אומד דעת בהסכמה לשימוש חורג במקרקעין

עוד ניתן ללמוד על אומד דעתה של התובעת בהנחיות אשר ניתנו לבצוע ביקורת, כפי שבאו לידי ביטוי בדו"ח הפיקוח מיום 08.11.15 : "למגרשים 6,27,124 אבקש דוח מפורט יותר מאחר ואת המגרשים האלה צריכה רשות הפיתוח לקבל." בדברים אשר נכתבו על ידי התובעת במכתביה יש לכל הפחות משום מצג כלפי הנתבעים על קיומה של הסכמה וזאת בייחוד לנוכח חובת תום הלב המוגברת החלה על התובעת בהתקשרות עם הפרט, כפי שנקבע בע"א 3979/01 בנייני ישקו נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 423,  על ידי כב' השופטת דורנר כי: "המינהל, שהוא גוף צבורי, אף חייב בחובת תום-לב מוגברת." היתנהגות הנתבע 1 הנלמדת מהיתרי הבניה למגרשים 4 ו- 5 (נספח 11 לתצהיר תהילה) אשר ניתנו למי מטעם הנתבע 1, בשנים 2001 ו- 2003, מלמדת על הסכמתו והסתמכותו על ההסכמות עם התובעת.

ואם השמוש חורג מן "הרגיל", למשל אם שותף שיוחד לו אתר פלוני לשימושו רוצה לבנות עליו לעצמו בלבד, כל השותפים בהסכמה כללית יכולים להרשות לו" ובהמשך גם: "פשיטא שהשותפים יכולים להסכים ביניהם שלצורך השמוש יחולקו המקרקעין לחלקים מסויימים - אתה אינך חייב לי שכר ראוי בעד השמוש באותו האתר המסויים שנפל בחלקך, ואני איני חייב לך שכר ראוי בעד השמוש באתר המסויים שנפל בחלקי.

...

כך למשל נשללה הזכאות לדמי שימוש מרשות אשר במשך זמן לא מחתה כנגד השימוש, התנהגות ממנה ניתן להסיק הסכמה מכללא לשימוש, כפי שנפסק בע"א (מח'-מרכז) 50271-03-17 מועצה מקומית מזכרת בתיה נ' דויטש ואח', (20.02.18) שם נקבע כי: "אנו מקבלים את טענת המשיבים כי המערערת אינה זכאית לדמי שימוש קודם לפנייתה הראשונה למשיבים בדרישה לפינוי השטח. גם לאחר הקניית המקרקעין למערערת, זו ישבה בחיבוק ידיים ולא מחתה כנגד שימוש המשיבים במבנה. בכך גילתה דעתה כי אינה מתנגדת לשימוש זה. על כן מעמדם של המשיבים היה כמי שניתן להם רישיון מכללא לשימוש במקרקעין. הלכה היא, כי "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 מפי השופט אשר).

בע"א 4628/93 מ"י נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311 (להלן: "הילכת אפרופים") פסק כב' בית המשפט העליון, מפיו של כב' הנשיא דאז, פרופ' אהרון ברק, את הדברים הבאים (בע' 311 לפסה"ד): "חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים.

כן נקבע על ידו כי בעוד שאת חוזי היחס יש לקרוא כאילו הם- "מסמיכים את בית המשפט לקרוא לתוכם תנאים וחיובים חדשים, שלא הוסכמו מראש, על בסיס עקרונות משפט רחבים כמו תום לב, הגינות וסבירות, שכל אלה מותאמים למרות החוזה"; הרי שאת החוזה הסגור, יש לראות כ- "חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר והוא אינו זקוק לפרשנות יצירתית... חוזה סגור מנוהל על ידי כללים פורמאליים, שעיקרם דרישת הכתב". כב' השופט גרוסקופף, אשר הצטרף לפסק דינו של כב' השופט שטיין, הוסיף התייחסותו וקבע כי בעוד שכב' השופט שטיין ביקש לעשות הבחנה בין החוזים תוך מתן הדעת לרמת הפרוט של החיובים והזכויות, הוא עצמו סבור כי אותה הבחנה נעוצה בזהות המתקשרים בהסכם ולאו דוקא ברמת הפרוט המצויה בהוראותיו.

כל זאת, הגם כי במועד בו רכשה הראל את זכויותיה במקרקעין, המבנה המסחרי כבר עמד על תילו, ושטחי שופרסל כבר נמכרו לה. בהסכם הרכישה צוין כי על פי תנאי התב"ע החלים על המקרקעין, ניתן אישור לשימוש חורג לתקופה של 5 שנים מיום 23.7.2000, עם אופציה ל- 5 שנים נוספות, למטרת מסחר, כי היטל ההשבחה בקשר עם האישור לשימוש חורג שולם על ידי המוכרת, וכי היא ממחה ומעבירה להראל, בכפוף לקיום התחייבויותיה על פי ההסכם, את כל זכויותיה על פי ההיתר לשימוש חורג אשר ניתן לגבי הממכר (ס' 4.5 להסכם).

...

מכל האמור לעיל עולה כי עמדתה של רמ"י, הייתה ידועה לתובעת עוד בשנת 2017, ובמהלך השנים חזרה רמ"י והביעה עמדתה זו. עובדתית, אין חולק כי במהלך כל השנים, חייבה רמ"י את התובעת בדמי שימוש חורג, לפי 0% מסחר (ר' גם ס' 41 לכתב התביעה).

עם זאת, יש בנקוב כדי לעורר סימני שאלה לעניין תום לבה של התובעת כמו גם כדי ליתן משנה תוקף למסקנה על פיה יש בהתנהלות התובעת בפועל, לאורך השנים, כדי ללמד, לכל הפחות על קיומה של ידיעה ברורה, עד כדי זניחת חלק מהטענות, באשר להיקף ומהות אפשרויות השימוש של כל אחת מבעלות הזכויות במקרקעין.

