרמה צריך לשאת בהוצאות שני הצדדים ואני קובעת כי אגמי ישלם לתובעת ולנתבע 2 הוצאות בשיעור של 35,000 ₪ לכל אחד בנפרד.