סוף דבר: התביעה נדחית (בסייגים המפורטים בסעיפים 96 ו-101 לפסק הדין).

סעיף 30(ג) על פיו "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים." סעיף 31(א)(1) הקובע כי כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים, אף ללא הסכמת השותפים, "ובילבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;" דיון והכרעה האם הסכם החלוקה מונע זכות מעבר מהתובעים בחלקת הנתבעת? כאמור, הנתבעות מבקשות לדחות את התביעה על בסיס תוכנו של הסכם חלוקה שנערך בשנת 1998 או בסמוך לכך.

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע את כלל הפרשנות, לפיו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" (ר' לעניין זה ע"א 8729/07, אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל [12.11.2009], בפיסקה 12).

לטענה לירידת ערך הקרקע: התובעים טענו כי מניעת השמוש בחלקם במקרקעין גרמה לירידת ערכם של המקרקעין, ולצורך כך הגישו חוות דעת שמאית.

...

סוף דבר ניתן בזאת צו עשה המחייב את הנתבעת 1 לפעול על מנת לאפשר לתובעים גישה נוחה, חופשית וסדירה בשטחה, במקום שייבחר על ידה, וברוחב שיאפשר נסיעה נוחה של כלי רכב, בכל שעה שיבחרו לעשות כן. צד ג' תשתף פעולה, ככל שנדרש, ולא תמנע את הפעולות הנדרשות לשם פתיחת מעבר כאמור.

התביעה לפיצוי כספי נדחית.

ההודעה לצד שלישי נדחית אף היא.

בקביעת אומד דעתו של המינהל, ניתן לקבוע בהסתברות גבוהה, לנוכח נוסח הבקשה, כי המינהל לא התכוון או הבטיח לנתבע יותר אפשרות לעשות שימוש חורג במקרקעין לתקופה ארוכה, או כזו החורגת מהבקשה, ובודאי שלא היתה מצד המינהל כוונה להסכים לשימוש חורג לתקופה בלתי מוגבלת בזמן, קבועה וסופית, כפי שנטען בסיכומי הנתבע.

...

בנסיבות אלו, אינני מקבלת את העתירה המחייבת את הנתבע להרוס את המבנים שבנה, שכן לא מן הנמנע כי ניתן יהיה לעשות בנכס שימוש חקלאי.

בוודאי שלא ניתן היתר בניה למבנה על מנת שזה ייהרס לאחר מספר שנים, וברי כי טענה זו אינה יכולה להביא למסקנה כי יש להורות על הריסת מבנה שנבנה על פי היתר כדין.

סוף דבר לא ניתן לנתבע היתר מכח הסכמה מכללא, לשימוש חורג בקרקע לתקופה העולה על חמש שנים, והמינהל אינו מושתק מלהעלות טענה כי הנתבע עושה שימוש חורג בקרקע ללא היתר מתאים, וזאת החל מחלוף תקופה של מחמש שנים ממועד משלוח מכתב ההסכמה.

" עוד הסתמך התובע בטענתו על סעיף 9.2 בו נאמר: "השוכר מצהיר כי ידוע לו שאין ברשות המשכיר כל ההיתרים הדרושים עפ"י דין למבנה ולהשכרתו וכי השמוש המותר במבנה הנו למטרות חקלאות בלבד ומסכים בזאת לשכור את המבנה." וכן על סעיף 9.3 להסכם השכירות: "השוכר מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות המוקדמות - העובדתיות והמשפטיות - הכרוכות במושכר ובשימוש שהוא מתעתד לבצע בו לרבות תביעת ממ"י כנגד המשכיר ולפיכך מתחייב השוכר כי לא תהא לו כל טענה ו/או דרישה כספית או אחרת כלפי המשכיר בקשר לנ"ל." לטענת התובע, המושכר הושכר לנתבעת לאחר שהנתבעים ביצעו את כל הבדיקות הקשורות למושכר ולשימוש הנתבעת בו, לרבות תביעת רמ"י נגד התובע, והנתבעת ידעה כי ייעוד המקרקעין הוא לשימוש חקלאי.

לטענת התובע, בדמי שימוש אלה ברור שמדובר על חובת תשלום דמי השמוש החורג שנעשה בנגוד לחוזה החכירה של התובע עם רמ"י, אותם דמי שימוש נושא דרישת רמ"י. כמפורט להלן, דין טענות התובע להדחות הן לאור לשון הסכם השכירות, והן לאור אומד דעת הצדדים.

התובע טען כי לא יכול להיות כל חיוב לתשלום לגוף כלשהוא במושבים מלבד לרמ"י וכי לא ניתן לקבל היתר לשימוש חורג על קרקעות מושבים בהתאם להוראות רמ"י. לטענתו, האופציה היחידה לבצוע פעילות לא חקלאית היא במסגרת פל"ח, כאשר המבנים מצויים בתחום החלק הצהוב של החלקה ולא בחלק הירוק, שהוא חקלאי כמו במקרה דנן.

...

בנסיבות אלה, דין התביעה לסעד הצהרתי בעניין הארנונה להידחות.

בהיעדר הצגת נתון מדויק של דמי השכירות לתקופה זו, גם רכיב זה דינו להידחות.

בנסיבות אלה, התובע אינו זכאי לרכיב זה. סוף דבר התביעה נדחית למעט סך של 9,803 ש"ח (4,680 ש"ח בגין מים ו- 5,123 ש"ח בגין נזקים למושכר), שישולם על ידי הנתבעים לתובע בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.